可以說，由於(yu) 形勢緊迫，“兩(liang) 會(hui) ”匆忙出來了“國五條”，其目的就是要穩定市場預期，讓上漲房價(jia) 穩定下來，根本目標就是要遏製住房投資投機。可以說，2010年“國十條”之後（當時國十條是李克強主持製定的），政府房地產(chan) 政策已經看到房地產(chan) 宏觀調控的核心所在，就是如何遏製住房投機投資，讓國內(nei) 住房市場真正轉型為(wei) 一個(ge) 消費為(wei) 主導的市場，讓國內(nei) 居民的住房消費真正釋放出來。當時“國十條”遏製房地產(chan) 投資投機的工具很多，由於(yu) 不是李克強主政，從(cong) 而當前政府職能部門僅(jin) 是選擇性使用這些工具，甚至於(yu) 最有效經濟杠杆工具不使用，反之推出了政府過度行政幹預的住房限購限價(jia) 令。但是，這些政策對遏製住房投機投資所起到的作用隻是花拳繡腿，對遏製房地產(chan) 投機投資所到作用十分有限，這就是為(wei) 何越是房地產(chan) 宏觀調控，房價(jia) 越是上漲的根源所在。

　　可以說，“國五條”基本上沿襲上述房地產(chan) 宏觀調控老路。其宗旨與(yu) 目標就是要遏製住房投機投資，就是要讓一個(ge) 以投資投機為(wei) 主導的市場轉型到一個(ge) 以消費為(wei) 主導的市場，並以此把居民住房消費需求真正釋放出來。但是從(cong) “國五條”出台的方式與(yu) 程序、原則與(yu) 內(nei) 容等方麵來看，如果新政府不能夠對“國五條”進行全麵反思，並在這基礎上讓整個(ge) 國內(nei) 房地產(chan) 宏觀調控政策有根本性轉變，那麽(me) “國五條”要達到讓國內(nei) 房地產(chan) 市場真正轉型為(wei) 一個(ge) 消費為(wei) 主導的市場，讓絕大多數居民的住房消費需求釋放出來並非易事。

　　我們(men) 可以看到，“國五條”的出台不僅(jin) 在內(nei) 容上與(yu) 早幾年的地產(chan) 宏觀調控政策相比，沒有多少新內(nei) 容，而且在於(yu) 政策的出台方式也如出一轍。因為(wei) ，無論是信貸政策差別化的強調，還是20%住房交易所得稅征收，這些被理解為(wei) 最嚴(yan) 厲的房地產(chan) 宏觀調控政策，其實根本就沒有新內(nei) 容，都是老政策。對於(yu) 征收20%住房交易所得稅市場會(hui) 反映如此強烈，就在於(yu) 早幾年政府刻意地不征收及中國沒有真正的納稅人，現在要求征收當然沒有一個(ge) 交易者會(hui) 滿意的。

　　從(cong) “國五條”出台的方式來看，還是沿襲了前十年老路，即“國五條”作為(wei) 一項涉及國內(nei) 每一個(ge) 民眾(zhong) 利益的重大政策，不是通過廣泛的公共決(jue) 策的方式來製定及獲得，並通過這種方式來平衡各階層民眾(zhong) 的利益關(guan) 係，而仍然是由少數政府職能部門拍板來決(jue) 定。這樣的政策出台不僅(jin) 無法體(ti) 現“國五條”的公共性，無法來平衡各階層之間利益關(guan) 係，從(cong) 而使得其政策要實施執行會(hui) 增加很多困難，甚至於(yu) 地方政府會(hui) 采取不同的方式來化解（從(cong) 一些地方政府出台實施細則來看，該問題就十分明顯），而且更有可能為(wei) 少數政府職能部門把其私利製度化創造條件。可以說，新政府的施政目標要推動中國社會(hui) 公正性，如果說，房地產(chan) 的重大製度安排不能夠通過公共決(jue) 策的方式來進行，那麽(me) 房地產(chan) 宏觀調控政策要保證推進社會(hui) 公正性是根本不可能的。同時，這樣的政策也有可能不會(hui) 真正關(guan) 照絕大多數人的利益。

