日前，“以房養(yang) 老”提案的辦理部門銀保監會(hui) 表示，由於(yu) 我國現有的製度房屋產(chan) 權70年，“以房養(yang) 老”難以推行，“而且，如果是房價(jia) 上行期，”以房養(yang) 老“問題不大，可如果遇到房價(jia) 下行期，有可能遇到其他問題”。（9月29日《新京報》）

　　“以房養(yang) 老”也被稱為(wei) “住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chan) 權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養(yang) 老金或者接受老年公寓服務的一種養(yang) 老方式。銀保監會(hui) 對“以房養(yang) 老”的答複，道出了中國“以房養(yang) 老”的不可行性。其中產(chan) 權問題，這是個(ge) 製度問題，可以通過立法方式解決(jue) 。但房價(jia) 下跌，特別是大跌或房價(jia) 的持續下行，是無法通過立法解決(jue) 的問題，這才是中國“以房養(yang) 老”的致命傷(shang) ——如果房價(jia) 大跌或持續下行，房屋價(jia) 值或預期價(jia) 值將大幅縮水，這不僅(jin) 難以讓房子養(yang) 老人，反而老人在生前白白養(yang) 老房子！

　　何以斷定未來中國房價(jia) 大跌或持續下行呢？理由有三個(ge) ：1、房地產(chan) 的泡沫必然破裂；2、對房價(jia) 預期上漲的經濟信心支撐必然失去；3、最致命的因素，需求大幅萎縮必然導致房價(jia) 暴跌。

　　房地產(chan) 的泡沫必然破裂

　　就像股市不會(hui) 永遠高漲一樣，房價(jia) 也會(hui) 物極必反。現在中國的房價(jia) ，包含了太多的投機因素，從(cong) 四處出擊的“溫州炒房團”，到紛紛投入到房地產(chan) 的大量“不務正業(ye) ”的企業(ye) ；從(cong) 一線城市的天價(jia) ，到二三線城市甚至縣城的房地產(chan) 炒作；從(cong) 天價(jia) 拿地，到大量空房……就像2007年中國股市的瘋狂一樣，中國進入了房地產(chan) 瘋狂的時代，隻不過是，股市瘋狂的周期短，而房地產(chan) 則比股市周期長許多。

　　經濟學的曆史告訴我們(men) ，泡沫必然破裂，中國房地產(chan) 也不例外，隻不過是我們(men) 不知道泡沫破裂的時間而已。房地產(chan) 的泡沫一旦破裂，房地產(chan) 處於(yu) 貶值狀態，投資者或者說投機者會(hui) 爭(zheng) 相拋售房子，就像在股市下跌期間大家希望脫手一樣。一旦房地產(chan) 市場大逆轉，這個(ge) 情形必然發生。

　　如果說城市化導致高房價(jia) ，問題是從(cong) 農(nong) 村來的農(nong) 民有多少能買(mai) 得起城市的房子？如果說嬰兒(er) 潮“80後”步入結婚買(mai) 房年齡導致高房價(jia) ，問題是有多少“80後”能買(mai) 得起這樣的房子？如果說經濟發展了人民群眾(zhong) 的住房要求改善，問題是幾成比例的城市居民可以買(mai) 得起價(jia) 格這麽(me) 高的房子？這樣的房價(jia) 和瘋狂的需求，很顯然太泡沫了。

　　中國現在的高房價(jia) ，是由於(yu) 中國的城市國有土地製度和政府住房責任嚴(yan) 重缺位（如廉租房嚴(yan) 重不足）造成的供給不足及投資需求過旺所共同造成的。土地製度不可能支持永遠的高房價(jia) ，也不會(hui) 一直不變，政府也不會(hui) 一直在住房責任上缺位，投資需求也不會(hui) 一直虛旺，中國房地產(chan) 的泡沫破裂是必然的。

　　對房價(jia) 預期上漲的經濟信心支撐必然失去

　　支持中國房價(jia) 的重要心理因素，就是城市化的發展，以為(wei) 自己買(mai) 下的房子總有後來者需求。據2010年人口普查數據，中國城市化率達49.68%，預計2020年超過60%，接近發達國家水平，未來城市化速度必然大幅放緩，尤其是2020年以後。由於(yu) 獨生子女政策所造成的年輕人口快速減少及農(nong) 村老齡化的過快發展，中國城市化必然提早放緩。雖然中國城市化含有很大水分，但中國房地產(chan) 市場也同樣有巨大水分，後一個(ge) 水分絕不亞(ya) 於(yu) 前一個(ge) 水分且可以容下前一個(ge) 水分。所以，中國城市化速度的放緩乃至停滯，必然給高房價(jia) 以強有力的信心衝(chong) 擊。

