隨著全國住房銷售全麵下降，隨著這種住房銷售下降所引發的住房庫存的全麵上升及地方政府土地財政所麵對的困境，地方政府以軟性政策對抗中央房地產(chan) 宏觀調控政策的動作越來越多，所發生的相關(guan) 事件越來越頻繁。

　　地方官員熱衷土地交易

　　麵對地方政府軟性對抗中央房地產(chan) 宏觀調控的事件越來越頻繁，有人認為(wei) 這是因為(wei) 地方政府土地財政的吃緊，從(cong) 而使得地方政府重要的收入來源突然中斷；也有人認為(wei) 這是因為(wei) 住房銷售下降將影響到當地的國內(nei) 生產(chan) 總值(GDP)增長、影響到地方政府官員的業(ye) 績；更有人認為(wei) 住房銷售下降可能引發相關(guan) 產(chan) 業(ye) 出現增長之困難而引發中國經濟“硬著陸”或經濟危機，從(cong) 而必須恢複房地產(chan) 市場正常的銷售增長等。不過，這些隻是整個(ge) 發生事件的表象，地方政府以軟性方式來對抗中央房地產(chan) 宏觀調控政策，最為(wei) 重要的根源應該從(cong) 以下幾個(ge) 方麵來理解。

　　首先，在中國，任何一個(ge) 級別的大小地方政府，為(wei) 何有如此強烈的激勵來推動住房市場發展？為(wei) 何有如此強烈的激勵希望當地的住房價(jia) 格推得越高越好？即使是中央政府要對房地產(chan) 宏觀調控，地方政府為(wei) 何仍然有強烈的激勵讓炒得過高的房價(jia) 不下降？其原因並非隻在於(yu) 增加地方的土地財政、增加當地的GDP或政府業(ye) 績，更為(wei) 重要的是，住房的價(jia) 格推得越高，不僅(jin) 能夠把土地的價(jia) 格賣得更高，而且可以使地方政府所掌握的土地交易標的變得更大，或錢權交易的標的變得更大。由於(yu) 地方政府官員任期的短期化，如何讓這越來越大的交易標的在短期內(nei) 最大化地交易，則成了地方政府推高當地房價(jia) 最為(wei) 強烈的行為(wei) 激勵。我們(men) 應該看到，最近查出一係列的貪汙腐敗的大案要案，哪一個(ge) 不是與(yu) 這種土地的錢權交易有關(guan) ？

　　地方政府官員熱衷於(yu) 土地交易，不僅(jin) 在於(yu) 在這種土地交易過程存在嚴(yan) 重的貪汙腐敗漏洞，而且在於(yu) 在土地出讓金的使用過程中存在著巨大的尋租與(yu) 設租的空間。我們(men) 可以發現，各級政府不僅(jin) 特別喜歡“經營城市”，更特別喜歡城市的基礎設施建設。比如各地寬廣的街道與(yu) 馬路、巨大又華麗(li) 的城市活動中心或街心公園、河邊或湖邊延綿數公裏巨大的綠地工程等，各個(ge) 城市許多基礎設施無不是當地最巨大的工程。當然，這些對城市發展與(yu) 繁榮，對民眾(zhong) 享用都是有利的。但是，我們(men) 是否注意到了近十年地方政府獲得土地出讓金13萬(wan) 億(yi) 元，對於(yu) 如此龐大的資金是如何安排的，到目前為(wei) 止沒有看到哪個(ge) 地方政府有一本透明的賬。據最近的報道，北京市的一個(ge) 鎮長就是在這種城市基礎設施建設的過程中貪汙金額達2億(yi) 元。足見，在土地出讓金使用過程中，地方政府有多大漏洞，政府官員的尋租空間有多大。

　　未用稅收政策打擊投機

　　其次，地方政府以軟性的方式來對抗房地產(chan) 宏觀調控還在於(yu) 中央政府房地產(chan) 政策執行上的曖昧性、在於(yu) 房地產(chan) 業(ye) 的工具性無法放棄。我們(men) 可以看到，2010年以來，無論是中央政府關(guan) 於(yu) 房地產(chan) 宏觀調控的文件，還是中央領導人的講話，中央政府對房地產(chan) 市場居住功能的界定、對遏製住房投機炒作等方麵的態度都是十分堅決(jue) 的，而且這些核心內(nei) 容基本上寫(xie) 進這幾年中央政府關(guan) 於(yu) 房地產(chan) 宏觀調控各項政策中。但是，中央政府對房地產(chan) 投機炒作打擊政策落實則往往不到位。

