在經過一年多的房地產(chan) 宏觀調控，在供求雙方持續僵持較量，房地產(chan) 交易量大大萎縮後，開始出現房地產(chan) 價(jia) 格鬆動，房價(jia) 上漲勢頭得到遏製的情況，拐頭向下可能性增大，房價(jia) 由升轉降拐點初露端倪。

　　看來，房價(jia) 盡在政府的掌控之中：隻要堅持實質性調控，房價(jia) 由漲轉跌，回歸合理水平值得期待；如果放鬆調控，或者是無實質內(nei) 容的“空調”，房價(jia) 再由跌轉漲，漲幅無限也不是沒有可能。

　　土地財政危機突現

　　在我國經濟中，近年來出現了三大趨勢性怪異現象，可以稱為(wei) 經濟上的“三大怪”，一是土地拍賣越拍越貴，二是房價(jia) 調控越控越高，三是稅收改革越改越多。我們(men) 認為(wei) ，房價(jia) 高、土地貴、稅收多存在緊密內(nei) 在聯係，因為(wei) 房價(jia) 上漲利益最大的是地方政府，而房價(jia) 下跌損失最大的也是地方政府，土地財政首當其衝(chong) 。早在2009年“兩(liang) 會(hui) ”期間，全國工商聯就向全國政協遞交了一份名為(wei) 《我國房價(jia) 何以居高不下——房地產(chan) 開發的總費用支出一半流向政府》的大會(hui) 發言稿稱，全國9城市房地產(chan) 企業(ye) 的開發費用的調查顯示，在總費用支出中，流向政府部分（即土地成本+總稅收）所占比例為(wei) 49.42%。

　　事實上，地方政府的土地財政包括兩(liang) 大部分內(nei) 容：一是有關(guan) 房地產(chan) 稅收；二是有關(guan) 房地產(chan) 非稅收入，主要是土地出讓金。那麽(me) ，全國工商聯的結論和觀點是否符合實際呢？我們(men) 以總價(jia) 100萬(wan) 元的商品房為(wei) 樣本，計算其構成。假定一套商品房銷售價(jia) 格100萬(wan) 元、扣除60萬(wan) 元（其中：土地成本30萬(wan) 元、其他開發成本30萬(wan) 元），計算可得出相關(guan) 稅收：營業(ye) 稅和附加稅=100萬(wan) ×5.5%=5.5萬(wan) 元；土地交易契稅=30萬(wan) ×3%=0.9萬(wan) 元；土地增值稅=100萬(wan) ×5%=5萬(wan) 元；企業(ye) 所得稅=100萬(wan) ×5%=5萬(wan) 元；開發成本綜合稅=30萬(wan) ×15%=4.5萬(wan) 元；購房契稅=100萬(wan) ×3%=3萬(wan) 元；房地產(chan) 稅收合計23.9萬(wan) 元。加上土地成本30萬(wan) 元，合計流向政府53.9萬(wan) 元。

　　我們(men) 進一步分析還會(hui) 發現，如果房價(jia) 上漲，漲價(jia) 部分50%將流入政府。假定房價(jia) 100萬(wan) 元，預計漲價(jia) 10%為(wei) 110萬(wan) 元，由於(yu) 售價(jia) 提高後土地和開發成本基本不變。增加相關(guan) 稅收為(wei) ：營業(ye) 稅和附加稅=10萬(wan) ×5.5%=0.55萬(wan) 元；土地增值稅=10萬(wan) ×（1%～5.5%）×30%=2.835萬(wan) 元；企業(ye) 所得稅=（10萬(wan) -0.55萬(wan) -2.835萬(wan) ）×25%=1.654萬(wan) 元；不動產(chan) 交易契稅=10萬(wan) ×3%=0.3萬(wan) 元；合計稅收5.339萬(wan) 元，占漲價(jia) 的50%以上。從(cong) 上述房地產(chan) 價(jia) 格與(yu) 地方政府土地財政關(guan) 係看，當房價(jia) 上漲時，土地財政呈加速度增長。近年來，由於(yu) 我國房地產(chan) 價(jia) 格總體(ti) 上升，已形成了地方政府對土地財政的依賴性，並已成為(wei) 很難打破的思維定勢。

　　那麽(me) ，如果房價(jia) 出現下跌，情況又會(hui) 如何呢？結果應該與(yu) 房價(jia) 上漲情況相反，房價(jia) 下跌相當於(yu) 房價(jia) 下跌部分的50%的稅收將不再流向政府。房價(jia) 下跌不但使稅收減少，土地收入也會(hui) 減少，主要是因為(wei) 土地拍賣流拍會(hui) 增多、土地拍賣價(jia) 格會(hui) 下跌。如果說房價(jia) 上漲將使地方土地財政收入加速度增長，那麽(me) 房價(jia) 下跌也將使地方土地財政收入加速度減少。

　　除此以外，我國保障房建設正在較大規模地分流地方土地財政：一是保障房土地由政府劃撥時，政府不收土地出讓金，使土地出讓收入減少；二是保障房一般不征土地增值稅、企業(ye) 所得稅預征率較低，使房地產(chan) 稅收減少。隨著保障房建設規模擴大，分流的土地出讓金和稅收會(hui) 進一步增多。根據中房指數對北京、上海、天津等十大城市2011年前三季度土地市場的運行情況所進行的分析，十大城市前三季度土地供應量同比降幅達23%，土地成交量同比降幅高達25%。北京、上海、廣州、深圳四大城市土地出讓金比去年同期下降8%，與(yu) 2010年土地收入大幅增長情況形成較大反差。如果房價(jia) 下跌拐點趨勢成立，保障房建設增多，結果是地方土地財政加速度減少，土地財政危機突現。

