今天的規劃和管理不當，可能造成明天的效率低下

　　大規模的保障性安居工程開工興(xing) 建，旨在緩解目前中低收入人群的住房困難。這就要求在建設管理的全過程，科學規劃，合理分配，嚴(yan) 格管理。根據中國國情，以及在商品房建設中已經出現的規劃、管理方麵的經驗教訓，建議以下三大問題不能忽視。

　　規劃先行

　　據我們(men) 調查，當前在加快大規模保障性住房建設過程中，存在規劃不科學的問題。主要表現在兩(liang) 個(ge) 方麵：

　　首先，宏觀布局問題，是集中布局還是分散布局？現在看來，從(cong) 宜建和成本兩(liang) 方麵考慮，地方政府都傾(qing) 向於(yu) 集中建設，而不是分散建設。因此，延伸的問題就是，集中建在城區，還是集中建在郊區？或者說是以城區為(wei) 主，還是郊區為(wei) 主？這會(hui) 產(chan) 生非常大的宏觀社會(hui) 和經濟效益的差別。

　　有不少地方，保障性住房項目位置選擇過偏，交通不便，也缺乏就業(ye) 和其他服務設施的配套，居民生活成本過高，使得一部分低收入住房困難家庭不得不放棄享受保障。與(yu) 此同時，大規模的保障性住房如果多布局在郊區或遠郊區，還會(hui) 使城市已經出現的“攤大餅”模式的弊端更加明顯，從(cong) 而加劇城市已有的交通和管理問題。對此，要高度重視，保障性住房要以便民為(wei) 原則，要考慮交通方便，應重視就業(ye) 和其他社會(hui) 設施的配套，盡量避免規劃布局上的偏遠化。

　　建議保障性住房項目應集中布局在城區或城區邊，反對集中布局在郊區。集中在市區建保障性住房有三大好處：

　　一是社會(hui) 效率高，便於(yu) 對低收入居民的社會(hui) 管理。

　　二是有利於(yu) 交通問題的解決(jue) ，近期我國城市堵車問題越來越嚴(yan) 重的主要原因就是市區內(nei) 人口密度過低，把中心人口通過各種方式分散到郊區，最終導致交通流的過度放大。

　　三是最大化地利用原有的公共資源（如公交係統和社會(hui) 服務），從(cong) 而大大地改善了低收入群體(ti) 的生活質量。至於(yu) 城區土地緊張問題，可以通過實施舊城改造，對市中心低密度、質量差的房屋進行集中改造，通過提高容積率解決(jue) 。

　　其次，微觀布局問題，是大規模集中成片建，還是相對分散建？這裏的社會(hui) 和生活效率差別亦非常巨大。筆者建議相對分散，避免大規模集中建設，防止貧困的集聚。保障性住房應盡量避免大規模的集中連片建設。中低收入家庭過度集中居住，特別是廉租房住戶過於(yu) 集中居住，容易形成“貧困集聚”問題。

　　這既可能造成物業(ye) 管理等費用收取困難，影響正常管理，又會(hui) 造成貧困對比明顯的不良社會(hui) 影響。政府在規劃建設保障性住房時，要盡量使保障性住房與(yu) 商品房混合，形成混合社區。同時，要重視社區建設的配套和實行屬地化管理，避免社會(hui) 管理缺失，導致大量的管理“死角”。

　　“公平分配”是關(guan) 鍵

　　分配公平是保障房的“生命線”。如果保不住這條“生命線”，建保障房就失去了意義(yi) ，會(hui) 導致建設的量越大，浪費會(hui) 越大，還會(hui) 使社會(hui) 矛盾更加惡化。因此，要在保障性住房的建設全過程中，重視維護好這條“生命線”。

　　保障性住房的公平分配問題，既體(ti) 現在準入和退出這兩(liang) 大環節，也體(ti) 現在一些屬於(yu) 過渡性保障房存在巨大的獲利空間，存在腐敗和“尋租”問題。由於(yu) 社會(hui) 征信體(ti) 係建設長期滯後，人們(men) 的就業(ye) 和收入渠道多元化，政府對各類人的經濟生活水平和住房狀況難以確認，造成了一些人不能如實報告甚至謊報、瞞報家庭收入，國家投入的大量資金難以完全用於(yu) 真正低收入的困難群體(ti) 。而退出方麵的問題主要是因居民保障條件發生了變化，需要退出，但清退麵臨(lin) 多方麵困難。最大的不公平來自過渡性保障房類型出售時而獲得的巨大差價(jia) 。

　　目前一些地方保障房采取的“租售並舉(ju) ”政策，擁有產(chan) 權的保障房，特別是經濟適用房可上市交易但又缺乏合理的收益分配機製（目前既不讓政府分成，也不交收益稅），可能會(hui) 加劇居民收入分配的不公平性。這也是不少學者批評經濟適用房及產(chan) 權式保障房的主要理由。

　　建設長效的保障性住房的公平分配機製和退出機製是重民生、得民心的根本。廈門市堅持從(cong) 公平分配入手，初步建立了簡便高效的保障性住房的準入和退出機製。重慶市的經驗表明，保障性住房的成敗關(guan) 鍵是能否堵住分配上的漏洞。同時，調動各方麵積極性，形成充滿活力的發展機製。

　　避免走計劃經濟老路

　　對保障性住房的大規模發展，大家有這樣的一個(ge) 共識，即“三分建、七分管”。保障性住房長期有效運行管理是個(ge) 大課題，也是一種新課題，直接關(guan) 係到保障房建設的長期可持續發展。保障性住房的管理要從(cong) 建設、準入、分配、退出及物業(ye) 管理等各個(ge) 環節加強和創新方式，特別是要重點規範準入機製和退出機製，建立一整套透明、公平、完善的管理製度。

　　物業(ye) 管理要避免房改前的政府大包大攬的直接管理，要實行市場化管理。保障性住房宜委托房地產(chan) 企業(ye) 或專(zhuan) 業(ye) 物業(ye) 管理公司進行市場化管理，在混居模式下對住戶實行一視同仁的管理。這樣，可以避免回到計劃經濟的老路，造成管理效率低下，同時，也可以避免享受保障性住房的群眾(zhong) 對政府產(chan) 生過度依賴。□(作者為(wei) 國家行政學院決(jue) 策谘詢部研究員)