　　從(cong) “國五條”的內(nei) 容來看，本來對遏製住房投資投機，發達市場經濟中有成熟行之有效的經濟杠杆（比如信貸政策及稅收政策），但“國五條”偏偏不讓政府對市場幹預過多的限購限價(jia) 政策退出（中國近幾年經驗也表明，隻要住房賺錢功能不去除，這些政策所起到作用十分有限，投機投資者早就有化解的方式，隻不過增加些許成本而已）反之進一步強化。可以說，這是造成最近國內(nei) 住房市場恐慌性需求湧出的重要原因。因為(wei) ，我們(men) 應該知道，隻要購買(mai) 住房是有利可圖，隻是住房交易的賺錢功能存在，那麽(me) 住房投資投機者就能夠通過不同的方式來破解這樣的限製。北京為(wei) 何突然出現一個(ge) 與(yu) 限購政策有關(guan) 巨大的產(chan) 業(ye) 鏈，很大程度上就是與(yu) 破解政府住房限購令有關(guan) 。至於(yu) 一些地方政府的住房限價(jia) 責任製（即房價(jia) 上漲與(yu) GDP掛勾那更可成為(wei) 地方自編的兒(er) 戲。）

　　“國五條”宏觀調控表麵上的宗旨是堅決(jue) 抑製房地產(chan) 投機投資需求，鼓勵住房消費需求，並希望住房市場性質真正出現根本性轉變。不過，要國內(nei) 住房市場性質真正轉向到消費為(wei) 主導的市場來，就得去除住房市場的賺錢功能。對此，政府希望通過限購、信貸政策及稅收政策來實現。但是，如果不通過有效的經濟杠杆，靠行政的限購政策所起到作用十分有限。而“國五條”所強調的經濟杠杆，比如信貸政策及稅收政策，無論事前限製還是事中和事後限製的力度十分有限。甚至於(yu) 該“國五條”假定住房購買(mai) 者購買(mai) 第一套住房及第二套住房隻是用作消費而不會(hui) 用作投資。但實際上這種假定是根本不成立的。隻要購買(mai) 住房可賺錢，購買(mai) 一套住房同樣可用作投資。隻不過，其杠杆率低一些而已。更不用說是第二套了。隻有通過嚴(yan) 格的事中及事後的稅收限製，才能夠把住房的投資投機與(yu) 消費區分開。但“國五條”這方麵的內(nei) 容十分無力，能夠起到限製住房投機投資的作用十分有限。即使連早幾年就該實現的20%住房交易所得稅政策都是含糊其辭，這樣要去除住房賺錢功能，讓住房投機投資退出市場是根本不可能的。

　　正因為(wei) “國五條”沒有認識到去除住房賺錢功能及住房性質轉型對遏製住房投資投機重要性，所以對於(yu) 當前的高房價(jia) 仍然希望通過供求關(guan) 係入手來穩定房價(jia) ，以為(wei) 增加住房供給可以讓過高房價(jia) 穩定或回歸理性。這樣的政策僅(jin) 是假定當前住房市場僅(jin) 是一個(ge) 消費為(wei) 主導的市場，但實際上當前住房市場仍然是一個(ge) 投機投資為(wei) 主導的市場。由於(yu) 兩(liang) 個(ge) 市場的性質、定價(jia) 基礎、價(jia) 格運行機製及供求關(guan) 係完全不一樣，“國五條”希望用解決(jue) 住房消費市場的方式來化解當前國內(nei) 住房的矛盾，那麽(me) 隻能對牛彈琴，根本起不到作用。如果說國內(nei) 住房市場不從(cong) 性質轉變，仍然是投機盛行，住房供給建造到月球上去也不可解決(jue) 這種供求問題。

　　總之，對於(yu) 當前國內(nei) 住房市場，要讓它健康持續的發展，最為(wei) 核心的問題就是要去除住房的賺錢功能，擠出住房的投資投機需求，並讓住房市場真正成為(wei) 一個(ge) 消費為(wei) 主導的市場。這樣才能把絕大多數居民的住房消費需求釋放，讓絕大多數人的住房條件得以改善。要達到這一點，政府就不能夠再前十年老路，而是要對當前房地產(chan) 宏觀調控政策進行全麵反思，在此基礎上，通過公共決(jue) 策的方式製定保護絕大多數人利益的《住宅法》，並通過事前政策（信貸），事中及事後（稅收政策）對住房投資投機進行全麵限製，真正地讓住房賺錢功能退出市場。否則，現有的房地產(chan) 宏觀調控既不利於(yu) 真正的住房消費者，也不可能讓居民住房消費需求釋放出來，讓國內(nei) 住房市場走向健康發展之路。■