　　走出困局在於(yu) 思變

　　如果我們(men) 已把房價(jia) 調控目標定位於(yu) 民眾(zhong) 可接受的合理價(jia) 格水平，同時將保障房建設目標定位與(yu) 商品房並駕齊驅發展，地方政府賴以生存的土地財政危機將不可避免，而走出土地財政危機困局在於(yu) 思變。

　　一是改變地方財政超常發展方式。我國地方財政收入可分為(wei) 以稅收為(wei) 主的預算收入、以土地出讓金為(wei) 主的基金收入和債(zhai) 務收入三類，近年來三類收入均出現了突飛猛進式增長。2010年，地方本級預算收入40613億(yi) 元，比上年度增長24.57%，其中“九五”期間增長年均18.71%、“十五”期間增長年均21.88%。2010年，全國地方土地出讓收入29398億(yi) 元，比上年增長106.2%。根據國家審計署審計報告，截至2010年底，全國地方政府性債(zhai) 務餘(yu) 額107175億(yi) 元，相當於(yu) 當年地方財政收入的2.64倍。

　　地方財政收入如此增長，已留下了不可持續的極大隱患。在我國經濟發展方式轉變時，理應轉變地方政府財政發展方式，收入由爆發式超常增長向穩健可持續增長轉變，由重收入輕支出向既重收入更重支出轉變，轉變政府職能、緊縮政府開支、節約政府支出，使政府收入與(yu) 企業(ye) 利潤、個(ge) 人收入基本保持同步增長，和諧相處，共享發展成果。

　　二是改變地方依托土地財政模式。近年來，隨著房地產(chan) 市場迅猛發展，土地財政對地方政府的財政貢獻越來越大。2010年，全國土地出讓金收入達到2.9萬(wan) 億(yi) 元，接近財政收入的三分之一，為(wei) 地方財政收入的三分之二以上。“十一五”時期全國土地出讓成交總價(jia) 款累計超過7萬(wan) 億(yi) 元，地方財政總收入中土地出讓成交總價(jia) 款占比從(cong) 2006年的38.9%，增長到2010年的65.9%，表明地方政府對土地財政的依賴越來越大。

　　事實上，在我國城鎮化進程中，地方政府通過高價(jia) 出讓土地來維持財政支出的做法已產(chan) 生出許多弊端。依賴土地財政必然導致房地產(chan) 開發成本增加，影響房價(jia) 合理價(jia) 位實現；房地產(chan) 價(jia) 格上漲使商務成本全麵上升，進而惡化我國經濟結構，給未來我國經濟發展埋下隱患；房地產(chan) 價(jia) 格上漲，使居民生活成本大幅度上漲，民眾(zhong) 已無法承受房價(jia) 之痛，房價(jia) 正對和諧社會(hui) 建設構成極大威脅。土地財政不可持續，土地財政已走到盡頭，房地產(chan) 調控下的房價(jia) 拐點，劍指土地財政，地方政府唯有順大勢、顧大局、識大體(ti) ，痛下決(jue) 心，當機立斷，與(yu) 土地財政決(jue) 裂，改變地方政府過於(yu) 依托土地財政發展地方經濟模式，加快轉變經濟發展方式，才能早日走出土地財政危機困局。

　　三是改變地方財政拓展財源思路。地方政府患上嚴(yan) 重的土地財政依賴症，病在地方，根在體(ti) 製，因此，治理地方土地財政依賴症須從(cong) 體(ti) 製入手。首先，治理關(guan) 鍵在於(yu) 理順中央與(yu) 地方事權與(yu) 財權關(guan) 係。由於(yu) 近年來在處理中央與(yu) 地方財政關(guan) 係時，事權在下移，而財權在上移，財權與(yu) 事權不相匹配，導致地方政府體(ti) 製內(nei) 財力嚴(yan) 重不足，隻有從(cong) 體(ti) 製外尋找支持，正好遇上房地產(chan) 發展好時光，從(cong) 而走上了土地財政不歸路。因此，讓地方政府財權與(yu) 事權相匹配，堵體(ti) 製外後門，走體(ti) 製內(nei) 前門，為(wei) 地方政府走出土地財政困局提供出口。

　　其次，體(ti) 製正門要從(cong) 健全地方稅收體(ti) 係入手。在中央統一稅政的前提下，賦予省級政府適當稅政管理權限。加快推進地方資源稅改革、開征環境保護稅，擴大房地產(chan) 稅試點，通過擴大征稅範圍、提高稅率，調整計稅依據，強化征收管理，把其逐步培育成為(wei) 地方財政潛在稅收支柱，來分擔和替代部分地方土地財政功能。

　　另外，體(ti) 製邊門要從(cong) 發展資本市場入手。在削弱和切割土地財政的來源後，通過發展資本市場，利用公共投資基金方式，發行地方建設債(zhai) 券，鼓勵民間集資，以發展資本市場來解決(jue) 中國城鎮化過程中公用事業(ye) 資金來源問題。

　　最後，土地資金規範使用。加大對地方土地收入規範使用，規範地方政府須從(cong) 土地出讓淨收益中提取規定比例，用於(yu) 保障房建設、教育投入、水利建設、農(nong) 業(ye) 土地開發，來提高土地資金使用效果，讓土地資金公共受益。