“以房養(yang) 老”話題最近成為(wei) 熱點，透視出三個(ge) 無奈：一是房地產(chan) 熱突然間大幅度降溫，有房子的人不知道是該賣，還是留著養(yang) 老；二是物價(jia) 水平仍然高企，投資卻缺少渠道，多年積累的血汗錢不能保值；三是中國老齡化問題越來越尖銳。

　　於(yu) 是，一些人提出“倒按揭”的以房養(yang) 老模式，一些金融機構還搶先試水。我們(men) 先來看一看“倒按揭”以房養(yang) 老模式是怎麽(me) 回事。最先實行住房“養(yang) 老按揭”的一些金融機構這樣規定：借款人為(wei) 養(yang) 老人本人或法定贍養(yang) 人，必須有兩(liang) 套住房，養(yang) 老人本人須年滿55歲，貸款金額根據擔保物價(jia) 值和養(yang) 老人養(yang) 老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價(jia) 值的60%，且每月實際支付養(yang) 老金額最多不超過2萬(wan) 元。貸款期限最長不超過10年，利率按照央行公布的同檔次基準利率或上浮執行。

　　這個(ge) 辦法偽(wei) 在哪？首先，既然有兩(liang) 套住房為(wei) 什麽(me) 要抵押貸款呢?抵押貸款隻能按60%計算，而且還隻能分月得到貸款，扣除貸款利息後真正得到的養(yang) 老錢能不能養(yang) 老還不知道，為(wei) 什麽(me) 不賣一套房子養(yang) 老呢？另外，養(yang) 老貸款隻給十年，55歲開始辦理住房抵押養(yang) 老貸款，65歲到期了，以後的幾十年怎麽(me) 辦？還得再辦貸款或者尋找其他的養(yang) 老辦法，屆時房價(jia) 是不是還值那麽(me) 多錢？最不靠譜的是房價(jia) 評估與(yu) 未來房價(jia) 走勢。國外能夠開辦住房養(yang) 老貸款的國家一般房價(jia) 相對穩定，尤其是住房政策很穩定，CPI也相對穩定。而我國目前正在探索未來適合中國的住房模式，處於(yu) 政策不穩定期，也是房價(jia) 不穩定期，加上處於(yu) 物價(jia) 高漲期，相信很少有金融機構敢於(yu) 跟著試水。

　　有評論認為(wei) ,“倒按揭”住房養(yang) 老模式沒有考慮中國的住房最多隻有70年產(chan) 權。其實，住房產(chan) 權問題倒不大，因為(wei) 所有人都麵臨(lin) 商品房有限產(chan) 權問題，相信國家到時候會(hui) 有合情合理的解決(jue) 方案。最大的問題有兩(liang) 個(ge) ：一是住房必須折舊。越老的房子越不值錢，而需要住房養(yang) 老的恰恰是低收入人群，是隻有一套房子的人。房子在貶值，養(yang) 老貸款很可能越來越少，因此參加住房貸款養(yang) 老的人注定是極少數；二是房屋建設規模與(yu) 人口結構變化趨勢成反比。房子越建越多，商品房已經嚴(yan) 重積壓，還要大建保障房，將形成極大的供過於(yu) 求態勢。人口結構變化趨勢一定是慢慢減少的，尤其是城市。未來十幾年，由於(yu) 需求總體(ti) 下降，大量老人去世後，越來越多的房子會(hui) 流向市場，成為(wei) “賤賣品”，房價(jia) 肯定會(hui) 大幅度下跌。房價(jia) 一大跌，相信沒有金融機構還想辦住房養(yang) 老貸款。那一點點貸款也無法養(yang) 老，更何況未來的物價(jia) 漲幅將使那一點點養(yang) 老貸款的購買(mai) 力變得越來越小。

　　很顯然，炒作“倒按揭”住房養(yang) 老模式幹擾了我國養(yang) 老主流模式的探討，幹擾了覆蓋麵更大、更可持續、更體(ti) 現國家關(guan) 懷的養(yang) 老製度的建立。當然，“倒按揭”住房養(yang) 老模式的設計者和炒作者們(men) ，也提出了一個(ge) 嚴(yan) 肅的問題：靠什麽(me) 保住勞動者的勞動力價(jia) 值，保住勞動者在過去十幾年創造的財富，花大價(jia) 錢購買(mai) 的住房能不能保值，都是需要探討的問題。未來住房越來越多，但高質量的住房未必越來越多，地段好的住房一定是稀缺品。隨著生活水平的提高，改善性住房是未來住房建設的大趨勢。未來住房的品質不僅(jin) 在住房的大小，更不在毛坯房的造價(jia) ，關(guan) 鍵還在裝修和擺設。退一步說，要真想以房養(yang) 老，隻能考慮投資高品質住房。