英國古典經濟學家威廉·配第曾有名言“土地是財富之母”，美國石油大王洛克菲勒也曾經發出“美國的主要財富都來源於(yu) 土地”的感慨，土地的重要性不言而喻。

　　土地產(chan) 權則是指以土地所有權為(wei) 核心的土地財產(chan) 權利的總和，由於(yu) 國情及曆史原因，世界各國的土地產(chan) 權製度不盡相同。例如我國實行的是土地公有製，城市的土地屬於(yu) 國家所有，土地的所有權由國務院代表國家行使，農(nong) 村和城市郊區的土地除由法律規定屬於(yu) 國家所有的以外，屬於(yu) 集體(ti) 所有。在中國購買(mai) 房產(chan) 普通住宅土地使用年限為(wei) 70年，商業(ye) 用地年限為(wei) 50年。而海外地產(chan) 的土地產(chan) 權形式則90％以上為(wei) 永久業(ye) 權、世代相傳(chuan) 。

　　國外的產(chan) 權形式主要分為(wei) 兩(liang) 種：一是永久業(ye) 權，另一種為(wei) 租借權。永久業(ye) 權是指當購買(mai) 一套別墅時，在產(chan) 權證上所登記內(nei) 容為(wei) 土地的邊界、麵積及土地範圍內(nei) 所有物業(ye) 的產(chan) 權擁有者，無使用及租用年限限定；如購買(mai) 的是一套公寓，業(ye) 主所購買(mai) 的不僅(jin) 僅(jin) 是此項物業(ye) ，還包括此房產(chan) 所占這塊土地上1／N的不可分割的永久產(chan) 權和此套房產(chan) 所在的空間永久使用權。這兩(liang) 種產(chan) 權證書(shu) 均由專(zhuan) 業(ye) 的測量師出據報告，並由政府房產(chan) 局頒發產(chan) 權證。

　　土地租借權又分為(wei) 兩(liang) 種：一種是有年限的租借權，土地契約中明確表明租借期限，每年租金多少，及是否有續約權。另一種是無限的永久租借權，此形式多發生在土地位置相當罕有地塊上，原有的大業(ye) 主希望賣了土地後，以後每年仍有一定的固定收入。租借人每年均須依租約付一定的土地租金，從(cong) 而永遠擁有此土地使用權。所以實際上這類永久租借地與(yu) 永久業(ye) 權土地意義(yi) 上區別不大。

　　一、英國的土地產(chan) 權製度

　　英國的土地製度曆史悠久，體(ti) 係完整。在英國、英聯邦國家和地區，全部的土地從(cong) 法律上都歸英王或國家所有。也就是說英王是唯一的絕對的土地所有人，個(ge) 人、企業(ye) 和各種機構團體(ti) 僅(jin) 擁有土地的使用權。英國、英聯邦國家和地區的土地雖然在法律上都屬於(yu) 英王（國家）所有，但擁有永業(ye) 權的土地持有人實際上就是該土地的擁有者。因此，英國是一個(ge) 土地私有製國家，絕大部分土地為(wei) 私人或法人所有，政府和公共部門所有的土地僅(jin) 占很小的一部分。

　　在法律中，土地保有權的擁有者稱為(wei) 土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地權利的總和，叫做地產(chan) 權。地產(chan) 權有兩(liang) 種形式：一種是自由保有的地產(chan) 權，即為(wei) 永業(ye) 權，主要有三類。即無限製的單純地產(chan) 權、限製繼承的地產(chan) 權和終身地產(chan) 權。自由保有權為(wei) 保有權人永久所有，一般以契約或居住、耕作使用等形式為(wei) 基礎確定，在他人土地上居住或使用12年，土地視為(wei) 使用者保有。另一種是租用保有地產(chan) 權。也稱為(wei) 租業(ye) 權，它是有一定期限的地產(chan) 權，大部分依協議而產(chan) 生。租用保有權有125年、40年、20年、10年等，並通過合同或協議確定土地權利和內(nei) 容．而且在租賃期內(nei) ，確定的土地權利和內(nei) 容不能隨意更改．自由保有權人不能隨意幹涉。最重要的租借地產(chan) 權是有期限的地產(chan) 權和定期地產(chan) 權。

