中央政府、地方政府、房地產(chan) 開發企業(ye) 和民眾(zhong) 之間的矛盾關(guan) 係共同影響了經濟適用住房政策的發展與(yu) 演進，也解釋了這一政策在貫徹執行過程中出現的許多問題。政府的本意是希望通過經濟適用住房政策克服市場失靈，但卻未能有效克服政府失靈。

　　經濟適用住房政策的內(nei) 在矛盾

　　經濟適用住房政策是1998年以來住房改革的重要組成部分，經濟適用住房從(cong) 用地、開發、行政費用、定價(jia) 和購房等各個(ge) 環節都能夠享受一定的優(you) 惠和政府補償(chang) ，其目標供給對象是中低收入群體(ti) 。所出售的住房明顯涉及一定的收入因素，且轉移的對象已明確規定為(wei) 中低收入人群。但是，這一政策在設計和執行中都存在缺陷。

　　經濟適用住房政策的推行，是政府希望通過行政調節彌補市場失靈，解決(jue) 中低收入人群的住房困難，然而卻未能有效地防止政府失靈，這主要是因為(wei) 經濟適用住房政策存在設計缺陷和缺乏市場基礎。

　　經濟適用住房政策在設計中的缺陷必然導致執行中的種種問題，由於(yu) 地方政府、開發企業(ye) 和購買(mai) 群體(ti) 之間的利益並不完全一致，經濟適用住房在執行中出現的許多現象都違背了政策初衷。問題主要有：受益群體(ti) 偏移政策目標、開發企業(ye) 利用優(you) 惠政策、購買(mai) 家庭的套利行為(wei) 、政府的高監管成本。

　　經濟適用住房政策的新發展

　　經濟適用住房在保障性住房中的地位逐漸弱化。中低收入家庭住房保障供應方式多樣化，經濟適用住房占比會(hui) 有所減少。 1998年開始實施經濟適用住房政策時，希望通過這一政策的單一途徑解決(jue) 占總人口70％—80％的中低收入人群的住房困難問題。 “十二五”期間，經濟適用住房和限價(jia) 房僅(jin) 占新建保障性住房的20％，反映出地位在逐漸弱化。

　　經濟適用住房政策空間進一步縮小。經濟適用住房已被明確定位為(wei) 保障性住房，與(yu) 最開始的“政策性商品住房”的定位有了本質區別。根據北京市的政策安排，目前的經濟適用住房可分為(wei) 兩(liang) 部分：一部分是銷售型經濟適用住房，另一部分是租賃型經濟適用住房。隨著2006年限價(jia) 房製度、2009年公共租賃住房製度的推出，這兩(liang) 類經濟適用住房都有被其他住房政策取代的可能性。

　　經濟適用住房用於(yu) 定向銷售。從(cong) 2005年開始，北京市實行了經濟適用住房定向銷售政策，定向銷售的對象是城八區當年解危排險、城中村改造、重點工程和奧運工程的拆遷戶。購買(mai) 經濟適用住房有兩(liang) 個(ge) 步驟：一是先要取得購房資格，二是按定向銷售政策登記確認指標。

　　經濟適用住房向保障性回歸。首先，在準入環節上，受益群體(ti) 範圍定向化，由一般模式向特惠模式轉變，定向銷售給拆遷戶。其次，在退出環節上，逐步由自由流通模式向內(nei) 循環模式過渡，低收入家庭購得經濟適用住房後隻能用於(yu) 家庭居住，不得轉售或出租。購房家庭在轉手經濟適用住房時，隻能出售給政府，由政府重新分配給其他符合購房條件的低收入家庭，實現經濟適用住房在低收入群體(ti) 中的良性循環。準入和退出環節的嚴(yan) 格限製，突出了經濟適用住房的政策性和保障性，標誌著經濟適用住房的保障性特征逐步加強。

　　經濟適用住房的走向分析

　　短期內(nei) ，經濟適用住房政策依然會(hui) 存在，但將重新定義(yi) 和進一步規範。在土地資源稀缺、房價(jia) 居高不下的情況下，政府必須保證一定數量的經濟適用住房供應。同時，在建設、分配、管理等環節進一步規範經濟適用住房相關(guan) 製度。

　　從(cong) 長期來看，經濟適用住房政策的基本理念將逐步轉變，由保障居民“人人有住房”到“人人有房住”，由保障中低收入家庭的“房產(chan) 權”轉變到優(you) 先保障他們(men) 的“居住權”，由經濟適用住房“自由流通”的模式轉變為(wei) 逐步實施經濟適用住房的“內(nei) 循環”模式，由著眼於(yu) 經濟適用住房的“應急式”建設轉變為(wei) 兼顧製定經濟適用住房的中長期整體(ti) 規劃。