養老產業元年
發稿時間：2013-02-16 00:00:00 來源：經濟觀察網
2月4日，北京市土地整理儲備中心公布招標結果，中投發展有限責任公司成功中標一宗包含養老功能的居住用地。這已是中投發展一周內第二次中標北京養老用地。中投發展是一家由綠城地產、建銀投資和黑石基金合資的公司。
新年伊始，北京在全國率先將養老設施用地納入北京市年度國有建設用地供應計劃，土地價格低於市場價格。據媒體計算，中投發展拿下的位於順義和密雲的這兩塊養老地塊，總價13.87億元，平均樓麵價僅約為3600元/平方米。
盡管希格瑪公司旗下北京太陽城集團未能如願拿下這兩塊地塊，但十年前他們卻在中國養老地產中拔得頭籌。北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊稱，政府能專門辟出“養老用地”，這是他等待了十多年的好消息。此前，他爭取養老用地的努力一直未果。
積澱十餘年的商機
太陽城源自美國亞利桑那鳳凰城著名的養老社區——太陽城中心。1999年，中國希格瑪有限公司董事長王曉岩率領公司高層到國外考察投資項目，太陽城是參觀的其中一站。這一美國的養老方式令希格瑪公司有了複製到中國的想法。
2002年5月，經過兩年調研以及三次正式市場調查之後，中國第一個大型綜合性退休社區——東方太陽城，在北京順義潮白河畔正式動工。那個時候，“養老地產”隻是一個新鮮的地產概念，遠未成為資本蜂擁進入的養老產業。
盡管起步於中國養老地產的“蠻荒時代”，但當時希格瑪公司依然很看好這一養老商機。“十幾年前，政府、民政部門投資的一些養老院、福利院滿足老年人需求的比例隻占1%。”北京東方太陽城房地產開發有限責任公司銷售總監石力說。
此時，還有一個政策的動向影響了希格瑪公司的決定。2000年，國務院辦公廳轉發民政部等部門《關於加快實現社會福利院社會化意見的通知》，鼓勵社會資本投資養老院。雖未提及養老地產，養老產業向市場開放的口子卻已被打開。
但產業的發展明顯滯後於老年人口消費需求的增長。全國老齡工作委員會辦公室副主任閻青春稱中國養老產業的現狀是產業規模偏小、整體水平較低、市場秩序混亂。而需求卻在迅速攀升，截至2012年底，中國大陸的老年人口已達1.35億人。
時至今日，床位依然不夠。在2012年底召開的“2013年全國民政工作會議”上，民政部部長李立國透露：中國養老床位共有390萬張，每千名老人擁有養老床位僅20.5張。而按照國際標準，每千名老人擁有的床位數通常為40～50張。
據中國社科院的一項統計數據顯示，2010年，中國的養老產業產值為1.4萬億元，到2030年這一產值將增加到13萬億元。巨大的養老蛋糕並未引起足夠重視。直到2009年底，中國政府才開始從戰略層麵製定養老產業發展的相關規劃。“糾結的問題在於，養老到底是福利的事業還是盈利的產業?”北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星說。猶豫間，養老產業的缺口越來越大，而商機也一再被沉澱。資本同樣如此。萬科、遠洋等地產公司很早就開始研究養老地產，卻從未有實質性行動。
即便是那些涉足了養老地產的企業大多也隻是打著“養老”的旗號，將其做成了地產，而非養老產業。朱鳳泊認為，養老社區更重要的是服務而非建築本身，顛倒關係隻會讓自己在養老產業舉步維艱，更難盈利。
養老地產並非隻是蓋了房子並銷售出去，而是一個係統的工程。隻有房子而缺配套的養老社區隻會是一個“養老孤島”。東方太陽城十年餘年之後才成為真正的養老社區。“我們現在所有的配套設施，包括醫院，全部都是盈利的。”石力說。
政策助力養老元年
在石力看來，東方太陽城十餘年的“潛伏期”到今天才真正享受養老產業的紅利。事實上，十餘年前，中國也並不缺乏養老需求。中國式養兒防老的觀念一直在抑製著消費的增長。但隨著計劃生育的實施，獨生子女家庭的養老問題愈發凸顯出來。