　　雖然英國實行土地私有製，但因公共利益需要，如基礎設施建設，可通過行使強製購買(mai) 權來征用土地。享有這項權力的有政府和其他機構，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市發展公司，以及自來水和電力公司等。而何種用地功能屬於(yu) 公共利益範疇則由議會(hui) 決(jue) 定，並以法律形式確定下來。征地機構在取得強製征用權後須經過一係列嚴(yan) 格的步驟並對被征地人做出最合理的補償(chang) 。被征地人如對公開質詢的結果仍有異議，還可向最高法院上訴，對於(yu) 收入在一定範圍內(nei) 的被征地人，還可在法律費用方麵獲得經濟資助。英國複雜的土地強製購買(mai) 程序保證了強製購買(mai) 權的慎重使用，土地征用中的平等協商和合理補償(chang) 保障了被征地人的合法權益，完備的爭(zheng) 議解決(jue) 機製有效地緩解了征地糾紛的升級和蔓延。

　　在英國土地權利受法律保護且可以自由交易，然而，土地所有者並不能隨意對土地進行開發，這一限製通過土地用途管製來實現。1947年《城鄉(xiang) 規劃法》規定一切土地的發展權，即變更土地用途的權利歸國家所有。這項法律實質上實行“土地發展權國有化”。任何土地所有人或其他人如欲變更土地用途，必須申請規劃許可。

　　英國的房屋購買(mai) 者須繳納印花稅，08年9月初，英國政府為(wei) 拯救低迷的樓市，大手筆啟用了一份涉及近百億(yi) 英鎊的財政援助計劃。該計劃的重要組成部分便是印花稅假期政策，即政府對價(jia) 格在17.5萬(wan) 英鎊以下的住房交易停征印花稅1年。而根據英國此前的印花稅政策，房屋成交價(jia) 在12.5萬(wan) -25萬(wan) 英鎊的，印花稅稅率為(wei) 1%；房屋成交價(jia) 在25萬(wan) -50萬(wan) 英鎊的，印花稅稅率為(wei) 3%；房屋成交價(jia) 在50萬(wan) 英鎊以上的，印花稅稅率為(wei) 4%。

　　二、美國的土地產(chan) 權製度

　　美國國土麵積中私人所有的土地占58％，主要分布在東(dong) 部；聯邦政府所有的土地占32％，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10％。土地以私有製為(wei) 主，國有土地隻占其中一小部分。美國法律保護私有土地所有權不受侵犯，各種所有製形式之間的土地可以自由買(mai) 賣和出租，價(jia) 格由市場供求關(guan) 係決(jue) 定。聯邦政府所有土地主要包括聯邦政府機關(guan) 及派駐各州、縣、市機構的土地和軍(jun) 事用地等。州、縣、市政府也各自擁有自己的土地。聯邦、州、縣、市在土地的所有權、使用權和受益權上各自獨立，不存在任意占用或平調，確實需要時要依法通過買(mai) 賣、租賃等有償(chang) 方式取得。

　　土地私有製是由歐洲移民引進美國的，美國有全世界最自由的土地製度，土地所有權分為(wei) 地下權(包括地下資源開采權)、地麵權和地上空間權(包括建築物大小、形狀等)，這三部分權益可以分別轉讓。政府無權任意征用與(yu) 拆遷。地主願意讓政府在自己土地上修路以換取開發權，開發區的道路、學校等基礎設施費用由政府負擔，開發商僅(jin) 需提供宅基地內(nei) 的建設費用，取得私有土地權與(yu) 開發權的代價(jia) 不高，使得大筆資金注入土地投機與(yu) 開發，土地供應量大且地價(jia) 低。

　　在征地方麵，世界各國根據自己的實際情況製定適合自己的行政賠償(chang) 製度，形成各自不同的“適當”、“公平”、“公正”、“合理”等補償(chang) 原則。美國是按征用時市場上的公平價(jia) 值補償(chang) ，這種市場價(jia) 值，不僅(jin) 包括征用時的使用價(jia) 值，而且包括被征用財產(chan) 的最佳使用價(jia) 值，即財產(chan) 因其開發潛力所具有的“開發價(jia) 值”，體(ti) 現了對私有財產(chan) 利益的保護。

　　美國征用土地主要分兩(liang) 種形式。第一種是警察權，指政府為(wei) 了保護公眾(zhong) 健康、安全、倫(lun) 理以及福利而無償(chang) 對所有人的財產(chan) 施以限製乃至剝奪的行為(wei) 。警察權包括土地區劃、建築和健康法規、讓移要求、土地分割、汙染以及出租管製等。警察權準許政府規劃私人土地，而不需要支付補償(chang) 。這種征用的方式適用的場合非常有限，並受相關(guan) 法律嚴(yan) 格製約。第二種是有償(chang) 征用，指政府依法有償(chang) 取得財產(chan) 所有人的財產(chan) 的行為(wei) 。美國聯邦憲法第五條修正案規定了關(guan) 於(yu) 有償(chang) 征用的三個(ge) 要件：正當的法律程序、公平補償(chang) 以及公共使用。在有償(chang) 征用中，同樣有相當嚴(yan) 格的步驟需要遵守。

