摘要：根據國外相對成熟的住房保障製度研究，主要選取美國、新加坡和韓國的住房保障製度，分析其特點，尋找其發展過程中的經驗教訓。並通過分析中國目前住房保障中的住房公積金、廉租房、經濟適用房、公租房在住房保障中的作用，分析當前中國城鎮住房保障製度實施過程中存在的問題。最終借鑒國外好的住房保障製度，在中國特色的國情下，吸取其精華，去其糟粕，為(wei) 完善中國的住房保障製度提出相應的政策建議。

　　關(guan) 鍵詞：保障性住房，住房公積金，廉租房，經濟適用房，公租房

　　引言

　　改革開放三十多年來，中國經濟保持了長期快速增長勢頭，人民生活水平顯著改善，城鎮居民總體(ti) 居住條件取得很大改觀。然而住房困難成為(wei) 困擾社會(hui) 和諧發展的最大問題之一。為(wei) 解決(jue) 廣大中低收入家庭住房困難，中國已經初步建立起了多層次保障性住房體(ti) 係。但是，由於(yu) 各地保障性住房建設依舊相對滯後，與(yu) 廣大中低收入家庭的需求之間仍然存在很大矛盾，加之保障性住房製度在設計上存在一定的缺陷，並且在實踐中出現了很多亟待解決(jue) 的問題。因此本文通過分析國外關(guan) 於(yu) 住房保障的成功經驗，並深入分析中國目前已經建立起來的住房公積金製度、廉租房保障製度、經濟適用房保障製度和公共租賃住房保障製度的主要內(nei) 容、特點及其存在的問題，有針對性的在消費觀念、管理機製、設置標準、相關(guan) 配套等方麵提出政策建議。

　　一、國外住房保障製度研究

　　（一）新加坡住房保障製度

　　新加坡是東(dong) 南亞(ya) 地區成功解決(jue) 國民住房問題的典型代表，也是世界上公認的有效解決(jue) 住房問題的國家之一，在住房保障製度方麵很有特色。

　　1．新加坡住房保障的主要內(nei) 容。一是政府製定有關(guan) 投資建設住房的長遠規劃，通常情況下新加坡以五年為(wei) 周期製定建屋計劃。為(wei) 確保住房建設計劃的順利實施，政府除了專(zhuan) 門劃撥國有土地或適量征用私人土地，供房屋發展局建設住房，為(wei) 降低建房的財務成本，政府還通過低息貸款方式向房屋發展局提供資金支持。二是實行住房公積金製度。從(cong) 1950年開始，新加坡全麵推行中央公積金製度，為(wei) 住房建設提供籌資支持；1968年提出“居者有其屋”的計劃，從(cong) 出租廉租房為(wei) 主向出售廉租屋過渡。三是科學製定住宅建設發展規劃，完善居住社區的各項配套設施。

　　2．新加坡住房保障特點。一是公積金製度的社會(hui) 經濟地位異常突出。新加坡中央公積金製度建立於(yu) 1955年，是根據新加坡《中央公積金法》建立的強製性儲(chu) 蓄製度。中央公積金製度建立之處隻是為(wei) 了實施養(yang) 老金計劃，為(wei) 新加坡的在職人員提供社會(hui) 保險，隨著該製度的不斷發展和完善，目前已逐步發展成為(wei) 包括住房、家庭保障、養(yang) 老、保障、教育、投資等作用的具有十多項實施計劃的覆蓋全社會(hui) 的社會(hui) 保障儲(chu) 蓄製度。公積金製度幫助新加坡成為(wei) 東(dong) 南亞(ya) 地區解決(jue) 住宅問題的成功典範。二是典型的“小市場大政府”模式，政府承擔主要責任。新加坡政府通過房屋發展局（簡稱房屋局）直接負責公共住房的建設和管理，政府在住房問題上給予的大力支持與(yu) 資助，主要體(ti) 現在對房屋發展局的支持和幫助方麵。房屋發展局是新加坡國家發展部下屬的法定機構，是新加坡最大的住房發展商和公共住房管理機構，政府在資金和土地方麵給予了它大力支持和資助。

