一、部分國家住房法律的立法目的及主要內(nei) 容

　　20世紀以前，各國專(zhuan) 門的住房法律相對較少，住房問題一般歸屬於(yu) 民法的範疇。進入20世紀以後，伴隨著工業(ye) 化和城市化的快速發展，許多發達國家和部分發展中國家的住宅法律法規相繼出台，並逐步從(cong) 單項法令發展為(wei) 多項法律相互補充、相互作用的住房法律體(ti) 係。例如，美國、英國、法國、韓國等20多個(ge) 國家先後頒布了反映本國住房總體(ti) 綱領和基本製度設計的《住宅法》，而各國涉及住宅的民法、稅法、繼承法等綜合性法律，以及涉及住房開發建設、土地使用、交易租賃等單項住宅法規更是數不勝數。各國的立法目的和內(nei) 容主要包括：

　　第一，將保證公民“居住權”作為(wei) 住房立法第一要義(yi) 。許多國家在製定住房法律製度時，都將保證居民的“居住權”作為(wei) 住房立法的核心目標。例如，1934年，在經濟大蕭條後，美國製定了第一部住房法案以解決(jue) 失業(ye) 人口的住宅問題。1949年，美國在《全國可承受住房法》中明確提出，政府有義(yi) 務實現“向全體(ti) 美國人提供體(ti) 麵、安全和整潔的居住環境”。德國在《民法》中規定居住權是公民權利的重要組成部分，保障公民的基本居住條件，是政府職能的基本體(ti) 現。法國在《可抗辯居住權法案》中，承諾基本實現人人有房住，對於(yu) 特定住房困難群體(ti) ，如果住房申請得不到滿足，則可向行政法院提起訴訟，強化了政府在住房問題上不可推卸的責任。1991年蘇聯解體(ti) 後，俄羅斯議會(hui) 頒布了《俄羅斯聯邦住房私有化法》和《關(guan) 於(yu) 聯邦住房原則》，主要目的是推進住房市場化進程。2004年，俄羅斯又頒布實施新的《住房法》，明確政府在解決(jue) 住房方麵的法律義(yi) 務，並重新界定聯邦、地區和市級政府的住房責任。

　　第二，建立住房合理消費的引導機製，鼓勵自住需求、限製過度投機行為(wei) 。即使在一些市場化程度較高的發達國家，對住房消費行為(wei) 也采取必要的調控措施。例如，根據美國《稅務法令》，購房者在購買(mai) 首套住宅時，不僅(jin) 可享受低利率貸款，而且可將首套住宅貸款的利息從(cong) 收入中扣除，這相當於(yu) 給購房者一個(ge) 很大的折扣，而對於(yu) 其他投資性住房的交易則通過較高的稅收加以抑製。新加坡通過《建屋與(yu) 發展法》、《建屋局法》以及《特別物產(chan) 法》等法律嚴(yan) 格限製組屋（政府提供的低價(jia) 產(chan) 權住房）的炒賣行為(wei) ，將組屋定位為(wei) “以自住為(wei) 主”，嚴(yan) 格限製居民購買(mai) 組屋的次數；規定新的組屋在購買(mai) 後五年之內(nei) 不得轉售，也不能用於(yu) 商業(ye) 性經營；購買(mai) 組屋後可以再購置市場商品房，但業(ye) 主本人如果不居住在組屋中，就必須退出組屋；違規倒賣或出租組屋者，不僅(jin) 麵臨(lin) 高額罰款，嚴(yan) 重的還將負刑事責任。嚴(yan) 格的法律和法規有效地抑製了新加坡的房地產(chan) 投機行為(wei) 。

　　第三，依法建立住房保障體(ti) 係，重點解決(jue) 中低收入家庭的住房困難。許多國家都建立了適合本國國情的住房保障法律，通過立法構建長期、穩定的保障性住房供應模式。一是配建模式。例如英國在2004年的《住房法》中，強製規定新建商品住宅項目中，必須含有一定比例的中低價(jia) 位住房（全國配建的平均水平為(wei) 25%）。美國馬薩諸塞州依據“40B條款”規定，對於(yu) 政府公共住房比例低於(yu) 10%的城鎮，如果開發商提供項目的20%—25%作為(wei) 政府公共住房，則可以提高項目容積率。二是政府主導建設分配模式。例如，新加坡政府依據《住房發展法》成立了建屋發展局，承擔征用土地、組屋規劃、建造、出售和定價(jia) 以及房屋貸款等多項職能，形成了政府高度介入的保障性住房供應方式。1951年，日本頒布實施了為(wei) 低收入人群提供公營住宅的永久性法案《公營住宅法》，規定了各級政府提供公營住宅的方式、範圍、保障對象和投資比例。三是非營利組織提供模式。例如，日本根據《勤勞者住宅協會(hui) 法》成立的“日本住宅合作社”，是不接受國家出資和補助的特殊法人，但法律規定勞動金庫與(yu) 住房金融公庫對住房合作社具有融資義(yi) 務，住房合作社的房價(jia) 嚴(yan) 格控製在普通職工年收入的5—6倍以內(nei) 。

