大規模建設公租房，是我國保障性安居工程的重要組成部分，是中低收入群眾(zhong) 的熱切期盼。今年國務院下達的1000萬(wan) 套保障性住房建設任務中，公租房達220萬(wan) 套。隨著發展步伐的加快，公租房將逐步成為(wei) 我國保障性住房的主體(ti) 。公租房能否順利建設，直接關(guan) 係保障性安居工程的成敗，影響“住有所居”目標的實現。

　　在公租房建設及資金籌集過程中，各地都遇到了一些繞不開的難題，表現出諸多疑慮和困惑。一是認為(wei) 資金籌集壓力大。公租房建設的資金需求量大，又屬公益項目，地方財力有限，銀行貸款很難，無法回收成本，大規模建設公租房，資金難以平衡，會(hui) 使地方財政不堪重負。二是擔心投入產(chan) 出難以平衡。社會(hui) 資本具有逐利性。公租房作為(wei) 公益產(chan) 品，租金低廉，與(yu) 市場化開發形成衝(chong) 突，投資回報率低，難以吸引社會(hui) 資金投入。單靠政府投入，無法滿足融資需求，公租房的建設進度難以保證。三是傾(qing) 向於(yu) 將營建主體(ti) 讓位給社會(hui) 。認為(wei) 建造公租房既是政府擔當，也是社會(hui) 責任，政府不該大包大攬，應從(cong) 主導地位退居引導地位，更多鼓勵民間資本成為(wei) 公租房建設主體(ti) ，以緩解政府壓力。

　　如果按照上述思路走下去，很難建立起公租房建設良性運轉的長效機製，勢必影響可持續性，甚至會(hui) 走入死胡同。對此，要統一思想，引起高度重視。

　　第一，公租房投資是較長周期的動態平衡。公租房作為(wei) 保障性住房，不像普通商品房開發那樣能夠為(wei) “土地財政”作出貢獻；相反，政府還需要無償(chang) 劃撥土地，投入前期資本金，以此融通社會(hui) 資本，滿足建設資金需求。由於(yu) 限製租金，建設資金回籠不可能在短期內(nei) “立竿見影”。因此，政府和社會(hui) 都不能持過度的功利觀。政府在民生上投入，雖要避免“賠本的買(mai) 賣”，但也不能放大逐利行為(wei) ，隻能通過較長周期的資產(chan) 運營，逐步實現動態平衡。如果想通過建設公租房“賺錢”，必然會(hui) 荊棘叢(cong) 生、寸步難行。

　　第二，公租房具有長期保值性，完全可以多方融資。作為(wei) 政府公共服務產(chan) 品，公租房通過免收土地出讓金、相關(guan) 稅、配套費和剝離企業(ye) 利潤，會(hui) 形成低得不能再低的成本，不會(hui) 產(chan) 生房產(chan) 泡沫和成為(wei) 不良資產(chan) 。政府以現價(jia) 形成資產(chan) ，就是以後的資產(chan) 儲(chu) 備。公租房的商業(ye) 配套，具有良好的市場前景，是公租房項目的有力支撐。公租房在一定周期完成還本付息後，每年的租金會(hui) 形成穩定收益，其價(jia) 值也可能與(yu) 商品房一樣水漲船高。有遠見的投資者應該會(hui) 青睞它，社會(hui) 融資的路子是寬廣的，前景是良好的。

　　第三，公租房建設應當也隻能由政府來主導。由社會(hui) 資本主導公租房建設，雖能緩解資金的一時之需，但由於(yu) 政府不持有產(chan) 權、不主導運營，也就難以保證公租房政策覆蓋的有效性，甚至會(hui) 重蹈經濟適用房“利益輸送”的覆轍。政府擔當公租房建設的主體(ti) 職責理所當然。

　　可以說，公租房建設堅持政府主導、社會(hui) 參與(yu) ，政府完全能夠解決(jue) 和平衡好建設資金問題。

　　必須堅持公有、公建、公營、公益的方向。公租房建設所需土地全部由政府劃撥，由具有政府背景的國有企業(ye) 承建並持有產(chan) 權。政府在優(you) 化布局、完善配套、減免稅費等方麵發揮作用，目的是最大限度地降低成本，體(ti) 現公益屬性，絕非是與(yu) 民爭(zheng) 利。建設用地以劃撥方式提供，享有減免政府性基金、稅費優(you) 惠政策等公共資源，全部體(ti) 現在公益方麵，不會(hui) 使公共資源成為(wei) 個(ge) 別人“發財的階梯”。公租房租金主要兌(dui) 抵貸款利息、房屋維修管理費用和空置損耗，原則上不超過同品質商品房市場租金的60%。為(wei) 實現公租房公營，重慶專(zhuan) 門組建了公租房管理局，履行房源儲(chu) 備、審核配租和監督管理等職責，確保公租房申請、配租陽光操作，在政府與(yu) 市場之間找到了結合點，避免了純市場化的逐利行為(wei) 。

