作為(wei) 一種行為(wei) 方式假定，經濟理性意味著行為(wei) 人對其所處環境的各種狀態及不同狀態都具有完全信息，並且在既定條件下每個(ge) 行為(wei) 人都具有選擇使自身獲得最大效用或利潤的意願和能力。然而，在現實生活中，受到個(ge) 體(ti) 認知局限性的影響，經濟理性是非常罕見的情況，而有限理性現象在現實經濟生活中則比比皆是。

　　心理學認為(wei) ，個(ge) 人在作經濟決(jue) 策時會(hui) 在心裏對各類活動記賬、歸類並作出評價(jia) ，如同現實中的商業(ye) 和金融交易的賬本一樣。但在現實生活中，人的自身因素和外部環境條件的變化會(hui) 共同影響人相對理性的決(jue) 策。我們(men) 常說“從(cong) 眾(zhong) 心理”，描述的就是某個(ge) 體(ti) 受到群體(ti) 誘惑或壓力下在判斷和決(jue) 策方麵做出的與(yu) 大多數人趨於(yu) 一致的行為(wei) 。

　　在我國房地產(chan) 市場起步及發展的過程中，有限理性表現尤為(wei) 突出，加劇了市場的投機，致使房價(jia) 出現大幅波動。盡管2003年以來，我國房價(jia) 出現單邊連續大幅上漲態勢；但不能否認我國曾出現海南房價(jia) 大幅下跌的曆史。

　　在我國的房地產(chan) 市場中，購房群體(ti) 的從(cong) 眾(zhong) 心理和“羊群效應”特征非常明顯，房價(jia) 快速上漲帶來的財富效應，使購房群體(ti) 產(chan) 生了不符合經濟實情的預期。這大致包括恐慌購買(mai) 、投資與(yu) 投機欲望膨脹、後悔不早購買(mai) 等心理狀況。在房價(jia) 大幅上漲的階段，存在置業(ye) 需求的人們(men) 擔心未來一段時間房價(jia) 漲幅擴大，促使購買(mai) 行為(wei) 前移。生活中常見部分青年人榨幹父母一輩子的積蓄來籌集首付款。在財富效應的巨大示範作用下，有實力購房群體(ti) 把投資房產(chan) 作為(wei) 實現財富增值的捷徑。雖然房價(jia) 已處在相對高位，但相信未來房價(jia) 仍將繼續大幅上揚。這部分人群的購房需求加劇了市場的投機，是我國房價(jia) 屢創新高的重要原因。在房價(jia) 上漲勢頭看不到轉向可能的情況下，當期購買(mai) 顯然是相對明智的決(jue) 策。有部分人群在房價(jia) 快速上漲的時候看淡，但他們(men) 所期待的樓市拐點卻遲遲不能到來，因此就很後悔當初的猶豫不決(jue) ，遂義(yi) 無反顧地加入購房人的大潮。而這部分人的“踏空”經曆，往往對他們(men) 周圍潛在的購買(mai) 人群有特別的影響，由此會(hui) 進一步營造房價(jia) 將繼續上漲的預期。以筆者之見，全民房價(jia) 上漲預期正是在上述三種心理的支配下不斷得到強化，不能不說是房價(jia) 單邊上漲能支撐長達8年之久的重要原因。

　　相對購買(mai) 群體(ti) 而言，房地產(chan) 開發商則相對理性。出於(yu) 盈利最大化的追求，房地產(chan) 開發商樂(le) 於(yu) 看到購買(mai) 群體(ti) 有限理性的形成，樂(le) 於(yu) 見到由“羊群效應”帶動的瘋狂搶購行為(wei) ，因為(wei) 這對於(yu) 其實現自身盈利目標最大化具有非常現實的意義(yi) 。在樓價(jia) 上漲過程中，土地價(jia) 格一再被刷新，“地王”易主的間隔越來越短，本身就向市場傳(chuan) 遞了房地產(chan) 開發商非常看好未來房價(jia) 的預期，自會(hui) 帶動在售樓盤價(jia) 格大幅上漲。

　　受自身理性和群體(ti) 無理性的支配，商業(ye) 銀行在房價(jia) 上漲和下跌的過程中，起著一定的推波助瀾作用。通常，在房地產(chan) 市場發展初期，商業(ye) 銀行基於(yu) 對房地產(chan) 市場發展的良好預期，大力開拓房地產(chan) 貸款業(ye) 務，降低首付比，放寬貸款標準，推動房地產(chan) 市場快速發展。若房地產(chan) 市場出現調整或拐點跡象時，商業(ye) 銀行為(wei) 防範房地產(chan) 貸款風險，則會(hui) 提高貸款標準，審慎發放房地產(chan) 貸款，開發商和投資者將無法及時獲得融資，資金鏈條出現斷裂，被迫降低出售價(jia) 格回籠資金，而購房者出現觀望情緒，房地產(chan) 價(jia) 格快速下跌，商業(ye) 銀行房地產(chan) 貸款抵押價(jia) 值下降，貸款風險顯現。在此背景下，商業(ye) 銀行又將進一步提高房地產(chan) 貸款審貸條件，對房地產(chan) 的抵押價(jia) 值重新評估，又進一步造成信貸萎縮，加劇房地產(chan) 市場行情下滑。

　　“囚徒困境”的研究表明，個(ge) 人理性決(jue) 策的相互作用，可能導致群體(ti) 無理性的後果。在一係列經濟學的演化博弈模型中，個(ge) 別決(jue) 策沒有最優(you) 決(jue) 策的理性，個(ge) 體(ti) 理性與(yu) 群體(ti) 理性之間的矛盾直接影響了經濟活動中行為(wei) 人的現實理性程度。可見，有限理性是房地產(chan) 市場波動的根源，房價(jia) 大起大落也是群體(ti) 無理性的集中反映。

　　經過一年半來的“史上最嚴(yan) 厲”調控，當下，各地樓價(jia) 終於(yu) 開始漸漸鬆動，有的新樓毅然降價(jia) 開盤，市場預期會(hui) 怎麽(me) 樣，此時變得舉(ju) 足輕重。考慮到“羊群效應”下的行為(wei) 一致性預期是房價(jia) 大起大落的主要推動力，房地產(chan) 調控政策必須能夠對市場的心理預期產(chan) 生重要影響，筆者因此認為(wei) ，現在尤其要關(guan) 注樓市的心理預期變化。麵對新的情況，心理預期既客觀存在又難以捉摸，正所謂好的出發點未必會(hui) 帶來好的結果，如何悉心管理和調節公眾(zhong) 的市場心理預期，阻止加劇房地產(chan) 市場波動，對下一步房地產(chan) 調控政策的走向、力度、節奏，都提出了新的、更高的要求，這無疑考驗和挑戰著決(jue) 策者的智慧。