在保障性住房發展過程中，美國政府的財政支持逐步從(cong) 直接投資或直接補貼向間接補貼、信用支持發展。近年來各級政府負擔的住房和租金補貼年均超過100億(yi) 美元。財政投資或低價(jia) 出讓土地是主要直接支持方式。但由於(yu) 財政直接支持效率低下，後來美國逐漸減少了直接補貼，而更多采用間接補貼或信用方式支持以信貸市場為(wei) 主的融資模式，從(cong) 而形成了政府提供財政和信用援助支持社會(hui) 資金以市場化方式建設、持有或租住住房的保障體(ti) 製：

　　（一）政府財政創新補貼方式，支持金融機構以市場方式為(wei) 保障房建設融資。美國住宅和城市發展局（HUD）估計1969到1978年之間住房需求量達到2600萬(wan) 套。1968年住房法案據此規定了為(wei) 公寓開發商提供優(you) 惠貸款的政策。美國政府對私人金融機構實行補貼計劃，規定其按照比市場低的利率向開發商提供貸款，並將此抵押權按市場利率出售給聯邦抵押協會(hui) ，兩(liang) 者的差額由聯邦政府進行補貼。1970年聯邦政府允許公共住房開發商按照市場利率從(cong) 私人金融機構進行貸款，但是隻付1%的貸款利率，差額部分由聯邦政府貼息，吸引了大量的房地產(chan) 開發商從(cong) 事公共住房項目的開發。1974年新的住房與(yu) 社會(hui) 發展法案規定：對承擔新建和修複住房工作的私營開發商和非營利開發商可獲得聯邦住宅管理局提供的擔保支持，同時能與(yu) HUD簽訂20年至30年的長期合同，並獲得HUD提供的市場租金與(yu) 實際租金之間差額的補貼。

　　（二）政府成立保險或擔保機構，支持金融機構發展住房抵押貸款。1934年政府發起成立聯邦住宅管理局（FHA），為(wei) 中低收入家庭的住房抵押貸款提供100%保險，貸款期限可長達30年，提前還款也不必支付違約金。被保險的貸款多為(wei) 固定利率，並規定貸款上限。由於(yu) 是國家信用擔保，對金融機構來說，這類貸款是沒有風險的。二戰結束後成立的退伍軍(jun) 人管理局（VA），為(wei) 退伍軍(jun) 人及其家屬的住房抵押貸款提供部分保險。由VA提供擔保的抵押貸款不需要支付保險費，可免付首付款，貸款利率低，期限較長。政府住房抵押貸款擔保機製的建立，大大增強了住房抵押貸款一級市場上金融機構的信心，引導更多資金流向住房抵押市場，擴展了住房抵押資金市場的來源；同時幫助了住房購買(mai) 者以較低的首付款和分期付款獲得住房融資。

　　（三）聯邦家庭貸款銀行使用政府債(zhai) 券融資，為(wei) 中低收入家庭低息貸款。1932年大蕭條之後，羅斯福政府在全國設立了12家“聯邦家庭貸款銀行”，由其資助商業(ye) 銀行以低息發放貸款。“聯邦家庭貸款銀行”實行會(hui) 員製，有住房貸款業(ye) 務的銀行或其他金融機構可入股成為(wei) 會(hui) 員。以財政部發行專(zhuan) 門債(zhai) 券方式低價(jia) 籌集資金，再以低息貸款的方式轉貸給成員銀行，供其發放利率優(you) 惠的住房貸款。“聯邦家庭貸款銀行”不直接向低收入群體(ti) 發放住房抵押貸款，而是引入私人金融機構，有效避免了在政策性貸款不以營利為(wei) 目的和財務軟約束的背景下，難以確保對貸款質量和貸款對象的有效控製問題，保證了資金的使用效率。目前，美國有80%的金融機構是該體(ti) 係的成員。

　　（四）政府成立專(zhuan) 門機構支持信貸二級市場發展，增強存量貸款的流動性。為(wei) 消化貸款機構存量貸款，解決(jue) 資金不足問題，美國專(zhuan) 門成立了三家政府色彩的機構：房利美（聯邦國民抵押貸款協會(hui) ），珍尼美（政府國民抵押貸款協會(hui) ）和房地美（聯邦住房抵押貸款公司）對抵押貸款支持的證券提供擔保。20世紀70年代之前，房利美通過購買(mai) 貸款機構的住房貸款進行貸款存量的“物理轉移”，推動貸款機構提高流動性，而不是直接參與(yu) 到一級市場發放貸款，體(ti) 現了美國政府在政策設計上，是通過積極支持二級市場發展的方式來支持一級市場的發展，並以不損壞一級市場上金融機構之間的競爭(zheng) 為(wei) 前提。存量貸款本身流動性的解決(jue) ，得益於(yu) 1968年珍尼美的成立，抵押貸款證券也隨之產(chan) 生。由於(yu) 對中低收入家庭的政策性傾(qing) 向，珍尼美隻允許購買(mai) FHA和VA的抵押貸款，房利美和房地美可允許購買(mai) 除FHA和VA之外的常規貸款，三家機構將購買(mai) 的貸款打包成證券，出售給投資者，不僅(jin) 增加了金融機構的資金流動性，也有效解決(jue) 了“存短貸長”的期限錯配問題。

　　（五）鼓勵創新市場化融資方式，吸引社會(hui) 資本參與(yu) 保障房建設。20世紀70年代至80年代早期，美國私人資本參與(yu) 住房建設及保障性住房建設主要通過“辛迪加”方式。房地產(chan) 辛迪加是指為(wei) 了完成一個(ge) 房地產(chan) 項目，將多家資源與(yu) 人員結合起來的投資集團。辛迪加可以視為(wei) 籌措資金的方式，辛迪加集團可以從(cong) 事購買(mai) 、開發、管理和經營房地產(chan) 的行為(wei) 。房地產(chan) 辛迪加組織可以享受房地產(chan) 開發的稅收優(you) 惠，因而1986年美國稅法改革之前房地產(chan) 辛迪加組織主要麵向尋求避稅盾牌的單個(ge) 投資者。美國稅收改革法允許為(wei) 低收入家庭提供住房的所有人可以申請稅收優(you) 惠，每年新建項目及修繕工程最高獲得9%的稅收優(you) 惠，舊有住房的增加成本最高可獲得4%的稅收優(you) 惠。1986年之後稅收優(you) 惠不再是房地產(chan) 辛迪加關(guan) 注的焦點，而通過有競爭(zheng) 力的投資回報率來吸引投資者，主要對象轉變為(wei) 富裕個(ge) 人、企業(ye) 、社會(hui) 公共機構、養(yang) 老基金以及海外投資者等，社會(hui) 資本通過辛迪加組織廣泛參與(yu) 建設或持有房地產(chan) 。上世紀90年代以後，房地產(chan) 投資信托（REIT）蓬勃發展起來，成為(wei) 建設、收購和持有房地產(chan) 的另一種組織方式。房地產(chan) 投資信托通常是免稅的，它類似股票市場上的共同基金，為(wei) 普通投資人持有房地產(chan) 提供了投資渠道。截至2009年末，美國房地產(chan) 投資信托上市公司有200家，資產(chan) 規模高達3400億(yi) 美元。

　　（作者係房地產(chan) 行業(ye) 研究者）