　　中國高房價(jia) 的另一個(ge) 支撐，就是中國經濟的快速增長。人民的購買(mai) 力隨經濟發展而提高，對房價(jia) 的承受力也不斷提高，這是房價(jia) 上漲論者的理論之一。更重要的因素是，經濟的快速增長，帶來了投資的普遍信心，讓投資者更敢投資房地產(chan) 。大凡房地產(chan) 泡沫和房價(jia) 的高位運行，常常伴有經濟增長的支持，如果經濟低迷，是形成不了房地產(chan) 泡沫的，房價(jia) 也不可能持續高位運行。如日本在1980年代的房地產(chan) 高漲，這是當時日本經濟如日中天分不開的；後來房價(jia) 的持續下跌，和日本經濟的持續低迷也是密不可分的。

　　從(cong) 技術差距的角度看，隨著後發國家對發達國家經濟技術差距的縮小，經濟增長將逐步放緩，中國也不會(hui) 例外。從(cong) 技術差距角度和中國經濟發展階段看，隨著中國工業(ye) 化和城市化的逐步完成，未來中國經濟增長的平均速度必然處於(yu) 長期下跌趨勢。

　　經濟增長有兩(liang) 個(ge) 基本的動力，或是供給力量增加，或是需求力量增加。經濟發展規律和中國的人口發展形勢決(jue) 定，未來中國經濟增速必然大幅放緩，甚至一蹶不振。在這種經濟形勢之下，高房價(jia) 必然失去信心，房地產(chan) 泡沫破裂就不可避免。在低迷的經濟之中，高房價(jia) 必然會(hui) 落下來，就像1990年代的日本一樣。

　　據第六次人口普查公布數據顯示，中國0-14人口已經降低到16.6%，這比美國、英國、法國、荷蘭(lan) 等發達國家還要低。事實上，如果中國人均壽命和這些發達國家相同，中國的0-14歲兒(er) 童比例會(hui) 更低，列入最低國家之列。美國15-64歲成年人口與(yu) 0-14歲兒(er) 童之比為(wei) 3.2，屬於(yu) 成人與(yu) 兒(er) 童比例均衡水平，而中國競高達4.5，屬於(yu) 危險的倒金字塔結構。日本這個(ge) 比例為(wei) 4.8，韓國為(wei) 4.2，德國和意大利為(wei) 4.7，西班牙為(wei) 4.5，這些國家總和生育率在1.2-1.4之間，且考慮到中國生育率的持續下滑趨勢，故中國近年來的總和生育率應在1.3左右。在國際上，總和生育率在1.5以下稱為(wei) “超低生育率”，0-14歲人口占比在15%-18%之間稱為(wei) “嚴(yan) 重少子化”，這說明中國已經進入危險的超低生育率和嚴(yan) 重少子化時代，這意味者未來中國將麵臨(lin) 重老齡化和人口的崩潰式減少，未來經濟也為(wei) 此陷入長期低迷。

　　以日本為(wei) 例，盡管解釋日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一條永遠是最根本的，那就是低生育率。早在20世紀六七十年代，日本總和生育率就低於(yu) 世代更替水平（也即維持人口不增加也不減少的水平，在發達國家為(wei) 2.1），隨後生育率持續下滑，導致未來年輕不斷萎縮。決(jue) 定宏觀經濟總量GDP變化的是總需求與(yu) 總供給的變化，低生育率決(jue) 定未來經濟增長一定會(hui) 低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。從(cong) 需求方麵來說，低生育率會(hui) 使未來消費最旺盛的年輕人口大幅減少且消費疲弱的老年人口比例很大，必然導致最終消費不振。投資需求是最終消費需求的引致需求，最終消費的低迷不振必然導致投資的低迷不振。這時，無論日本是刺激消費還是刺激投資，都不能撬動總需求。同時，從(cong) 總供給角度來說，年輕人口減少，勞動力更新換代斷層，最富創造力的年輕人口萎縮；人口老化，經濟創造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的勞動人口比例減少，人均GDP增長必然放緩，甚至可能麵臨(lin) 萎縮。而GDP增長率，取決(jue) 於(yu) 人口增長率和人均GDP增長率。低生育率的結果，最終必然導致人口增長的放緩或萎縮和人均GDP增長率的放緩，因而經濟陷入長期低迷，失去10年再失去10年。在這種情形下，中國房地產(chan) 還有什麽(me) 信心維持在高位？