　　構建政府先導、社會(hui) 補充的投融資格局。在投融資領域，政府投入往往具有先導性，對各種社會(hui) 資本形成引導和激勵效應。重慶3年建設4000萬(wan) 平方米公租房，除了已由政府原儲(chu) 備的土地劃撥之外，約需1100多億(yi) 元現金投入。其中，由政府先期投入300多億(yi) 資本金，包括中央專(zhuan) 項、本級財政支出、土地劃撥、稅費減免等。在此基礎上，我們(men) 拓展融資渠道，一是通過公積金和商業(ye) 銀行貸款300多億(yi) 元，二是向社保基金、保險資金、央企等非銀行機構融資400多億(yi) 元，實現了公租房建設資金的大賬平衡。目前，中央補助和市級財政已先期投入230多億(yi) 元，撬動了社會(hui) 投入250多億(yi) 元，有力保障了開工項目的資金需求。今明兩(liang) 年開工項目所需的600多億(yi) 元，已基本籌措到位，沒有出現資金“斷鏈”問題。目前，全市已開建公租房2650萬(wan) 平方米，有5.5萬(wan) 戶家庭通過3次搖號獲得配租。今年將有1000萬(wan) 平方米陸續投入配租。

　　建立租售並舉(ju) 、動態平衡的償(chang) 債(zhai) 模式。承債(zhai) 能力及債(zhai) 務償(chang) 還的時限、方式等，直接關(guan) 係融資收益和資金安全。重慶除政府投入的300多億(yi) 元外，社會(hui) 融資的800多億(yi) 元，主要通過三個(ge) 渠道逐步償(chang) 還：一是按10%的比例配建商業(ye) 設施，以市場價(jia) 出售，可回籠資金400多億(yi) 元；二是承租5年後，出售約1/3有限產(chan) 權的公租房，可回收資金400多億(yi) 元；三是每年收取的租金，扣除維護和管理費用後仍有盈餘(yu) ，可用於(yu) 平衡貸款利息。這樣，公租房就可以實現整個(ge) 資金體(ti) 係的動態平衡。今年8月，通過對2344戶公租房家庭入戶調查，有意願購買(mai) 有限產(chan) 權公租房的占65.1%，有76.55%的承租戶願意在本社區經營商業(ye) ，遠高於(yu) 預想比例。可見，出售1/3的公租房有限產(chan) 權和10%的商業(ye) 配套，符合大多數承租戶願望，有良好市場前景，完全可以實現預期的資金回籠。

　　形成公租房體(ti) 內(nei) 循環的有效機製。在建設和運營環節保持一定形式的封閉性，可以有效避免利益輸送，也有利於(yu) 承貸主體(ti) 責任明確。開建以來，重慶公租房堅持“封閉運轉”，努力實現在保障房體(ti) 係內(nei) 的良性循環：一是由政府專(zhuan) 門組建的公租房建設企業(ye) 作為(wei) 承建主體(ti) 並擁有產(chan) 權，有效控製開發建設成本。建成後，由公租房管理局專(zhuan) 司管理、配租和服務。二是凡購買(mai) 公租房有限產(chan) 權者，不得將公租房進入商品房市場交易，隻能以購房價(jia) 加同期銀行利息由公租房管理局回購，再作為(wei) 公租房流轉使用，防止了灰色交易和無底洞。三是對不再符合租住條件的承租人，啟動必要的退出程序，由公租房管理局收回，再轉租給其他符合條件的對象，避免了資源沉澱和低效率。

　　資產(chan) 封閉運轉重在體(ti) 現保障屬性，資金開放籌措重在確保建設所需，二者結合就能實現陽光建設與(yu) 市場化運營的有機統一，公租房的資金平衡就有製度保障。實踐證明，政府隻要真正按照科學發展觀要求，堅持以人為(wei) 本，主動擔當，積極作為(wei) ，公租房建設資金不僅(jin) 可以“不差錢”，還可以實現良性循環，形成持續保障。公租房作為(wei) 一筆優(you) 質國有資產(chan) ，在改善民生、促進發展中完全能夠發揮更積極有效的作用。

　　（作者：中共重慶市委副書(shu) 記、市人民政府市長）