　　第四，依法規範市場住房交易行為(wei) ，合理控製住房開發主體(ti) 的利潤空間，有效遏製市場炒作。例如，德國依法建立了住房價(jia) 格的獨立評估機製，評估價(jia) 格作為(wei) 市場指導價(jia) 格並具有法律效力；在《經濟犯罪法》中規定，如果房價(jia) 超過評估指導價(jia) 20%，則視為(wei) “超高房價(jia) ”，購房者可以向法院起訴，售房者將受到5萬(wan) 歐元罰款，如果房價(jia) 超過指導價(jia) 50%，則視為(wei) “暴利房價(jia) ”，不僅(jin) 麵臨(lin) 更高額度的罰款，還可能被判最高3年的有期徒刑。為(wei) 了控製地價(jia) 飆升，1989年日本頒布《土地基本法》，提出土地應服務於(yu) 公共福利，不能作為(wei) 投機的對象，過高的土地增值利潤和非勞動所得的房地產(chan) 利潤，應通過稅收返還社會(hui) 。

　　第五，通過法律加強對租賃住房的市場監管，保護租戶的合法利益。在歐美等較為(wei) 成熟的住房市場中，租賃住房需求比例一般占到住房需求的30%以上，由於(yu) 租戶的市場地位相對弱勢，一些國家相關(guan) 法律注重保護租戶的合法利益。一是對出租住房的“可居住性”提出明確要求。如英國根據“住房健康和安全評估體(ti) 係標準”對租賃住房條件進行監管。二是防止業(ye) 主濫用收回權。美國《統一住房租賃法》對於(yu) 解除租約有著嚴(yan) 格的規定，業(ye) 主必須出示相關(guan) 法律證據，獲得法庭令後方可逐出租客，並且須由執法人員來具體(ti) 實施，禁止房東(dong) 采取私力救濟（如停水、停電、換鎖等行為(wei) ）。三是規範租金水平。在英國和德國住房法律中，都規定至少一年才可以加租一次。德國還規定3年內(nei) 加租幅度不能高於(yu) 30%。如果租客或業(ye) 主對於(yu) 租金水平有異議，需經專(zhuan) 門機構仲裁處理。這些法律措施提高了租戶的居住穩定性和租賃意願，促進了租賃市場的規範發展。

　　二、國外住房法律體(ti) 係的主要特點

　　一是在住房方麵逐步形成較為(wei) 完備的法律體(ti) 係。在中央政府層麵確立統一的、權威的住房法律，而地方政府和各部門在基本住房法律體(ti) 係和框架下，根據本地實際情況和自身職能出台相應的法律法規，彼此相互聯係、互為(wei) 配套，共同規範住房市場行為(wei) ，確保落實居民基本居住權利。

　　二是法律層級較高，許多國家的住房法律成為(wei) 國家的基本法律之一。通過這些法律法規進一步明確了政府、企業(ye) 和個(ge) 人在住房方麵的責任、義(yi) 務和權利，其法律效力相對較強，並成為(wei) 解決(jue) 住房問題、調節社會(hui) 財富結構的重要手段。

　　三是根據不斷變化的經濟社會(hui) 環境和市場形勢及時修訂法律內(nei) 容。住房法律的內(nei) 容和重點並非一成不變，例如日本《公營住宅法》自上世紀50年代初製定實施後，迄今已曆經22次修訂。美國20世紀30年代的《住房法》已曆經數十次不同程度的修改。這是因為(wei) ，隨著工業(ye) 化的完成和城市化進程的推進，有些國家的住房供給從(cong) 短缺變為(wei) 相對平衡，居民住房需求結構也發生很大變化，客觀上要求住房法律體(ti) 係必須不斷調整完善。

　　四是建立起比較嚴(yan) 格、規範的住房法律實施體(ti) 係。國際經驗表明，住房政策有效落實不僅(jin) 依賴於(yu) 完備的法律製度，更重要的是要有法必依、違法必究。一些國家製定了具可操作性的執法程序，引入專(zhuan) 業(ye) 化監管機構，通過嚴(yan) 格執法，對違規行為(wei) 形成有力打擊，提高了住房法律法規的嚴(yan) 肅性。