　　未來房地產(chan) 需求必然大幅萎縮

　　現在中國房地產(chan) 的需求，碰上城市化、嬰兒(er) 潮“80後”步入結婚買(mai) 房年齡、住房貨幣化之後的政府住房責任退化、經濟發展後人們(men) 改善住房等諸多因素，更重要的是碰上貨幣供給過快增長和經濟發展下的資產(chan) 升值等所造成的房地產(chan) 投資需求過旺。但城市化會(hui) 放緩，房地產(chan) 泡沫也會(hui) 破裂，更重要的是真實需求會(hui) 大幅下跌。

　　由於(yu) 中國的獨生子女政策和生育率隨社會(hui) 經濟發展下滑的規律所決(jue) 定，中國每年新出生人口在1990年代持續快速下滑，2000年出生的人口隻有1990年出生人口的一半。以24歲到29歲為(wei) 購房的主體(ti) 人群計算，這個(ge) 人群的人口在2009年為(wei) 1.21億(yi) ，到2014年將增加到1.46億(yi) ，然後就快速減少，到2027年降低到0.80億(yi) ，比2014年減少45%！

　　有人說日本1990年後房價(jia) 暴跌及其經濟一蹶不振是由房價(jia) 過度調控造成的，其實即使沒有房價(jia) 調控，日本房價(jia) 也一定會(hui) 大幅下跌且經濟一蹶不振。1990年日本25至34歲人口組數量比1980年25至34歲人口組數量下降了20%，這就意味著真實需求下降了20%，房地產(chan) 的高價(jia) 位已經失去了實際的需求支撐，是堅持不多久的。

　　在2025年，中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決(jue) 定中國的房地產(chan) 等產(chan) 業(ye) 過剩危機不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒(er) 潮人口大規模退休，而此時年輕勞動人口又急劇減少時，未城市化的農(nong) 村年輕人口也將所剩無幾，此時中國經濟必然陷入長期的低迷。所以，在2020-2030之間，中國房價(jia) 必然有一次大跌。當然，不同地方的房價(jia) 下跌不同。由於(yu) 年輕口的快速減少，大城市和東(dong) 部地區為(wei) 了維持發展，且本身他們(men) 的吸引力就比較高，年輕人口會(hui) 進一步向這些地區流動。與(yu) 此同時，人口流出地區的房價(jia) 將降得更低，尤其是農(nong) 村空房就更不值錢了。

　　對於(yu) 現在準備“以房養(yang) 老”的人，千萬(wan) 別相信“以房養(yang) 老”。“以房養(yang) 老”的存在，必須有一個(ge) 前提，那就是老人去世後留下的房子有人買(mai) 且價(jia) 格不能大幅下跌，否則“以房養(yang) 老”就失去可能性。到2025年以後，中國城市化發展到一定程度，新買(mai) 房子的絕對主體(ti) 就是結婚買(mai) 房的年輕人。但中國近十幾年來一直處於(yu) 超低生育率，這就意味著2025年後結婚買(mai) 房的年輕人大幅減少。況且由於(yu) 獨生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕不需要再買(mai) 房子，甚至許多獨生子女家庭因婚姻而節約出一套房子並把它推向市場。與(yu) 此同時，新中國第一次嬰兒(er) 潮人口開始大規模步入死亡年齡，老年人的房子開始大量推向市場。這時，一邊是急劇減少的房子需求，另一方麵是快速增加的房子供給，故至少中國房價(jia) 在2025年前後必大跌。而現在，中國房價(jia) 正處在泡沫期的高位運行階段，必然購房成本很高。現在買(mai) 房子預備未來養(yang) 老，而未來房價(jia) 大跌，不僅(jin) 不能依靠房子養(yang) 老，反而白白養(yang) 了房子。

　　對於(yu) 推崇“以房養(yang) 老”的人，要麽(me) 是對中國未來房地產(chan) 形勢的無知，要麽(me) 是房地產(chan) 商或跟房地產(chan) 有密切利益關(guan) 聯的人在忽悠人買(mai) 房子。觀察中國房地產(chan) 的中長期趨勢，考慮到現階段中國房價(jia) 的過高和人民與(yu) 中央政府已經不能容忍繼續上漲，現在不可相信“以房養(yang) 老”。（《21世紀財經》數字媒體(ti) 編輯）