　　比如，當前國內(nei) 房地產(chan) 市場宏觀調控的問題或實質，就是嚴(yan) 厲打擊住房投機炒作，就是去除當前國內(nei) 住房市場的購買(mai) 住房的賺錢功能。如果中央政府對打擊住房市場的投機炒作不僅(jin) 態度堅決(jue) ，而且把這種決(jue) 心真正落實在政策上，國內(nei) 房地產(chan) 市場隻要向消費為(wei) 主導的市場回歸，那麽(me) 房地產(chan) 市場出現根本性的調整就較容易了。不過，中央政府明白了這個(ge) 道理，但調控政策的落實與(yu) 執行卻有心無力。比如，限製投機炒作的經濟工具有住房信貸政策與(yu) 稅收政策，如果通過這些政策可能對住房的投機炒作進行事前、事中、事後的限製，那麽(me) 住房投機炒作者自然會(hui) 退出住房市場。但是，就目前的情況來看，中央政府僅(jin) 是在住房信貸政策落實得還好，而在對打擊住房投機炒作的稅收政策上則顯得乏力。到目前為(wei) 止，中央政府就是不在住房稅收政策上做文章，把住房投機炒作者清除出市場。如果說，中央政府隻是口頭上說要堅決(jue) 打擊住房的投機炒作，而不在住房稅收政策上做文章(比如出台嚴(yan) 厲的住房交易稅、住房交易所得稅及房地產(chan) 財產(chan) 稅等)，早已經進入房市的投機炒作者、房地產(chan) 開發商及地方政府，一定會(hui) 以為(wei) 中央政府打擊投機炒作是玩假的，一定會(hui) 以為(wei) 當前的住房政策都是臨(lin) 時性的，隻要這個(ge) 宏觀調控的風頭一過，住房市場的投機炒作又會(hui) 死灰複燃，房價(jia) 快速飆升就會(hui) 重來。在這種情況下，住房市場的投機炒作者及房地產(chan) 市場開發豈能願意輕易地退出市場？地方政府豈能不千方百計出台政策來救這個(ge) 市場？可以說，隻要中國住房市場賺錢功能不去除，隻要住房市場投機炒作仍然盛行，那麽(me) 住房市場的預期就不容易改變，住房市場要得以調整就不容易。

　　無法放棄宏觀調控工具性

　　中央政府為(wei) 何不願采取國際上通行的稅收杠杆來嚴(yan) 厲打擊住房投機炒作？最根本的原因就在於(yu) 中央政府遲遲無法放棄房地產(chan) 宏觀調控的工具性。即嚴(yan) 厲打擊住房投機炒作是有共識，但是中央總是在擔心，如果讓投機炒作者退出市場，會(hui) 不會(hui) 造成中國房地產(chan) 市場“硬著陸”？這種“硬著陸”對經濟增長是不是會(hui) 造成巨大的影響？當中央政府在嚴(yan) 厲地打擊住房投機炒作及保持經濟增長之間尋找平衡時，對打擊投機炒作的政策出手自然會(hui) 走一步看一步了。不過，正如我多次說過的那樣，對於(yu) 當前國內(nei) 房地產(chan) 市場嚴(yan) 重的投機炒作，中央政府打擊越是果斷，房地產(chan) 市場調整得越快，就越是容易走出困境。否則，越是優(you) 柔寡斷，未來中國經濟增長所麵臨(lin) 的風險則越大，所付出的代價(jia) 就越高。而各地方政府敢於(yu) 以不同的軟性政策來對抗中央政府的宏觀調控，就是掐住了中央政府這優(you) 柔寡斷的軟肋。

　　總之，中央政府對當前房地產(chan) 市場形勢及政策，不僅(jin) 要態度堅決(jue) ，堅決(jue) 打擊住房投機炒作，而且要通過有效的住房稅收政策去除住房地產(chan) 市場的賺錢功能，讓中國房地產(chan) 市場真正出現根本性轉變。這不僅(jin) 能夠讓市場價(jia) 格理性回歸及持續穩定發展，也能夠去除各地方政府認為(wei) 宏觀調控政策可能出現逆轉的幻想。這樣，地方政府自然就不會(hui) 不斷地出台軟性政策來救市了。 　(作者係中國社科院研究員)