　　（二）美國住房保障製度

　　美國居民的平均居住水平較高，實行的是商品化的住房消費保障形式。美國的住房模式具有典型的“大市場小政府”的特征，政府職責僅(jin) 限於(yu) 幫助那些無力支付私人房租的低收入家庭和老年人，解決(jue) 他們(men) 的住房難題。在美國的保障性住房體(ti) 係中，影響最大的是公共住房。

　　1．美國住房保障製度的主要內(nei) 容。一是幫助低收入家庭租房的政策。1934年經濟大蕭條後，美國製定了最早的住房法案《臨(lin) 時住房法案》，1937年，該法案進一步補充為(wei) 《公共住房法》，決(jue) 定由中央政府出資，由地方政府建造公共住房供低收入家庭租用。自1964年起，政府通過優(you) 惠政策鼓勵開發商建造供低收入者租用住房。從(cong) 1964—1980年，政府以提供低息貸款的方法，共資助開發商建造此類住房約160萬(wan) 套。自1973年起，政府開始把分散低收入者住房、改善社區質量納入住房政策，提出以幫助“需求方”（住戶）為(wei) 中心的政策。二是鼓勵中低收入家庭購房的政策。政府通過全國房屋貸款聯盟和全國住房貸款協會(hui) 兩(liang) 大機構，向全美各類銀行、信貸機構提供貸款和貸款擔保，鼓勵這些貸款機構向包括中低收入家庭在內(nei) 的住戶提供房屋貸款，政府則以發行債(zhai) 券的方法從(cong) 資金市場上籌款，作為(wei) 貸款金額的來源。對於(yu) 有固定收入的中低收入家庭，即收人為(wei) 本地家庭平均收入60%以上者，政府提供貼息擔保。個(ge) 人隻支付首期付款並承擔一小部分利息，政府則承擔還款風險以及大部分利息。這項政策使大量收入較低但有穩定工作的家庭擁有了自己的住房。

　　2．美國住房保障特點。一是通過立法保障住房措施的落實。美國政府以立法形式對公共住房等住房保障作了明確的規定，先後頒布了《住房法》、《國民住宅法》、《住房與(yu) 城市發展法》等法規。美國政府有專(zhuan) 門的立法機構，各項措施都通過立法保障來落實、實施。二是控租與(yu) 補貼並重。控租是通過立法對公共住房的租金加以限製。美國的控租主要由地方政府以立法形式作出規定，並通過投票方式進行表決(jue) 。如多數票認為(wei) 租金太高時，地方議會(hui) 將傾(qing) 向於(yu) 控租。在補貼方麵，美國對低收人家庭的租金補貼先後運用了以下四種形式：磚頭補貼、房東(dong) 補貼、住房券和現金補貼。

　　（三）韓國住房保障製度

　　作為(wei) 亞(ya) 洲新興(xing) 工業(ye) 化國家，韓國的住宅與(yu) 房地產(chan) 市場的發展略超前於(yu) 中國，形成了體(ti) 現韓國國情和文化特色的保障性住房製度。考察韓國保障性住房製度的運作及保障性住房製度，對完善中國保障性住房製度有一定的借鑒意義(yi) 。

　　1．韓國住房保障的主要內(nei) 容。一是小戶型商品住房。這類住房主要針對有一定購買(mai) 力的城市中低收入家庭，為(wei) 滿足他們(men) 的購房需求而建設的小戶型的公共住房。這些住房的麵積大多在60平方米以下。二是公共租賃性住房。這種類型的住房主要是由中央政府或地方政府投入政府預算資金興(xing) 建的租賃住房，也可能是通過韓國“國民住宅基金”的支援而建設。按照韓國政府的有關(guan) 政策，公共租賃房被區分為(wei) “永久租賃房”、“公共租賃房”和“國民租賃房”等不同類型。韓國的公共租賃住房，租賃期限為(wei) 五至五十年，租賃期滿後可以賣給租住者，供給的對象主要是由於(yu) 城市拆遷等原因出現的無住房者等中低收入家庭。

