所謂商品房預售，是指房地產(chan) 開發企業(ye) 將未建或在建商品房預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jia) 款的行為(wei) 。一直以來，商品房預售製度作為(wei) 我國一種商品房銷售的主要方式，在房地產(chan) 業(ye) 發展的初級階段得到廣泛運用，有效地促進了房地產(chan) 市場發展。但是，隨著房地產(chan) 業(ye) 的逐漸發展成熟，預售製度所帶來的弊端也日益凸顯出來。加上近年來國家房地產(chan) 市場調控政策的實施，商品房預售是否改為(wei) 現房銷售問題已引起社會(hui) 關(guan) 注的熱點和焦點。筆者就商品房預售和現房銷售問題談點不成熟認識。

　　房產(chan) 預售製度起源於(yu) 上個(ge) 世紀五、六十年代的香港。1994年，《城市房地產(chan) 管理法》出台，正式建立了預售許可製度，並對預售條件、監管作出了原則性規定。多年的發展表明，這項製度對培育我國房地產(chan) 市場、推動房地產(chan) 業(ye) 的發展起到了重要的曆史性作用。但是，商品房預售的風險也在劇增。這些風險表現在：商品房預售款監管方法落後、預售款的收取較為(wei) 自由，加大了預購人的風險；部分開發商盲目追求擴大規模，將預售款挪作他用或將已經預售的預售房不辦理預售登記，使預購人的利益受到可能的損害；建設工程價(jia) 款的優(you) 先受償(chang) 權及對建設工程的留置權對預購人權益帶來很大威脅；為(wei) 不法開發商侵害購房人利益提供了便利；預售製度加速了房價(jia) 上漲等。

　　如何規避房產(chan) 預售製度帶來的風險，筆者認為(wei) 可加大商品房現房銷售。

　　一是先試點，後推廣。現房銷售，是房地產(chan) 市場的一個(ge) 重大變革，在實施時應慎重。欲取消商品房預售製度，實行現房銷售，應該具備一定條件和標準，隻有在條件成熟的情況下實行現房銷售才不至於(yu) 使房地產(chan) 市場出現嚴(yan) 重不良後果。建議依據基本條件，先選擇條件成熟的城市進行試點，試點取得成功經驗後再向其他城市逐步推廣。為(wei) 保障平穩實行現房銷售，選擇試點城市應具備以下幾個(ge) 基本條件：新建商品房市場供應量和交易量較小，日均成交情況基本相當，市場對新房供銷波動不敏感；二手房市場交易活躍，交易量相當於(yu) 或大於(yu) 新房市場，可以彌補因新房供應波動而引起整個(ge) 市場波動；新建商品房待銷庫存量較大，至少能滿足一年以上的銷售需求，避免過渡期內(nei) 房源供應緊張而造成供不應求，從(cong) 而引發房價(jia) 飆漲；新建商品房價(jia) 格的漲幅相當於(yu) 或低於(yu) 當地國民經濟發展水平以及居民可支配收入增幅，房價(jia) 相對穩定。

　　二是分類漸進，逐步實施。現房銷售盡量不要一步到位，要考慮市場供應的連續性，給市場足夠的過渡期，避免市場短期出現斷供，供不應求，從(cong) 而引起市場的大幅波動。建議分情況分步驟實施現房銷售。如對新出讓土地全部實行現房銷售，對已出讓土地逐步鼓勵和引導現房銷售；對還未取得《建設工程開工許可證》的項目，提高商品房預售標準，逐步向現房銷售引導。

　　三是加強監管，創新融資。在商品房預售製度與(yu) 現房銷售並存的階段，尤其要加大對新建商品房預售環節的監管力度，整治房地產(chan) 市場秩序，確保交易雙方的合法權益得到保障。在現房銷售推進的同時，房地產(chan) 開發企業(ye) 融資難度肯定加大，政府應幫助房地產(chan) 開發企業(ye) 建立多渠道融資平台，創新房地產(chan) 金融產(chan) 品，通過發行股票、債(zhai) 券、信托等渠道，緩解開發企業(ye) 融資難度。

　　四是重構流程，簡化手續。實行現房銷售後，取消預告登記、測繪預測和《預售許可證》等流程，整個(ge) 登記流程也應做相應調整。現房銷售，建議實行《銷售許可證》製度，可以實現一站式辦理分戶房產(chan) 證，縮短辦理時限。因此，需認真研究做好現房銷售環節流程設計，以期達到簡化相關(guan) 手續、減少行政審批環節、提高辦事效率的目標。

　　（作者係省住房和城鄉(xiang) 建設廳房地產(chan) 監管處處長）