如果從(cong) 去年四月的“國十條”樓市調控政策算起，這一輪的房地產(chan) 調控政策已經進行了一年零3個(ge) 月，從(cong) 限製購買(mai) 第二套房貸款到打擊開發商屯地，一輪接一輪的措施讓人應接不暇。但爭(zheng) 論最多的還是限購——這讓一些人高呼回到計劃經濟的措施。曹建海，被稱為(wei) 中國地產(chan) 界三劍客之一，以唱空樓市著稱，在他看來，限購的合理性何在？如此嚴(yan) 厲的調控措施會(hui) 不會(hui) 傷(shang) 害到中國的實體(ti) 經濟？我們(men) 看看他獨到的觀點。

　　主持人：曹教授，我們(men) 看到本世紀開始，中國的樓市一路走牛，而且房價(jia) 漲了有六倍到十倍，您覺得這麽(me) 高的房價(jia) 是不是正常呢？是不是有泡沫在裏麵？

　　曹建海：1998年中國實施房改，1998年到2003年這一段時間，基本上就是商品房跟保障房是同步進行的，2003年之後我們(men) 實施了一個(ge) 推進房地產(chan) 市場化改革的一係列的措施，所以保障房的比例大幅度下降，所以商品房占據了主要的比例，所以這樣就是由此開始房價(jia) 不斷上漲，所以2003年到現在，房價(jia) 漲了差不多有八年，除了2008年的時候略有回落，所以一直是上漲的，所以這肯定是不正常的，

　　自今年2月以來，大力度的“限購令”對國內(nei) 部分一、二線城市的房地產(chan) 市場產(chan) 生了較大影響，此前，一度有人預期，一旦地方政府利益受到觸及，“限購將逐步放寬”。但在最近的國務院常務會(hui) 議上，對樓市的“限購”被再度強調。並表示房價(jia) 上漲過快的二、三線城市“要采取必要的限購措施”。

　　主持人：國務院緊急出台對二三線城市的一個(ge) 限購令，這樣一個(ge) 做法對於(yu) 整個(ge) 房地產(chan) 市場是一個(ge) 什麽(me) 樣的影響？

　　曹建海：這顯然是一個(ge) 國務院認為(wei) 我們(men) 的調控效果還不好，所以一線城市成交量略有回調，房價(jia) 有輕微的下降，所以為(wei) 什麽(me) 說下降，我們(men) 很多人感覺不到呢，很多年輕人覺得還是太貴，北京的房子均價(jia) 是3萬(wan) ，降10%仍然是太貴的，所以說成交量有所回落，價(jia) 格微有回調，這個(ge) 說明在一線城市調控雖然有效，但是效果不佳。反過來在二三線城市，特別是三四線城市，房價(jia) 迅速的上漲，這就出現了一個(ge) 按下葫蘆浮起瓢的局麵，這就說明我們(men) 整體(ti) 的經濟還處在一個(ge) 投機經濟的氛圍，實體(ti) 經濟就是除了基本建設，圍繞基本建設的這些建築材料，建築業(ye) 發展比較快以外，一般的製造業(ye) 發展處在一個(ge) 不景氣的狀態，所以大量的富裕資金還是投資在房地產(chan) 領域，既然一二線城市出現了相對來講調控力度比較大，那麽(me) 他們(men) 就跑到了調控力度比較小的地方，所以這就說明整體(ti) 的房地產(chan) 局麵仍然是過熱的，

　　主持人：現在說先是限購一二線城市，資金就跑去三四線，接下來這些城市再限購的話，資金又會(hui) 去別的一些地方，那麽(me) 這樣一個(ge) 邏輯的話，會(hui) 是解決(jue) 房價(jia) 問題，能真正解決(jue) 房價(jia) 問題嗎？