　　2．韓國住房保障特點。一是住房保障的目標及範圍明確。為(wei) 科學確定保障對象，韓國政府進行了社會(hui) 階層細分化工程，將社會(hui) 階層根據收入水平劃分為(wei) 絕對支援階層、部分支援階層和自立階層，並對不同階層實施不同的住房政策。二是嚴(yan) 格控製標準。韓國公共住房建設標準確定合理，嚴(yan) 格控製麵積，所有的公共住房麵積都控製在85平方米以下。三是注重立法。韓國注重公共住房的立法工作，製定了相關(guan) 法律法規，先後頒布了《住宅供應法》、《租賃住宅建設促進法》等保障性住房法規。四是強化政府優(you) 惠。韓國政府強化了在住房金融、宅地供給和有關(guan) 租稅的優(you) 惠，尤其是為(wei) 了降低土地的成本，由大韓住宅公社或土地開發公社等公共機構開發公共住房用地。對購買(mai) 小型住宅、租賃住房家庭實施大幅度的稅收優(you) 惠政策，在住房流通和保有環節上產(chan) 生的取得稅、登錄稅和轉讓所得稅等稅種上采取稅收減免的優(you) 惠政策。

　　二、中國住房保障製度現狀

　　（一）廉租房製度

　　從(cong) 1999年建設部《城鎮廉租房管理辦法》出台到現在已經經曆了近十二年。廉租住房製度是針對城鎮最低收入者而出台的一種保障性住房供應製度。它是指政府和單位在住房領域實施社會(hui) 保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。具體(ti) 來說，廉租住房製度是指由政府起主導作用，采取租金補貼，實物配租等不同形式，給城鎮居民中的弱勢群體(ti) 等解決(jue) 住房困難而建立的住房生產(chan) 、供應、管理體(ti) 係、運作程序和規則。它帶有明顯的社會(hui) 保障性和社會(hui) 福利性。

　　1．廉租住房保障形式。廉租住房保障方式主要包括貨幣補貼和實物配租兩(liang) 種。所謂“貨幣補貼是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發放租賃住房補貼，由其自行承租住房”。而“實物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，並按照規定標準收取租金”。據調查，廉租房戶型設定是以一居室、兩(liang) 居室為(wei) 主，建築麵積原則上按一居室套型建築麵積35平方米，兩(liang) 居室套型建築麵積45平方米，三居室套型建築麵積55平方米。三種套型建築麵積都不高於(yu) 55平方米，是名副其實的“袖珍”小戶型。

　　2．廉租住房保障特點。一是廉租房具有準公共品的屬性。廉租房是一項針對特定最低收入群體(ti) 的社會(hui) 福利，隻售不租，具有一定的排他性和非競爭(zheng) 性，屬於(yu) 準公共品範疇。二是廉租房建設和供應的政府主導性。城鎮廉租住房製度是向城鎮最低收入家庭提供住房的社會(hui) 保障製度，製度創新的目的是改善那些無力通過市場交易自己解決(jue) 住房問題的低收入家庭的住房條件。其中政府發揮重要的作用，在建設和供應廉租住房過程中發揮主導職責。三是廉租房具有鮮明的社會(hui) 保障性。政府設立廉租房製度的目的是為(wei) 了保障城鎮低收人家庭的基本居住權利，廉租住房的保障對象是城鎮最低收入家庭，受他們(men) 經濟承受力的限製，廉租房的租金必須低於(yu) 市場價(jia) 和成本價(jia) 。四是廉租房運營的非營利性。作為(wei) 政府提供的保障性住房，廉租房的運營必須體(ti) 現公益性，在廉租住房的規劃設計、建設、管理、維修服務等方麵，運營管理者都不得以盈利為(wei) 目的，應盡量降低成本，減輕居民經濟負擔。

　　（二）經濟適用房製度

　　經濟適用住房，經濟適用房最早出現在1991年6月國務院《關(guan) 於(yu) 繼續積極穩妥地進行城鎮住房製度改革的通知》中，提出要“大力發展經濟適用的商品住房，優(you) 先解決(jue) 無房戶和住房困難戶的住房問題”，在國家政策高度對經濟適用住房建設進行了定位。

　　1．經濟適用房保障形式。根據有關(guan) 規定，經濟適用住房是以中低收入家庭為(wei) 保障對象、具有一定社會(hui) 保障特征的商品房，突出經濟性和適用性特點。經濟適用住房的麵積要嚴(yan) 格控製在中小套型，中套住房麵積控製在80平方米左右，小套住房麵積控製在60平方米左右。

