隨著“國五條”地方細則落地，樓市開始進入新一輪政策觀察期。雖然此次出台的地方細則普遍是對國務院細則的重申和強化，較為(wei) 溫和，但在細則相對嚴(yan) 厲的部分城市，市場已有所反應。中國指數研究院22日公布的數據顯示，上周，蘇州、北京周均成交降幅最為(wei) 明顯，分別同比下降36.82%和20.73%。

　　中原集團研究中心監測的54個(ge) 城市樓市數據也顯示，4月前17日的新房成交麵積為(wei) 1396.04萬(wan) 平方米，其中一線城市成交麵積與(yu) 3月同期相比下降近4成，二三線城市成交麵積降度則在5%以內(nei) 。上周，中原監測的六大城市二手房成交量合計下降3%。

　　可以預見，在地方新調控細則出台的大背景下，樓市將進入新一輪博弈觀望期，而地方政府對政策的執行力度將在很大程度上決(jue) 定下一階段樓市走勢。筆者認為(wei) ，在目前調控的關(guan) 鍵期內(nei) ，抑製需求和增加供給必須並重。

　　事實上，博弈態勢已有所顯現，部分開發商受擔憂新政和看好後市等因素影響，已放緩推盤。據亞(ya) 豪機構統計數據，上周北京商品住宅市場共有5個(ge) 項目入市，新增住宅958套，環比減少61%。截至4月21日，北京商品住宅市場僅(jin) 新增商品住宅3170套，預售許可麵積33.4萬(wan) 平方米，相比3月同期也出現小幅減少。

　　8家房企因捂盤製造房源緊張氣氛被發改委罰款千萬(wan) 元是另一例證。需要指出的是，在博弈期內(nei) ，調控不僅(jin) 要在需求端發力，更應在供給端做文章。就目前來看，政策的落地，勢必會(hui) 對投資投機性需求起到一定的遏製作用，但被壓製的需求並沒有消失，隻是暫時將現有需求後置;一旦調控效果被消解，市場需求所形成的“堰塞湖”超量爆發的概率將激增，進而可能引發新一輪房價(jia) 上漲。

　　縱觀近十年的樓市調控，主要都是圍繞購房者展開的需求調控，並沒有從(cong) 根本上改善、解決(jue) 供需矛盾。雖然調控取得了一定成效，但期間房地產(chan) 市場也曾多次出現反複，這也是房價(jia) 頻現“屢調屢漲”怪圈的主要原因。

　　事實上，國家統計局最新公布的數據也在預警供給，房地產(chan) 開發投資、房屋新開工麵積、房地產(chan) 開發企業(ye) 土地購置麵積等供應指標持續低迷。上海易居房地產(chan) 研究院報告指出，一季度，全國土地市場量跌價(jia) 漲，房地產(chan) 投資增速明顯回落，新開工麵積再次負增長，後續商品房供應量堪憂。

　　樓市是個(ge) 巨大的利益博弈場，與(yu) 前幾輪調控時大有不同，經曆了去年底今年初的熱銷和流動性充裕的大背景下，房企手中的籌碼已明顯增多。而地方政府高度依賴土地出讓收入，土地出讓金高低與(yu) 房價(jia) 高低呈正相關(guan) 關(guan) 係，這決(jue) 定了地方政府很難對房價(jia) 下狠手。地方雖然每年都上報土地供應計劃，但過去三年各地計劃的合計完成率均不足七成。

　　麵對錯綜複雜的形勢，要想從(cong) 根本上解決(jue) 房價(jia) 過快上漲問題，核心在於(yu) 解決(jue) 供需關(guan) 係問題，調控也應從(cong) 需求和供給兩(liang) 方麵入手。樓市下一步調控的聚焦點應是想方設法增加土地與(yu) 商品房供應，從(cong) 根本上緩解房價(jia) 上漲預期。