　　曹建海：如果在三四線城市也進行限購，應該說投機資金就無處可逃了，因為(wei) 三四線城市基本上覆蓋了我們(men) 660個(ge) 城市，但是如果我們(men) 目前看到，我們(men) 看到是在二三線城市進行限購，所以不排除下一論引起投機資金在更加基層，更靠近農(nong) 村的地方瘋狂的投機，所以也不排除這個(ge) 地方的房價(jia) 進一步暴漲，這就說明我們(men) 這一次的調控，二三線城市的調控也許沒有跟上我們(men) 形勢的變化，沒有進行防禦性的調控，反而可能是被動性調控，所以這次調控我認為(wei) 這是一個(ge) 滯後的，就是有缺口的，沒有全覆蓋的一種調控舉(ju) 措，所以這種舉(ju) 措決(jue) 定可能很難達到理想的效果，

　　主持人：全國範圍的限購有可能嗎？我知道您是主張全國限購的。

　　曹建海：如果三四線城市再出現這樣的暴漲，不排除，我認為(wei) 這種可能性是很大的。

　　限購令從(cong) 一出台就充滿了爭(zheng) 議，“限購”，這一計劃經濟時代的產(chan) 物，在已運行30多年的市場經濟中實行，顯得格格不入。有人擔心，限價(jia) 令雖然能壓抑一時需求，遏製房價(jia) 甚至壓低房價(jia) ，但萎縮的行業(ye) 極有可能成為(wei) 寡頭遊戲，缺乏創新和競爭(zheng) ，最後導致樓市止步不前。

　　主持人：那麽(me) 限購是解決(jue) 房價(jia) 問題唯一的辦法嗎？

　　曹建海：因為(wei) 目前我們(men) 的稅收體(ti) 製非常不健全，因為(wei) 我們(men) 的稅收主要是靠流轉稅，靠的是來自於(yu) 特別是製造業(ye) ，工業(ye) 的銷售過程當中的流轉稅，特別是增值稅，是我們(men) 的主體(ti) ，實際上增值稅最後都轉嫁到我們(men) 產(chan) 品銷售價(jia) 格裏麵了，這個(ge) 構成我們(men) 稅收的主體(ti) ，

　　要改變這個(ge) 局麵，就應該取消這種生產(chan) 型增值稅，主要實施在銷售地的征收消費稅的方式，這樣的話，剩餘(yu) 部分可以通過向個(ge) 人，向不動產(chan) 這種方式進行征收，但是目前因為(wei) 我們(men) 消費者已經承受了負擔很重的增值稅，如果再向他們(men) 征收很重的房產(chan) 稅的話，中國這個(ge) 國家的稅負就會(hui) 偏重，如果再大範圍的實施房產(chan) 稅，而且是無條件的實施，也就是說在其他領域沒有減稅，隻是在這個(ge) 領域進行增稅的話，可能實施起來公眾(zhong) 的壓力是比較大的。

　　所以在中國這個(ge) 稅製要想進行大調整，這個(ge) 還需要很長的時間，在這種情況下，我們(men) 也許就是短期隻能實施這種形成限購的方式。

　　主持人：就是說在稅收並沒有跟得上的情況，隻能用限購這樣的方式。

　　主持人：我可以這樣理解嗎？就是在稅收沒有跟上來的時候，我們(men) 還是要通過限購措施保證房價(jia) 不要再往上走或者有所下降，那麽(me) 給這樣一個(ge) 時間來稅收進行一個(ge) 改革，需要多長時間？限購要存在多長時間？

　　曹建海：因為(wei) 就像計劃生育政策一樣，當房地產(chan) 炒作的話嚴(yan) 重影響了民生，應該引起這個(ge) 國家的經濟結構扭曲，資源錯配，並且引起社會(hui) 危機、經濟危機、金融危機，出現這種風險的時候，實際上就是限購是非常迫切的，所以限購我剛才講，如果我們(men) 的稅製完善需要很長的時間，那麽(me) 限購就需要很長的時間，我們(men) 限購跟稅製的完善應該是無縫對接的。

