房地產(chan) 稅在上海與(yu) 重慶已經試點一年，但從(cong) 市場反映來看，征收房地產(chan) 稅對遏製高房價(jia) 所起的作用十分有限。國人可能會(hui) 問，為(wei) 何在成熟的市場行之有效的稅收製度，在中國卻水土不服？是與(yu) 中國具體(ti) 國情有關(guan) ，還是與(yu) 所出台的稅收製度有關(guan) ？

　　一般來說，在一個(ge) 成熟的市場下，開征房地產(chan) 稅，它能夠起到以下幾個(ge) 方麵的作用：

　　一是可以矯正現行所得稅的某些缺陷，堵塞逃稅的漏洞。比如目前采取個(ge) 人所得稅的國家，由於(yu) 未實現的資本收益在計算上有實際困難，通行不會(hui) 把它列為(wei) 征稅的範圍。如果不輔以財產(chan) 稅的征收，這些未實現資本收益將成為(wei) 逃稅的漏洞，使得政府一部分稅收流失而無從(cong) 補救。

　　二是發揮量能課稅的原則，促進社會(hui) 所得的公平分配。

　　三是征收財產(chan) 稅也是與(yu) 誰收益誰付費的課稅原則相一致的。因為(wei) 每一個(ge) 國家的政府支出中，國防與(yu) 治安支出是最為(wei) 重要的一塊，而這些支出的目的就是為(wei) 了保衛國人的生命財產(chan) 安全。還有，公共基礎設施的建設，不僅(jin) 能夠繁榮經濟也能夠使財產(chan) 增值。

　　四是隨著人口增加和經濟發展，國人所擁有的財產(chan) 會(hui) 不斷增加，對個(ge) 人財產(chan) 征稅可以為(wei) 政府提供豐(feng) 富和穩定的財政收入。

　　當然，財產(chan) 稅還能提高資金市場的利率，從(cong) 而使生產(chan) 成本增加，引起產(chan) 品及勞務價(jia) 格的上漲，而部分稅務負擔會(hui) 透過價(jia) 格的上漲而轉嫁給消費者，從(cong) 而遏製房地產(chan) 的過度需求等。也就是說，無論是對房地產(chan) 的投機炒作還是過度需求，房地產(chan) 稅能夠起到重要的作用。

　　一般來說，房地產(chan) 稅的課稅對象隻限於(yu) 土地及房屋。在計算稅基時，房地產(chan) 的抵押貸款即負債(zhai) 不得扣除。而且房地產(chan) 稅在大多數國家都屬於(yu) 地方稅，為(wei) 地方政府財政收入最重要的一部分。美國1996年地方財政收入1萬(wan) 多億(yi) 美元，其中房地產(chan) 稅就占20％以上。

　　依照各國現行稅製，每一處土地及房屋都得征稅，都得根據政府定期查定之價(jia) 格加以計算征收。為(wei) 了課稅的目的，政府通常會(hui) 每隔一階段就會(hui) 對所管轄區域內(nei) 之房地產(chan) 進行一次估價(jia) ，此一工作完成後，每幢房產(chan) 應納稅就得根據查定價(jia) 格加以計算。而這種查定的價(jia) 格，在進行下一次查定價(jia) 格之前，沒有重大事故發生，不得變更。

　　政府在查定房地產(chan) 價(jia) 格時可能有以下的幾種方法：一是市場交易法；二是成本法；三是資本法。對於(yu) 以上三種方法，由於(yu) 歐美國家房地產(chan) 市場較為(wei) 發達，市場交易法應用得最為(wei) 普遍，特別是對自用住宅的估價(jia) ，這種方法更是便利。無論是哪一種方法，對於(yu) 房地產(chan) 稅基的認定，都會(hui) 用明確的法律來規定，以便減少房地產(chan) 課稅的隨意性與(yu) 不公平性。各國房地產(chan) 稅多采用單一稅率。

　　同時，如同個(ge) 人所得稅的征收一樣，房地產(chan) 稅的征收同樣對某些特定住房設定優(you) 惠減免辦法。其優(you) 惠減免對象通常包括：政府機構所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機構所擁有的房屋；自用住宅及個(ge) 人收入低於(yu) 某一水準或年齡高於(yu) 某一水準者所持有的房屋。也就是說，房地產(chan) 稅的征收並非對所持有的住房都征收，而是需要對不同使用性質的住房、對於(yu) 不同收入居民持有的住房、對於(yu) 持有住房多少不同是采取區別對待的。

　　對征收房地產(chan) 稅，目前社會(hui) 上不少人把它與(yu) 土地出讓金聯係起來，認為(wei) 購買(mai) 住房時，房價(jia) 中包括了70年土地出讓金的錢，因此再征房地產(chan) 稅是雙重課稅。其實，土地出讓金與(yu) 房地產(chan) 稅是兩(liang) 碼事。在發達的市場經濟國家，土地都是私有的，住房建築商修建住房時，都得從(cong) 私人手中購買(mai) 得土地，而這種土地的購買(mai) 都得通過交易價(jia) 格進行，但是這些住房沒有哪一套不征物業(ye) 稅的。隻不過是根據各種住房及家庭的情況所征收的稅有所不同，甚至於(yu) 免稅。這就是為(wei) 何要一個(ge) 公平公正的房地產(chan) 稅的關(guan) 鍵所在。

　　不過，要征收房地產(chan) 稅需要一定的基礎條件，一是翔實的不動產(chan) 登記資料（即每一套住房都必須有清楚的檔案，什麽(me) 時候出生、誰持有、交易價(jia) 格是如何變化的等）；二是用科學的方法對房地產(chan) 進行低成本估價(jia) ；三是政府的稅收征管能力。如房地產(chan) 稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guan) 係、中央與(yu) 地方之間稅收分配、征稅的減免與(yu) 優(you) 惠對象確立等，隻有在這些方麵創造條件，房地產(chan) 稅的開征才能有效地進行，並達到開征房地產(chan) 稅所要達到的目標。

　　所以，要開征房地產(chan) 稅就得先對現有的住房進行全麵普查，在此基礎上建立起住房的曆史檔案。沒有住房的曆史檔案，房地產(chan) 稅的稅基與(yu) 稅率也就無從(cong) 入手。然後要建立起公平公正的房地產(chan) 稅收製度，以此來確定對不同的住房采取不同的稅收優(you) 惠減免。然後，不僅(jin) 現有的二手房市場要成熟，而且要建立起科學規範的住房價(jia) 格評估體(ti) 係等。如果說沒有這些基礎條件，僅(jin) 僅(jin) 是為(wei) 征收房地產(chan) 稅而征收，那麽(me) 這樣的房地產(chan) 稅收製度能夠起到的作用是十分有限的。

　　總之，麵對巨大的房地產(chan) 泡沫，要遏製過高的房價(jia) ，開征房地產(chan) 稅當然是十分必要的。但是，開征房地產(chan) 稅還得在製度安排上創造條件，要先對全國住房進行普查，在法規上要先建立一個(ge) 公平公正的房地產(chan) 稅收製度等，這樣的房地產(chan) 稅征收才能發揮作用。如果這些條件不成立，要遏製高房價(jia) 就得先從(cong) 住房交易流轉環節入手，采取嚴(yan) 厲的住房交易稅及住房交易所得稅。