保障性住房建設是促發展、惠民生、保穩定的重要舉(ju) 措。“十二五”規劃綱要確定，未來五年建設保障性住房、棚戶區改造住房3600萬(wan) 套，其中2011年開工建設1000萬(wan) 套。目前，各地保障性住房建設正處於(yu) 高峰，但相關(guan) 的政策、配套措施並不完善，有五大難題亟待解決(jue) 。

　　第一是籌資難。

　　2011年建設1000萬(wan) 套保障房約需資金1.3萬(wan) 億(yi) —1.4萬(wan) 億(yi) ，中央財政安排約1300億(yi) 元，各級政府通過預算內(nei) 安排、土地出讓收益以及發行債(zhai) 券等方式籌集大約5000億(yi) 元，還需通過市場籌集資金約8000億(yi) 元。為(wei) 彌補資金缺口，各地探索了發行企業(ye) 債(zhai) 、信托基金等多種融資渠道，但總體(ti) 規模不大，融資成本也相對較高。一些銀行認為(wei) 保障房項目關(guan) 聯方多，情況複雜，特別是公租房和廉租房項目還款來源不確定，風險較大，貸款投放較為(wei) 謹慎。總體(ti) 而言，由於(yu) 保障房建設資金回收周期長，利潤空間小等因素，各地保障性住房建設資金仍以政府投入為(wei) 主，社會(hui) 資金參與(yu) 融資的積極性不高。

　　為(wei) 此，要逐步建立和完善保障性住房建設的資金支持機製，加快完善政策環境，出台針對保障性住房尤其是公租房的中長期低息貸款政策。要保證保障房開發的合理盈利空間，探索可持續的開發建設模式，創新投融資機製，有效利用保險、信托、社保等長期資金，積極吸引企業(ye) 參與(yu) 保障房建設。豐(feng) 富金融產(chan) 品設計，推行權益型房地產(chan) 投資信托基金(REITS)試點等。

　　第二是用地難。

　　隨著我國工業(ye) 化、城市化的深入發展，城市建設用地供需矛盾較為(wei) 突出，地方政府新增建設用地數量受到用地總量控製指標的嚴(yan) 格限製。為(wei) 了確保經濟增長和增加財政收入，地方政府傾(qing) 向於(yu) 優(you) 先安排大型經營性項目建設用地。在住宅用地上，不少地方為(wei) 了獲得更高的土地出讓收入，把商品房用地作為(wei) 主要供給對象，保障房用地在計劃指標中占比不足。根據國土資源部2010年用地供應計劃執行情況公告，全國30個(ge) 省區市(不含西藏和新疆生產(chan) 建設兵團)住房供地計劃實際完成12.54萬(wan) 公頃，其中保障性住房用地2.47萬(wan) 公頃，僅(jin) 占住房用地總量的19.7%。此外，存量土地供給受拆遷難、征地和用地手續複雜等因素限製，獲取土地時間長、成本高。

　　因此，為(wei) 解決(jue) 用地難問題，有必要將保障房用地指標單列，以避免一些地方政府為(wei) 獲得高額土地出讓收入而將土地主要用於(yu) 商品房，擠壓保障房用地的現象發生。同時，引導和鼓勵地方進一步拓寬保障房用地規模，如規定有關(guan) 房地產(chan) 開發企業(ye) 在取得商品房用地時需配建一定麵積的保障房。目前，北京、蘭(lan) 州等地方政府已探索實行了“限地價(jia) 、競租賃房麵積”方式，從(cong) 原商品房麵積中“摳”出一部分麵積，“貼補”給公租房，北京市部分公租房項目開發建設還試點實行土地年租製。此外，可考慮推進在集體(ti) 土地和單位土地上建設公租房，同時明確規定單位自建公租房的供給對象必須符合統一的公租房申請條件且堅持隻租不售原則，避免其轉化為(wei) 傳(chuan) 統體(ti) 製的單位福利分房。

　　第三是監管難。

　　保障房建設是惠民生、紓民困、解民憂的一項重要工程，建設規模大、時間要求緊，若相關(guan) 的監管配套措施不到位，會(hui) 嚴(yan) 重影響政策的實施效果。目前，一些地方的保障性住房建設屢被媒體(ti) 曝光存在質量問題，“樓脆脆”、“瘦身鋼筋”等安全問題令人擔憂。一些地區的保障房配套設施和服務還不到位，群眾(zhong) 安居難，在部分保障房和商品房社區混建的大型小區裏，公共配套“肥瘦”不均的現象也較為(wei) 嚴(yan) 重。