　　主持人：但是也有人覺得限購使市場經濟倒退了一步，反而是計劃經濟往前又邁了一步，您怎麽(me) 看這樣的觀點？

　　曹建海：本身中國的房地產(chan) 市場就不是市場化的，本身這個(ge) 土地是公有製土地，大家都擁有的，但是地方政府作為(wei) 土地的所有者，就是他成了管理者轉化成所有者了，然後高價(jia) 出售土地，獲取土地收益，所以土地財政現在超過了地方財政收入的一半以上，所以這是成為(wei) 推高房價(jia) 一個(ge) 主要原因，所以開發商也是這樣，通過和權利的勾兌(dui) ，就可以獲取土地升值的巨大利益，所以中國的房地產(chan) 市場本身就不是真正市場化的，所以說這本身就不屬於(yu) 市場經濟，所以我覺得對這種不規範的不完整的商品房市場，特別是現在投機主導的市場，買(mai) 漲殺跌的市場，就不能簡單拿市場調節手段進行調節。

　　1985年到1990年5年間，日本城市地價(jia) 在已經很高的水平上又上漲2倍，其中東(dong) 京中央區地價(jia) 上漲了3倍。但在1990年3月，日本突然發布規定，對土地金融進行總量控製，這一人為(wei) 的急刹車導致了本已走向自然衰退的泡沫經濟加速下落，並導致支撐日本經濟核心的長期信用體(ti) 係陷入崩潰。在房地產(chan) 調控的大環境下，這樣的情況會(hui) 不會(hui) 在中國重演呢？

　　主持人：但是我們(men) 也不能忽略了房地產(chan) 市場對於(yu) 整個(ge) 經濟貢獻的作用，但是如此以來，長時間以來，對於(yu) 房地產(chan) 市場這樣一個(ge) 嚴(yan) 厲的措施，會(hui) 不會(hui) 擔心中國經濟會(hui) 實現一個(ge) 硬著陸呢？

　　曹建海：我們(men) 現在經濟主要就是靠房地產(chan) 拉動，過去我們(men) 說三架馬車，一個(ge) 是需求，一個(ge) 出口，一個(ge) 是投資，其中投資核心就是房地產(chan) 投資，像地方政府的投資，主要就是靠土地出讓金形成項目的資本金，然後再套取銀行貸款，如果沒有土地出讓的話，地方政府投資就失去了資本金的來源，就變成了無源之水，所以說房地產(chan) 投資實際上是當前拉動經濟的主要手段，

　　所以出口現在看，靠出口拉動經濟的局麵，我想可能越來越會(hui) 改變，會(hui) 得到根本的改變，因為(wei) 全世界經濟，特別是受凱恩斯影響的國家，都是實行財政赤字拉動經濟增長，現在這些國家，包括美國、歐盟在內(nei) ，不同程度出現了主權債(zhai) 務危機，所以說未來世界隻有收縮財政，這是唯一的出路，歐美市場，包括日本，對中國產(chan) 品的需求肯定會(hui) 大幅度的收縮。所以中國未來要發展，還是要靠消費的增長，靠投資增長這種拉動本身就是說拉動的都是建築物、水泥，特別是鋼鐵水泥玻璃高汙染行業(ye) 的，所以我們(men) 的房地產(chan) 增長過程當中，是以耕地的占有，資源的破壞為(wei) 代價(jia) 的，所以這種增長是一種粗放的增長，是一種高排放高汙染的增長，對我們(men) 很多企業(ye) 提高技術水平，提高附加值水平，轉變經濟結構，實現綠色經濟，實現經濟的可持續發展實際上是不利的，所以以房地產(chan) 拉動中國的經濟增長，這將使整個(ge) 中國處在一個(ge) 非常危險的境地，即使不出現金融危機，有可能出現社會(hui) 危機，沒有社會(hui) 危機，也可能會(hui) 出現能源危機，沒有能源危機也可能會(hui) 出現環境危機。