　　2．經濟適用房保障特點。一是經濟性。所謂經濟性，是指住房的價(jia) 格要低於(yu) 普通商品房，要適應中低收入家庭的經濟承受力。為(wei) 保證住房的經濟性，主要通過土地劃撥供應、免除相關(guan) 稅費、限定開發商利潤上限等手段來實現低價(jia) 性根據有關(guan) 規定。二是適用性。適用性是指在住房設計和建築標準上，要突出住房的使用效果。三是政府扶持、幹預性。經濟適用房的土地可以劃撥；政府給予一定財政支持和信貸支持；政府減免土地拆遷、安置、基礎設施配套、工程招標、質量監督等方麵的二十餘(yu) 項稅費；價(jia) 格實行政府審批，有最高限價(jia) ；其利潤率嚴(yan) 格控製在3%以內(nei) 等。

　　（三）住房公積金製度

　　中國的住房公積金製度是借鑒新加坡公積金製度的一些成功經驗而製定的，是旨在通過專(zhuan) 款專(zhuan) 用來開辟住房建設和消費的穩定資金來源的一種政策性強製住房儲(chu) 蓄，屬於(yu) 暗貼形式，主要是對消費者補貼。中國住房公積金製度是1991年由上海市率先建立的。1994年11月23日，財政部、國務院住房製度改革領導小組、中國人民銀行聯合下發了《建立住房公積金製度的暫行規定》，標誌著中國住房公積金製度的建立。住房公積金製度的建立轉變了傳(chuan) 統的由國家或集體(ti) 一手包攬住房生產(chan) 和建設的局麵，並對支持住房消費發揮了積極作用。

　　1．住房公積金保障形式。住房公積金製度是中國政府為(wei) 解決(jue) 職工家庭住房問題的政策性融資渠道。住房公積金由國家機關(guan) 、事業(ye) 單位、各種類型企業(ye) 、社會(hui) 團體(ti) 和民辦非企業(ye) 單位及其在職職工各按職工工資的一定比例逐月繳存，歸職工個(ge) 人所有。住房公積金專(zhuan) 戶存儲(chu) ，專(zhuan) 項用於(yu) 職工購買(mai) 、建造、大修自住住房，並可以向職工個(ge) 人住房貸款，具有義(yi) 務性、互助性和保障性特點。

　　2．住房公積金保障特點。一是普遍性。城鎮所有在職職工，無論其工作單位性質如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必須按照《條例》的規定繳存住房公積金。二是強製性。單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為(wei) 本單位職工辦理住房公積金賬戶設立的，住房公積金的管理中心有權力責令限期辦理，逾期不辦理的，可以按《條例》的有關(guan) 條款進行處罰，並可申請人民法院強製執行。三是福利性。除職工繳存的住房公積金外，單位也要為(wei) 職工交納一定的金額，而且住房公積金貸款的利率低於(yu) 商業(ye) 性貸款。四是返還性。職工離休、退休，或完全喪(sang) 失勞動能力並與(yu) 單位終止勞動關(guan) 係，戶口遷出或出境定居等，繳存的住房公積金將返還職工個(ge) 人。

　　（四）公共租賃住房製度

　　公共租賃房，指通過政府或政府委托的機構，參照市場租價(jia) 向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。公共租賃房一般歸政府或公共機構所有，用低於(yu) 市場價(jia) 或承租者能承受的價(jia) 格向新就業(ye) 職工出租。其目的是解決(jue) 家庭收入高於(yu) 享受廉租房標準而又無力購買(mai) 經濟適用房的低收入家庭的住房困難。

　　1．公共租賃住房保障形式。公共租賃房的供應對象是中低收入住房困難家庭，包括已通過經濟適用房、限價(jia) 房資格審核，尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭，還有剛畢業(ye) 的大學生和外來務工人員。公共租賃住房是一種新興(xing) 的保障性住房是中國保障性住房的重要組成部分，可以有效解決(jue) 當前“夾心層”麵臨(lin) 的住房困難。