　　為(wei) 此，要進一步加強監管，完善考核指標和辦法，盡快改變和糾正一些地區在保障房建設中存在的重建設輕管理、重速度輕質量、重主體(ti) 輕配套等錯誤做法。加快出台保障性住房監督管理辦法，進一步明確各方在保障房建設中的責任，嚴(yan) 格執行項目審批、土地使用、規劃選址、質量監督、工程監理、竣工驗收等各項建設程序，全麵落實項目法人責任製、招標投標製、工程監理製、合同管理製等建設管理製度，充分利用公眾(zhong) 和媒體(ti) 等多方力量進行全過程監督，確保工程質量和安全。對保障房建設中出現質量問題的責任主體(ti) ，要加大懲戒力度，載入誠信係統“黑名單”。

　　在對地方政府的目標考核上，不僅(jin) 要考核保障房建設的速度和套數，還要重點考核保障房建設的質量、配套和效益。在規劃布局上，要根據低收入住房困難家庭的分布狀況，將保障性住房重點布局在鐵路沿線、城市主幹道、地鐵出入口等區域。在戶型設計上，要做到“麵積不大、功能齊全”。在裝修標準上，廉租住房和公共租賃住房要統一進行裝修。在配套設施上，要確保水、電、氣、暖、電話、有線電視等配套設施到位，讓低收入家庭與(yu) 其他群體(ti) 同樣共享城市發展和社會(hui) 進步的成果，堅決(jue) 避免保障房享受“次級配套”、保障房造就“貧民區”現象的發生。

　　第四是運營難。

　　當前，保障性住房尚處在大規模建設中，問題主要集中在建設層麵，下一步，要重點解決(jue) 好分配和運營管理中的問題。各地建設的保障房，除一部分經濟適用房和限價(jia) 房可以出售以外，大部分將由政府或相關(guan) 機構持有，允許多長時間退出、如何退出等問題目前還沒有統一、明確的規定。如保障房退出渠道不暢，將導致一些不符合政策的居住者持續占用社會(hui) 資源，使本該享受保障房政策的群眾(zhong) 失去保障權利。

　　為(wei) 此，應盡快明確保障房的分配程序、辦法和退出機製，做到透明、公開、公正和公平。要建立和完善居民收入核查製度，及時監測被保障對象經濟狀況變化情況，確保保障性住房真正發揮麵向中低收入住房困難家庭的“托底房”的作用。要完善製度設計，實現保障房在嚴(yan) 格審核條件下的有序轉化，引導形成先租後買(mai) 、梯度消費的住房模式，既可以滿足群眾(zhong) 在不同經濟狀況和階段的住房需求，同時政府也可以減輕管護壓力和收回部分資金，周轉建設保障性住房，覆蓋更多的困難群眾(zhong) 。目前，一些地方已在這方麵進行了有益探索，如江蘇省探索保障房多元化產(chan) 權模式，政府按出資比例與(yu) 廉租房或公租房住戶實行共有產(chan) 權，這些家庭經濟狀況改善後，可以按市場價(jia) 格或稍低於(yu) 市場的價(jia) 格，購買(mai) 政府擁有的部分產(chan) 權。廈門市探索根據保障對象收入提高狀況，相應提高其租金水平，在一定條件下將廉租房轉化為(wei) 公共租賃住房和出售性保障住房，著力使各類保障方式互通互換、進退有序。

　　第五是顯效難。

　　盡管目前政府加大了保障房建設力度，但相對於(yu) 廣大中低收入階層的住房需求和快速發展的商品房市場，保障性住房建設仍明顯滯後，覆蓋麵有限，供給嚴(yan) 重不足，政策效果顯現尚需一個(ge) 過程，甚至較長時間。特別是在當前房價(jia) 的增長幅度超過大多數居民收入增長速度的背景下，要進一步加強保障房建設的統籌規劃和頂層設計，堅持“兩(liang) 條腿”走路，在加快保障房建設的同時，切實加強房地產(chan) 市場調控，將房價(jia) 控製在合理水平，繼續增加中低價(jia) 位中小套型普通商品房供給，有效抑製投機投資性購房，滿足廣大群眾(zhong) 的基本住房需求，促進社會(hui) 和諧穩定。要合理確定政府責任與(yu) 行為(wei) 邊界，注重和充分發揮市場作用，盡快形成與(yu) 我國房地產(chan) 市場發展階段相適應的住房保障體(ti) 製和機製。

　　保障性安居工程建設一頭連著發展，一頭連著民生。尤其是在當前，世界經濟複蘇乏力，新興(xing) 經濟體(ti) 通脹預期較強的環境下，落實好這項工程意義(yi) 重大。為(wei) 解決(jue) 上述難題，需加快完善相關(guan) 法規製度和政策體(ti) 係，落實責任，強化監管，逐步形成政府保障和市場機製結合的住房供應體(ti) 係。