■編者按

　　中低收入家庭的住房問題是各國政府關(guan) 心的重要民生問題，關(guan) 係到國家穩定。在我國改革開放的進程之中，住房福利化也開始向住房市場化、商品化轉變。在住房商品化改革的過程中，我國於(yu) 1998年正式確立了經濟適用住房政策。作為(wei) 住房保障體(ti) 係中的重要組成部分，經濟適用住房政策經曆了一個(ge) 不斷發展、完善的過程，大體(ti) 可以分為(wei) 醞釀及初步形成、快速發展、反思與(yu) 調整三個(ge) 階段。經濟適用住房政策的變遷主要受中央政府、地方政府、開發企業(ye) 和部分民眾(zhong) 之間的關(guan) 係影響。國務院發展研究中心“我國經濟適用住房政策的效果評估與(yu) 發展前景研究”課題組通過調查研究嚐試對我國經濟適用住房政策的發展前景進行探討，並對其發展過程中的經驗教訓進行總結，希望為(wei) 我國住房保障政策的製定和完善提供參考。

　　作為(wei) 住房保障政策體(ti) 係的重要組成部分，我國經濟適用住房政策誕生於(yu) 從(cong) 計劃經濟向市場經濟過渡的過程之中，並在實際運行中為(wei) 了應對暴露出的種種問題而進行了一些適應性調整，經曆了一個(ge) 不斷發展、完善與(yu) 變化的過程，大體(ti) 可分為(wei) 醞釀及初步形成、快速發展、反思與(yu) 調整三個(ge) 階段。係統地看，這一變遷以及經濟適用住房本身性質的演變與(yu) 其外部環境的變化緊密相關(guan) 。

　　醞釀及初步形成階段（1991年—1997年）隨著社會(hui) 主義(yi) 市場經濟製度的確立，住房商品化、建立住房市場催生了經濟適用住房這個(ge) 概念。自1991年《國務院關(guan) 於(yu) 繼續積極穩妥地進行城鎮住房製度改革的通知》第一次提出“大力發展經濟實用的商品住房，優(you) 先解決(jue) 無房戶和住房困難戶的住房問題”，到1994年 《國務院關(guan) 於(yu) 深化城鎮住房製度改革的決(jue) 定》提出“建立以中低收入家庭為(wei) 對象、具有社會(hui) 保障性質的經濟適用住房供應體(ti) 係和以高收入家庭為(wei) 對象的商品房供應體(ti) 係”，經濟適用住房政策正式確立，並定位為(wei) 我國住房保障體(ti) 係的重要組成部分。快速發展階段（1998年—2002年）

　　在“住宅業(ye) 成為(wei) 新的經濟增長點”的思路指導下，經濟適用房建設進入了一個(ge) 快速發展階段。

　　1998年 《國務院關(guan) 於(yu) 進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知》正式提出 “建立和完善以經濟適用住房為(wei) 主的住房供應體(ti) 係”，就經濟適用住房在這個(ge) 階段的性質來說，它既具有商品性又具有保障性。從(cong) 文件來看，住房改革的一個(ge) 重要目標是使 “住宅業(ye) 成為(wei) 新的經濟增長點”，而整個(ge) 住房體(ti) 係又要以經濟適用住房為(wei) 主，所以經濟適用住房被賦予了拉動經濟增長的功能。同時，由於(yu) 經濟適用住房定位於(yu) 中低收入家庭，因此它又具有保障性質。這意味著經濟適用住房已明確成為(wei) 我國住房保障體(ti) 係的核心，並進入短暫的快速發展時期。反思與(yu) 調整階段（2003年至今）一方麵是經濟適用住房在住房保障體(ti) 係中的“錯位”，一方麵是地方政府、開發企業(ye) 等部門消極應對甚至抵製，2002年以後全國各

　　地對經濟適用住房的發展熱情大幅降低。

　　由於(yu) 經濟適用住房的供給並沒有達到預期的緩解中低收入家庭住房困難的目的，而且在實施過程中出現了一係列問題，政府不得不探索其他更為(wei) 有效的解決(jue) 辦法。2007年《國務院關(guan) 於(yu) 解決(jue) 城市低收入家庭住房困難的若幹意見》以及新修訂的《經濟適用住房管理辦法》都對經濟適用住房政策提出“改進和規範”，將保障對象由“中低收入家庭”調整為(wei) “低收入家庭”；同時，強調經濟適用住房的供應對象要與(yu) 廉租房的保障對象相銜接。經濟適用住房政策在得到調整與(yu) 完善的同時，變成解決(jue) 城市低收入家庭住房困難政策體(ti) 係的組成部分，與(yu) 廉租房一起共同構成保障性住房的主體(ti) 。

　　這一時期的經濟適用住房政策也發生了變化：第一，對經濟適用住房的性質界定有了改變，更多強調了經濟適用住房的保障性質；第二，行政事業(ye) 性收費被取消意味著經濟適用住房的公益性增加；第三，在戶型上規定建築麵積控製在60平方米左右，“保基本”的特征更明顯。為(wei) 解決(jue) 經濟適用住房政策在現實中遭遇供應對象失控的問題，中央政府取消了市縣政府的一些自主權，同時嚴(yan) 格了對供應對象的資格審核。

　　2008年以後，隨著中央保障性住房建設思路的變化，公共租賃住房日益成為(wei) 我國保障性住房建設的重點。國家“十二五”規劃綱要更是明確提出 “重點發展公共租賃住房，逐步使其成為(wei) 保障性住房的主體(ti) ”。這也表明，經濟適用住房與(yu) 廉租房構成的主體(ti) 地位，在未來將讓渡給公共租賃住房這一新的住房保障形式。