　　美國地產(chan) 市場十分發達，製度健全，所有的土地都實行有償(chang) 使用，在政策規定許可的範圍內(nei) ，土地可以自由買(mai) 賣、出租和抵押。政府對私人土地的管理主要是通過登記收費和規劃引導。私有土地買(mai) 賣完全是私人之間的事，手續十分簡單，在雙方自願簽訂協議之後，隻需向政府繳足規定的稅金，進行注冊(ce) 登記即可。土地買(mai) 賣價(jia) 格，則由買(mai) 賣雙方根據當時土地的市場價(jia) 值進行估計，完全由買(mai) 賣雙方協商，也可由私人估價(jia) 公司幫助雙方達成協議，並完成交易。

　　三、其他國家（地區）的土地產(chan) 權製度

　　當代世界絕大部分國家（地區）都是實行土地私有。其中有代表性的是大陸法係和英美法係，這兩(liang) 大法係影響最大。大陸法係國家包括法國、比利時、意大利、西班牙、葡萄牙、德國、奧地利、瑞士，以及他們(men) 曾經的殖民地國家等，大陸法係等諸資本主義(yi) 國家土地所有製的特點是：土地的私人所有一般占主要成份，私有土地的價(jia) 值量一般占各國（地區）全部土地資產(chan) 價(jia) 值的絕大部分；私有土地雖受政府調節，但主要以市場機製配置；國有（政府所有）、公有和私有土地處在動態變化中。在英美法係國家，諸如美國、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亞(ya) 、新西蘭(lan) 以及非洲的個(ge) 別國家和地區，土地所有權則和英國類似。

　　在我國香港。1997年7月1日，中國政府恢複對香港先例主權後，按中央聯合聲明的規定，香港特別行政區內(nei) 的土地歸屬中華人民共和國所有。中國政府授權香港特別行政區政府行使土地所有權，土地批租製度仍舊保留，50年不變。香港政府以市場地價(jia) 向私人開發商批租土地獲得的收入向香港房屋委員會(hui) 注資，使其有能力製定和實施公共住房發展計劃；以免費和下調地價(jia) 向房屋委員會(hui) 和房屋協會(hui) 供地。使其有能力以低於(yu) 市場房價(jia) 向中等收入家庭籌集部分資金，補貼低收入家庭。

　　在新加坡。建屋發展局可以無償(chang) 得到政府劃撥的土地，而私人房地產(chan) 開發商則必須通過土地批租，有償(chang) 獲得土地使用權。政府通過這種方式在一定程度上照顧了中、低收入者的利益；防止地產(chan) 炒作，對居民購買(mai) 組屋次數做出嚴(yan) 格限定；居民購買(mai) 組屋後一定年限內(nei) 不得整房出租；組屋在購買(mai) 後5年之內(nei) 不得轉讓，也不能用於(yu) 商業(ye) 性經營，否則將受到法律嚴(yan) 懲。此外，新加坡已開始征收房產(chan) 稅，按照規定，業(ye) 主出售購買(mai) 不足1年的房屋，要繳納高額房產(chan) 稅。

　　在澳洲。購房者必須先行向澳洲政府購買(mai) 地皮，也就是說，隻有在取得土地證之後，才能進行下一個(ge) 程序也就是房產(chan) 開發。國外所謂開發商在嚴(yan) 格意義(yi) 上說更像是建造商，它們(men) 負責幫購房者設計、施工，並向政府部門報批。如在墨爾本購房，則需要繳納的稅費項目有土地印花稅、房產(chan) 印花稅、銀行評估費、保險費、律師費等，收取標準約為(wei) 總房價(jia) 的6%。此外，售出房產(chan) 時也會(hui) 有產(chan) 生稅費，主要征收的是增值稅，如澳洲最高會(hui) 按增值部分的45%來征收。

　　在泰國。房產(chan) 土地使用年限隻有90年，到期之後則須歸還給政府。前蘇聯與(yu) 東(dong) 歐國家土地所有製的發展曆程是：在傳(chuan) 統計劃經濟體(ti) 製時期，土地全部為(wei) 國有（全民所有）或公有（集體(ti) 所有），並且國有和公有土地均無償(chang) 無期限地提供給用地單位和個(ge) 人使用；在改革時期，土地盡管名義(yi) 上仍為(wei) 國有或公有，但強調土地占有和使用製度的變革，土地使用製向市場化邁進；在全麵實行市場經濟體(ti) 製後，土地製度以建立私有製為(wei) 主。