　　2．公共租賃住房保障特點。一是政府主導。公共租賃住房始終姓“公”，由政府投資建設，產(chan) 權由政府持有，確保公共屬性。二是租金優(you) 惠。租金隻考慮建設貸款利息、房屋維修費等因素，租金不超過同地段、同品質商品住房租金的60%。三是整合保障。公共租賃住房製度整合廉租住房和經濟適用住房製度，實現了住房保障一體(ti) 化。四是廣泛覆蓋。公共租賃住房打破了城鄉(xiang) 和內(nei) 外差別，不設戶籍限製，在重慶市工作的無住房或住房困難人員符合條件均可申請。

　　三、中國住房保障製度實施存在的問題

　　（一）廉租房保障製度存在的問題

　　1．廉租資金來源單一。中國當前廉租房建設的資金來源看，主要來源於(yu) 地方政府的財政預算資金、住房公積金增值收益中按規定提取的城市廉租住房補充資金、政府廉租住房租金收入、社會(hui) 捐贈及其他方式籌集的資金。由於(yu) 受中國經濟發展水平的限製、社會(hui) 公益意識有限以及稅收管理等方麵的影響，社會(hui) 捐贈資金總量規模非常小，在廉租房資金供給中所占份額自然極低。

　　2．廉租房房源缺乏。中國目前可提供的廉租住房，主要有四個(ge) 途徑，即政府出資收購、社會(hui) 捐贈、騰空的公有住房、政府出資建設的廉租住房等符合廉租住房標準的住房。在廉租房的新建和征購上，受資金、市場、體(ti) 製等諸多因素的限製，政府擴大廉租房供給的能力有限。在原有福利住房分配體(ti) 製下，住房需求一直處於(yu) 壓抑狀態，由政府投資建設的公有住房本來就數量有限，再加上房改中大批公房被按成本價(jia) 、標準價(jia) 出售給私人，政府可以用作廉租房的公房數量十分匱乏。

　　3．標準劃分問題。目前各地的廉租對象一般為(wei) 經民政部門認定的低保家庭（含優(you) 撫家庭）中的住房困難戶。隨著廉租對象範圍的逐步擴大，根據各地居民收入情況劃分一個(ge) 合理的收入線並據此科學地確定廉租對象就變得日益緊迫。然而，由於(yu) 中國沒有建立個(ge) 人信用製度和個(ge) 人收入申報機製，因而劃分居民收入線也非常的困難。

　　（二）經濟適用住房保障製度存在的問題

　　1．購買(mai) 對象失控。經濟適用住房的購買(mai) 對象是中低收入家庭，就必須界定中低收入的標準。現實生活中遇到幾個(ge) 難點分別是家庭收入很難準確計算。目前所能計算的是麵上的工資收入，而在工資以外的其他收入則是隱性的，很難計算，如果不計進去，則有失公平。另外，單位開出的收入證明可信度差。對單位來說，盡力支持本單位職工買(mai) 房，可減輕負擔，且單位掌握的職工收入情況也有限；對個(ge) 人來說，還可以通過各種不正當關(guan) 係開出證明，甚至造假。

　　2．建設標準失控。近些年來，不少地方卻出現了打著經濟適用住房的幌子開發豪宅的現象，致使經濟適用住房的戶型越來越大，建設標準越來越高。一些開發商為(wei) 了迎合部分高收入階層的需要，賺取更多的利潤，普遍出現經濟適用住房的戶型麵積失控，“貪大症”嚴(yan) 重，甚至出現複式、花園洋房、別墅等類型，大大超出了“中低收入家庭的實際消費需要”。

　　3．銷售價(jia) 格失控。國家對經濟適用住房進行價(jia) 格管理的目的就是為(wei) 了保證中低收入居民能夠買(mai) 得起經濟適用住房，與(yu) 市場價(jia) 商品住房的價(jia) 格構成相比，經濟適用住房不僅(jin) 免收土地出讓金、減免多項稅費，還要求利潤控製在3%以內(nei) ，所以其開發成本和利潤均低於(yu) 商品住房。但是，一些地方經濟適用住房的價(jia) 格遠遠高於(yu) 這個(ge) 標準，甚至與(yu) 商品住房相差無幾，根本沒有體(ti) 現出其價(jia) 格優(you) 勢。

