“保障房”一直是中國社會(hui) 和經濟領域最熱門的話題之一。可是，保障房卻一直麵臨(lin) 著資金短缺、質量問題，不少地方還爆出經濟適用房被棄購的新聞。如何才能讓保障房更好地發揮作用，本版特約專(zhuan) 家撰文討論。

　　“能買(mai) 不能住”深層次原因主要在於(yu) ，地方政府在保障住房建設資金短缺和嚴(yan) 重依賴土地財政的情況下，保障住房項目選址大都偏向於(yu) 城鎮偏遠地區。

　　與(yu) 集中建保障房相比，商品房項目中配建保障房，可以規避“配套差、交通難、貧民窟集中”的社會(hui) 問題。

　　中國官方文件和媒體(ti) 都默認的“保障房”是指那些提供和分配上由政府主導、目標是解決(jue) 特定人群——一般認為(wei) 中低收入家庭——住房困難的特殊住房。但在學界，不少研究者一直對“保障房”或“住房保障”一詞深感困惑。其實，在國際文獻中很難為(wei) “保障房”或“住房保障”找到一個(ge) 合適的對應詞匯。

　　保障房的概念其實是以預期目標來定義(yi) 過程。但問題是，誰是保障房的供應對象、以何形式保障（租賃還是產(chan) 權）、保障房什麽(me) （基本住房消費權還是資產(chan) 增值權）、要保障到何種程度，這些基本問題一直是模糊的。

　　以2011年開工的1000萬(wan) 套保障房來說，其中415萬(wan) 套是棚戶區改造或舊區動遷安置房。但動遷房實際上是城市發展的自然產(chan) 物，是動遷戶與(yu) 市政府或開發商的交易，雖與(yu) 低收入家庭的住房困難解決(jue) 有交集，但本身不直接具有社會(hui) 保障屬性。

　　中國保障房的另一個(ge) 主要組成部分是經濟適用房。在很多城市，經適房的準入門檻都達到當地平均收入甚至高於(yu) 當地居民平均收入，可以說幫助的不主要是低收入家庭。更關(guan) 鍵的是，經適房主要功能是可以幫助扶助對象得到資產(chan) 增值的機會(hui) ，尤其通過轉售溢價(jia) 獲得資產(chan) 增值，而不是基本住房權的保障，這也顯然超出社會(hui) 保障的應有範疇。

　　限價(jia) 房與(yu) 經適房十分類似，但準入標準更寬鬆、與(yu) 低收入家庭保障更加無關(guan) 、更加具有資產(chan) 增值屬性。

　　公租房被認為(wei) 是這兩(liang) 年中國保障房的創新品種，2011年開工227萬(wan) 套，但多數城市的公租房租金都按照準市場租金來定價(jia) ，並不低廉，因此也不帶有直接的保障作用。

　　比較下來，隻有廉租房起到對中低收入家庭的住房保障作用，但這類住房數量卻十分有限，如2011年開工的“保障房”中隻有16%是廉租房。

　　中國的“保障房”實際上與(yu) 國際住房文獻中耳熟能詳的“公共住房”（Public housing）的內(nei) 涵與(yu) 外延都一致。國際上“公共住房”典型代表包括，美國和澳大利亞(ya) 的公共住房、英國的市政公房（council housing）、法國的“低租金住房製度”（HLM）、新西蘭(lan) 的公房（state housing）、新加坡的組屋和香港的公屋等。這類住房的共同本質是：建成的房屋由政府或公共機構按照特定的規則進行分配，以示與(yu) 自由競價(jia) 、價(jia) 高者得之的市場分配機製相對立。以政府直接供應來實現政府對居民基本住房權利的保障義(yi) 務是這些住房存在的最主要理由。

　　在公共住房這個(ge) 範疇外，國外還盛行“社會(hui) 住房”（social hosing）的概念。所謂社會(hui) 住房，是指房屋所有者既非政府、又非逐利性組織或個(ge) 人的非營利性組織，如獨立於(yu) 政府的非營利性住房協會(hui) 或住房公司、教會(hui) 、慈善機構乃至保險公司等。經營上以保本為(wei) 原則，不刻意追求利潤，一旦有超額利潤多用於(yu) 投資擴大住房再生產(chan) ，或向租客群體(ti) 分配返還掉。

　　政府和學界應該逐漸拋棄“保障房”一詞，轉為(wei) 用內(nei) 涵表達更為(wei) 嚴(yan) 謹的“公共住房”來指代。