二戰以後，美國在經濟上乃至政治上在世界格局中已經全麵占優(you) ，但突然發現因二戰而耽擱的許多事情需要補還欠賬，其中就包括住房保障體(ti) 係的建設。盡管美國主要實行住房補貼製度，但是在特殊曆史階段（住房嚴(yan) 重短缺時），他們(men) 也大力建造過類似我國公共租賃住宅的公共住宅。

　　美國公共住宅建設原本起始於(yu) 1937年，是羅斯福“新政”的一項重要內(nei) 容。建設公共住宅不僅(jin) 在於(yu) 保障低收入家庭居住問題，也在於(yu) 可以擴大內(nei) 需拉動經濟，與(yu) 我國目前的公租房建造目的有異曲同工之妙。然而，天公不作美，美國剛剛開工的公共住宅建設即遇到了第二次世界大戰，大量的物資和材料被用於(yu) 戰爭(zheng) ，公共住宅建設實際上被擱淺。

　　二戰勝利後，美國政府突然發現許多退伍軍(jun) 人無處可住，社會(hui) 住宅嚴(yan) 重缺乏。1948年杜魯門總統向國會(hui) 提交大規模建造公共住宅的一攬子計劃，1949年通過《住宅法》提出6年內(nei) 建造81萬(wan) 套公共住宅，並確定退伍軍(jun) 人管理局、聯邦住宅管理局和聯邦抵押協會(hui) 為(wei) 促進住宅建設的公共服務機構，以使所有家庭得到質量優(you) 良的住宅和舒適的生活條件，但是這一計劃直到1968年才得以實現。

　　由於(yu) 美國低收入家庭占全部家庭總數的18%，美國政府每年用在住房和租金補貼的財政資金都超過100億(yi) 美元。在公共住宅建造方麵，政府的財政負擔日益加重，在上世紀70年代的經濟下滑階段就不得不想方設法減少聯邦政府的財務負擔，聯邦政府逐步將權力交給州和地方政府，並開始通過支付租金憑單的方式，促使這些家庭到市場上尋找合適的住房租賃居住。住房保障模式開始從(cong) 提供公共住宅向租金補貼方式轉變，到1981年裏根政府成立了住房問題研究委員會(hui) ，該委員會(hui) 提出逐步停止對住房建築補貼的報告。1988年美聯邦政府將238億(yi) 美元的住房補貼預算消減25%。

　　進入上世紀80年代，美國政府的重心更多地方在維修和改造現有公共住宅上，公共住宅數量於(yu) 1994年達到140萬(wan) 套的頂峰，隨後開始下降，到2004年總降幅達到20%。公共住宅下降的原因是多方麵的，觀察發現：隨著時間的推移，使用公共住宅的家庭越來越傾(qing) 向於(yu) 貧困化，並使公共住宅區發展成為(wei) “窮人社區”。公共住宅建築質量低劣，位置集中在貧困社區以及管理水平低下等也是重要的原因。隨著這一製度曆經肯尼迪、約翰遜、尼克鬆、卡特，乃至裏根、大小布什等政府的完善和發展，目前美國政府基本將公共住宅的資金供給和管理體(ti) 製等固定了下來，基本形成了以住房補貼為(wei) 主，以公共住宅為(wei) 輔的住房保障體(ti) 係。

　　英國的住房保障體(ti) 係具有更為(wei) 悠久的曆史，它起源於(yu) 19世紀的公共健康運動，這個(ge) 運動產(chan) 生的立法要求地方政府為(wei) 普通市民提供公共健康住房，它倡導公民普遍地享受住房福利，國家承擔保障公民住房福利的職責。但是公共住房的建設上的大擴張主要源於(yu) 兩(liang) 次世界大戰之後。歸來的士兵受到了英雄般的接待之外，驀然發現住房出現了嚴(yan) 重短缺，於(yu) 是乎政府就開始大規模建造住房。到上世紀七十年代之後，政府的住房補貼政策才逐步由原來的提供住房供給向補貼住房需求轉變，進而確立了政府與(yu) 市場並重的住房保障體(ti) 係。截至1973年，英國的公營住宅占全部住宅的30.7%，1968~1973年新建公營住宅占新建住宅的37.3%，這段時期的新建公營住宅總數接近90萬(wan) 套。