而觀念也開始隨之發生變化。全國老齡工作委員會辦公室副主任閻青春稱，中國一直以來對失能老人的關注度不夠。他透露，2010年，中國完全失能日常生活需要全護理和照料的老人已經增加到1084.3萬人，預計到2015年，將達到1240萬人。
失能老人的護理難題給子女帶來養老壓力。這一人群的增加，將打破傳統的“養兒防老”模式，養老產業的剛性需求或將釋放。2013年被專家稱為中國的養老產業元年。諸多政策利好在2012年獲得通過，這些政策的紅利也將在2013年得到釋放。
首先是養老性質的界定問題有了明確的答案。2012年7月24日，《民政部關於鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見》下發。《意見》首次提及“民間資本舉辦的養老機構或服務設施，可以按照舉辦目的，區分營利和非營利性質”。
《意見》鼓勵民間資本參與居家和社區養老服務;鼓勵民間資本舉辦養老機構或服務設施;鼓勵民間資本參與提供基本養老服務;鼓勵民間資本參與養老產業發展。《意見》要求，落實民間資本參與養老服務優惠政策;加大對民間資本進入養老服務領域資金支持;加強對民間資本進入養老服務領域指導規範。
從中央到地方，一係列政策為養老產業大開“綠燈”。比如，在對養老設施給予財政補貼方麵，一些地方政府甚至出台政策，使得營利性養老機構同樣能拿到補貼;在養老設施土地利用這一最關鍵的問題上，北京、廣州、深圳等地將養老地塊納入供應計劃;而對於養老產業最核心的服務環節，則提供了很大的支持力度。
春江水暖鴨先知，投資者的嗅覺早已聞到政策的利好。除了地產商，保險行業的企業，如新華保險，泰康人壽、中國人壽、新華人壽和合眾人壽等也都紛紛涉足養老產業。這些企業已在全國各地“圈地”，試圖分一杯羹。有統計顯示，截止到去年年底，單是保險業以“養老社區”為名獲得的土地，就已超過2萬畝。
養老產業困境猶存
“整個市場主體缺乏熱情，包括很多企業對於養老項目的開發更多停留在口號上，缺乏實質性的戰略規劃。”北京大學人口研究所培訓與發展部主任塗朝暉說，這是因為養老產業的最大難題是盈利模式不明確，市場尚沒有形成可行性的發展模式。
養老地產高風險、高投入、回收慢的特性讓投資者望而卻步。養老社區的成本都要比普通的商業地產成本高出許多。養老是一個產業鏈，不隻是賣房子等硬件，更需要醫療機構和保險公司的參與，這三者的有機結合才能突破養老產業盈利新模式。
長期以來，土地都是養老機構發展進程中的瓶頸。這一問題直到今年年初，北京等地將養老土地納入年度土地供應計劃才有所緩解。但難題依然存在，北京市國土局內部曾就養老綜合用地的組合比例和項目能否出售等問題引發爭議。
對於保險企業也是如此。盡管對保險企業進行不動產投資有所“鬆綁”，但保險公司直接進入養老地產還有一些限製。2012年7月，保監會就明確保險公司不得以投資不動產為目的，運用自用性不動產的名義，變相參與一級土地開發。
而對於那些試圖進軍中國養老產業的外商來說，外資養老機構在融資服務、財稅支持、土地使用、醫保定點等方麵先天不足，成本較高，無法平等參與競爭，使得這個行業難以吸引大規模的外資進入。目前的方法是與本土資本進行結合。
政府一方麵鼓勵民間資本的進入，一方麵又對此有諸多顧慮和限製。北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星在解釋為什麽很多養老企業以房地產的模式在運作時稱，就是因為規則不明確，投資者想到的肯定是先賺到錢再說。
全國老齡工作委員會辦公室副主任閻青春一直提議，要把養老服務市場劃分為兩個市場，即基本養老服務市場和高端的營利性養老服務市場。即“政府的歸政府，市場的歸市場”，唯有此，中國的養老產業才能真正迎來商機。
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