　　（三）住房公積金保障製度存在的問題

　　1．管理機構監管歸口不統一。中國目前對住房公積金的管理，實行的是住房管理委員會(hui) 決(jue) 策、住房公積金管理中心運作、銀行專(zhuan) 戶存儲(chu) 、財政監督的原則。在實際運作過程中，住房資金管理中心行使著住房管理委員會(hui) 的職責，且管理中心有三種模式；單獨設立住房資金管理中心，由政府直接領導和管理；利用房管局的職能優(you) 勢與(yu) 其合並在一起辦公的模式；便於(yu) 統一管理住房資金的模式，作為(wei) 財政部門一個(ge) 內(nei) 設機構。這種多頭監管的製度，使得住房公積金處於(yu) 監管缺失、責任不明的狀態。

　　2．資金來源單一與(yu) 資金廣泛使用之間的矛盾。住房公積金歸集依靠繳存人按月繳存而現實，屬於(yu) 分散性的小額資金流入。而無論是住房公積金提取或是住房貸款均屬於(yu) 集中性大額的資金流出。這種資金的不平衡發展直接導致了住房貸款額度的提高。有的地方由於(yu) 受到資金來源的限製，其所能提供的貸款額度與(yu) 當地住房消費的平均水平已出現了較大的差距，顯然就不能充分發揮政策性貸款支持廣大職工住房消費的作用。

　　3．公積金繳存、貸款過程中挪用、套取的現象比較普遍。目前個(ge) 人申請住房公積金貸款，借款人除向住房管理中心提供相當完整的能夠證明個(ge) 人戶籍、婚姻、收入、抵押擔保資料外，還要提供住房產(chan) 權證、在住房資金中心繳存公積金的證明等資料，且貸款利率比銀行低，大部分都以購房的名義(yi) 申請貸款。但貸款是否真正用於(yu) 購房，管理中心隻是以收回貸款和利息確保增值為(wei) 目的，據審計調查真正用於(yu) 購房的隻是少數，大部分挪作他用。

　　（四）公共租賃住房保障製度存在的問題

　　1．融資渠道太窄。從(cong) 公租房建設進度較快的重慶來看，按照其2010年製訂的計劃，將在三年內(nei) 建設公租房4000萬(wan) 平方米，需要配套資金1000億(yi) 元。為(wei) 籌集這1000億(yi) ，重慶采用了“1+3”的投融資模式，“1”即財政投入300億(yi) 元，這300億(yi) 元資金有三個(ge) 來源：政府儲(chu) 備拿出一部分；每年新發生的土地出讓金拿出一部分，包括房產(chan) 稅也可以拿出來；政府預算內(nei) 的財政收入。“3”，即另外的700億(yi) 元通過銀行貸款、保險公司融資、社保基金融資三個(ge) 渠道籌集。然而由於(yu) 公租房的投資回收期時間長，能夠獲得相當穩定的資金來源，無疑成為(wei) 公租房建設的最大障礙。

　　2．公共租賃房建設成本引致租金偏高。公共租賃房的租金標準由四部分構成：房屋建安成本；住房折舊和貸款利息；各項維修費用；管理費。雖然政府對公租房有相應的補貼，但是由於(yu) 目前公租房建設地點選址大部分還是在城郊，從(cong) 居民總體(ti) 的支出成本來看，其吸引力並無太大的優(you) 勢。

　　3．製度法規體(ti) 係尚不健全。公共租賃房在實踐中必然涉及到多方利益相關(guan) 者，需要嚴(yan) 格的法律規範。但是，目前國內(nei) 主要是地方推出公共租賃住房管理辦法，還缺乏國家層麵上的統一規範的法規製度，盡管已經公布了《關(guan) 於(yu) 加快發展公共租賃住房的指導意見》，但缺乏法律的嚴(yan) 肅性和可持續性。

　　四、完善中國住房保障製度的政策建議

　　（一）樹立正確的住房消費觀念

　　“居者有其屋”是所有國家和地區住房政策的目標。但是不同國家對“有”的含義(yi) 理解並不相同。西方國家的經驗告訴我們(men) ，買(mai) 房和租房，都是住房消費的合理形式，不一定要買(mai) 房住才正確，提倡的是“居者有其屋”，而不是“居者買(mai) 其屋”。根據“過濾”模型，確定梯度住房消費的觀念。