　　比較兩(liang) 國的住房保障體(ti) 係，我們(men) 應當看到，英國的住房保障體(ti) 係與(yu) 美國是有所不同的。在英國，公共住宅的居住者被看作一般的工薪階層，他們(men) 有能力自給自足，解決(jue) 自己家庭的住房問題，隻是在住房極度緊缺的情況下，無法實現自己購房而已。在美國，公共住宅的居住者不被看成一般公民，而是被當作少數不幸者，不得不依靠政府提供公共住宅。實際情況也正是如此，美國政府資助的公共住宅或廉租住宅中的家庭大約為(wei) 130萬(wan) 戶，占全部家庭的比例不足2%。2004年美國居住公共住宅的家庭平均年收入剛剛踏過1萬(wan) 美元，遠遠低於(yu) 聯邦政府規定的貧困線。其中老年人占全部公共住宅人口的1/3，黑人家庭占46%，西班牙族裔占20%。而英國居住在公營住宅的家庭占比達到了30%以上，主要被工薪階層占據了，而不管現有的住房分配方式是怎樣的。

　　這種保障程度的不同來自於(yu) 理念有別。美國主流更傾(qing) 向於(yu) 強調市場經濟的自主性，認為(wei) 政府幹預容易產(chan) 生低效率。他們(men) 也承認市場可能產(chan) 生導致某些人失敗的風險，因而並不完全反對政府對這些人的扶持與(yu) 救助，但他們(men) 反對政府直接插手某一部門，或者通過被接管部門向社會(hui) 提供商品和服務，比如建立公共住宅，他們(men) 認為(wei) 這樣會(hui) 降低資源使用效率。而英國主流更傾(qing) 向於(yu) 從(cong) 社會(hui) 公平和道德的立場出發，認為(wei) 個(ge) 人的民主平等權利不僅(jin) 是政治意義(yi) 上的，還延伸到了經濟生活領域。他們(men) 認為(wei) 政府有責任保證個(ge) 人在社會(hui) 經濟體(ti) 係中的平等機會(hui) ，以及糾正有市場發展造成不公平的經濟後果。

　　在我國多年住房保障的實踐中，尚沒有看到我們(men) 秉承怎樣的保障理念。但無論我國的住房保障理念如何，我們(men) 應當清楚的看到，當前我國住宅正處在嚴(yan) 重短缺具背負大量曆史欠賬的時期。近十年來的快速城鎮化，大約尚有9000萬(wan) 城市流動人口的居住條件相當艱苦甚至惡劣，他們(men) 中有相當一部分家庭需要住房保障；由於(yu) 住房保障（廉租房、經濟適用住房等）建設長期不足，近十年來新建及收購保障房（包括廉租房、經濟適用住房、限價(jia) 房、棚戶區改造等）占比不足5%（倒是定向安置、拆遷安置等搞了不少），按10%的比例計算在具有城鎮戶籍的居民中也至少有4000萬(wan) 人口需要住房保障；今後五至十年，我國仍會(hui) 保持較高的城鎮化速度，每年有住房需求的新增城鎮常住人口約為(wei) 1500~1800萬(wan) 人，其中相當部分需要住房保障或租賃居住。因而當前保障住房的短缺基本可看作事實情況，無論我國將來發展形成什麽(me) 樣的住房保障體(ti) 製，補交曆史的欠賬是當前住房保障亟需的曆史責任。

　　（作者係房地產(chan) 行業(ye) 研究專(zhuan) 家）