　　改變當前經濟適用住房隻售不租的現狀，采取有效措施，研究製定可租可售的經濟適用住房供應政策，即對於(yu) 符合購買(mai) 條件的中低收入家庭，可根據自己經濟能力，結合公積金配套支持以及購房貸款貼息等優(you) 惠政策，自主選擇是購買(mai) 還是租住經濟適用住房。

　　（二）建立完善的保障性住房進入、退出製度

　　科學的劃分家庭收入水平。根據不同地區當地居民的實際收入水平，進行定量分類；根據政府的保障能力劃分不同層次的家庭收入線。政府應對需要保障住房的對象進行嚴(yan) 格的審查，其對象必須是以民政部門或房地產(chan) 管理部門登記在冊(ce) 的家庭；同時還必須向社會(hui) 發布公告，以征詢社會(hui) 的意見。建立複審製度，每隔五年或稍長時間對原保障對象進行重新認定，隻有符合條件的方可繼續享受保障住房。

　　（三）完善相關(guan) 配套服務

　　首先要完善房地產(chan) 市場和二手房市場的統計及信息披露製度，以保證信息提供的準確性。其次要建立完善的房屋租賃市場租金管理措施，為(wei) 租賃型保障房提供信息和參考，另一方麵是如房地產(chan) 宏觀調控一樣，通過加強對租賃市場的租金管理，防止市場投機，抑製租金非正常過快上漲趨勢，平衡保障性住房需求與(yu) 供給之間的矛盾。最後還要規範房地產(chan) 價(jia) 格評估製度以杜絕目前這個(ge) 行業(ye) 的混亂(luan) 和不規範給住房市場及保障房提供帶來的負麵影響。

　　（四）構建全過程管理服務體(ti) 係

　　為(wei) 規範保障性住房建設過程中各環節，以預防建設過程中可能出現的問題，消除未來各種隱患，迫切需要建立完善的建設管理製度措施。第一，要建立科學的開發建設主體(ti) 選擇製度，地方政府要建立統一規範對有意向參與(yu) 開發建設的開發商、施工承包商、監理企業(ye) 及中介服務機構等進行合格供方評價(jia) 及管理，並建立公開透明、公正公平的招投標確認製度，以實現既要選擇合格供方，又要確保安全、質量、進度及造價(jia) 標準的目的。第二，要切實製定保障性住房建設的工程造價(jia) 管理措施，確保資金效率。由於(yu) 各設計單位、開發商及建築商能力和管理水平不盡一致，管理模式也有不同，加之材料、人工、機械等價(jia) 格有不斷上漲的趨勢，而住宅建設工程周期較長，成本因素較多，故應事先確定各種處理原則、標準及模式，並應加強建設過程中的成本審核確認的監督等。第三，要探討開發商參與(yu) 開發建設的模式，並根據不同模式製定相應管理措施。

　　結語

　　保障全體(ti) 國民都能平等分享改革發展的成果，是中國經濟發展的目標之一。住房問題不僅(jin) 是經濟問題，也是政治和社會(hui) 問題。保障性住房建設和提供雖然能夠在很大程度上解決(jue) 中低收入家庭的住房問題，但從(cong) 動態演化的視角分析，其製度也必須與(yu) 時俱進，要綜合考慮多方麵因素，科學確定保障性住房製度建設模式。

　　保障性住房製度建設中，除了經濟問題，還有社會(hui) 文化建設問題，需要引導居民樹立正確的住房消費觀念，根據自己的經濟承受力選擇適宜的住房形式，不要片麵宣傳(chuan) 住房的財產(chan) 屬性，當然同時也要預防對保障性住房提供的製度依賴，應努力激發社會(hui) 的向上熱情，同時也要以多種手段抑製全社會(hui) 的投資、投機性住房需求，營建健康、和諧的住房保障模式。

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　　作者簡介：李春日（1959-），男，吉林延吉人，教授，從(cong) 事人文社會(hui) 學研究。