所謂“製度+科技”的房地產(chan) 調控思路，是指依靠製度（機製）變革和科技創新來治理房地產(chan) 的深層次問題，從(cong) 而真正實現國家“十二五”規劃提出的要求。“製度”具體(ti) 包括土地出讓、貨幣發行、財稅體(ti) 製和住房保障，“科技”具體(ti) 是指建立全國住房狀況信息係統。

　　近期的許多情況都表明，房地產(chan) 調控又到了一個(ge) “十字路口”。

　　首先，市場形勢出現了一些異常跡象。根據國家統計局最新公布的數據，7月，70個(ge) 大中城市中有50個(ge) 的房價(jia) 是環比上漲。盡管漲幅均未超過0.7%，但在非常嚴(yan) 格的調控環境中，出現這種狀況必然引發較多關(guan) 注。

　　其次，有關(guan) 房地產(chan) 調控政策的走向問題出現了許多爭(zheng) 論。歸納起來，既有“延續說”（認為(wei) 房地產(chan) 調控將會(hui) 延續目前的政策基調和主要措施），也有“放鬆調整說”（認為(wei) 在穩增長的壓力下，房地產(chan) 調控將會(hui) 有所放鬆），還有“從(cong) 緊調整說”（認為(wei) 麵對過去幾個(ge) 月出現的回暖現象，決(jue) 策部門將會(hui) 出台更加嚴(yan) 厲的調控措施）。

　　再次，與(yu) 房地產(chan) 相關(guan) 問題的社會(hui) 共識空前缺乏。這不僅(jin) 體(ti) 現為(wei) 房地產(chan) 業(ye) 缺乏相對穩定的發展預期，也表現為(wei) 社會(hui) 公眾(zhong) 對調控效果和前景的認識存在較大分歧，還反映為(wei) 相關(guan) 部門對調控政策工具的選擇缺乏共識。

　　當某種經濟社會(hui) 問題出現積重難返之勢，甚而影響到發展全局之時，果斷采取行政幹預措施，不僅(jin) 必要而且能為(wei) 解決(jue) 問題贏得時間。不過，在施行此類應急措施的同時，必須著手探求治本之策，否則不僅(jin) 會(hui) 貽誤戰機，甚至會(hui) 侵蝕應急措施的有效性，其中比較明顯的一個(ge) 方麵就是影響到各種社會(hui) 主體(ti) 的穩定預期。而無論是製度設計還是政策抉擇，都應促成相對穩定的前景預期，否則隻會(hui) 激勵各種機會(hui) 主義(yi) 和短期行為(wei) 。

　　有鑒於(yu) 此，我提出房地產(chan) 調控的“製度+科技”思路。這種思路是基於(yu) 對房地產(chan) 相關(guan) 問題的整體(ti) 認識，而非局限於(yu) 新建住房的銷售均價(jia) 。對應急措施而言，均價(jia) 是一個(ge) 核心指標，但從(cong) 長效機製的設計角度看，不應隻圍繞均價(jia) 談房地產(chan) 調控，否則隻會(hui) 事倍功半。

　　所謂“製度+科技”的房地產(chan) 調控思路，是指依靠製度（機製）變革和科技創新來治理房地產(chan) 的深層次問題，從(cong) 而真正實現國家“十二五”規劃提出的要求：“逐步實現總量基本平衡、結構基本合理、房價(jia) 與(yu) 消費能力基本適應的住房供需格局，實現廣大群眾(zhong) 住有所居。”

　　在此，“製度”具體(ti) 包括土地出讓、貨幣發行、財稅體(ti) 製和住房保障，“科技”具體(ti) 是指建立全國住房狀況信息係統。

　　土地出讓製度與(yu) 房地產(chan) 調控的關(guan) 係早已被人注意到。客觀地說，在經濟發展的初期，現行土地批租做法對外來投資有較大吸引力，也的確為(wei) 過往三十多年的高速增長做出了顯著貢獻。但隨著經濟發展到一定階段，特別是經濟社會(hui) 結構已發生巨大變化，這種做法的負麵效應就越來越明顯了，不僅(jin) 體(ti) 現在推高房價(jia) 方麵，也反映在誘使地方政府步入土地財政的陷阱方麵。

　　作為(wei) 一種改革方向，土地年租製的探索應有所推進。通過將現在一次性收取五十年或七十年的土地出讓金改為(wei) 每年（或每幾年）收繳一次土地使用費，可降低新建住房的即期土地成本，也能保證地方政府長期穩定的財政收入。如近期全麵推行土地年租製的條件尚不具備的話，完全可在保障性住房和限價(jia) 商品房的土地使用上進行試點。

　　貨幣發行與(yu) 住房價(jia) 格的關(guan) 係廣為(wei) 人知，但議論焦點集中於(yu) 貨幣發行量，而對於(yu) 貨幣發行機製討論不多。

　　從(cong) 理論上講，央行的基礎貨幣發行渠道有四：在二級市場上購買(mai) 國債(zhai) ，這是最常用的渠道；向金融機構發放再貸款，包括向金融機構再貼現和向貨幣市場拆入資金；購買(mai) 黃金，增加黃金儲(chu) 備；購買(mai) 外匯，增加外匯儲(chu) 備。過去近十年的時間裏，第四種渠道一直在我國基礎貨幣發行中占據統治地位。這種狀況不僅(jin) 極大地約束了我國央行的政策自主性，也造成了流動性過剩的局麵。在金融市場不夠完善的經濟體(ti) 中，貨幣超發必然引起資產(chan) 價(jia) 格快速上漲，而在我國就集中體(ti) 現為(wei) 住房價(jia) 格的過快上漲。因而，在貨幣發行機製上應轉變到更加依賴在二級市場購買(mai) 國債(zhai) ，逐步增強央行貨幣政策操作的主動性。近幾個(ge) 月來外匯占款呈現負增長的形勢也為(wei) 這種轉變創造了極好的機會(hui) 。

　　在有關(guan) 房地產(chan) 調控的財稅體(ti) 製問題上，焦點無疑是房產(chan) 稅的全麵推行。應該看到，房產(chan) 稅不是短期內(nei) 抑製房價(jia) 過快上漲的有效工具，而是長期梳理房地產(chan) 相關(guan) 利益關(guan) 係的可行手段。在房地產(chan) 市場高漲之時，地方政府普遍缺乏推行房產(chan) 稅的動力，但在市場低迷時期，尤其在土地市場遇冷之際，地方政府的動力會(hui) 大增。因而，目前正是以房產(chan) 稅全麵推行為(wei) 紐帶啟動房地產(chan) 財稅體(ti) 製改革的契機。總的原則是，可考慮增加高端商品住宅的持有成本和交易成本，增加中端住房的持有成本，同時降低其交易成本，對低端住房的持有和交易成本都予以優(you) 惠，從(cong) 而形成“高端有約束、中端有扶持、低端有保障”的格局。

　　住房保障體(ti) 係應進一步完善，形成以“有效保障”為(wei) 核心的建設、運營和管理體(ti) 製。保障的有效性是指實事求是地製定住房保障規劃，多渠道籌集保障房源，公正配給保障性住房，實現可持續運行。現有住房保障體(ti) 係在需求預測、規劃布局、分配供應、後續管理和退出機製等方麵都有許多亟須改善之處。

　　作為(wei) 一種科技手段，建立全國住房狀況信息係統對於(yu) 完善房地產(chan) 調控非常重要，可以說既是預警係統，又是政策製定的路線圖。由於(yu) 缺乏這個(ge) 係統，目前對於(yu) 真實的住房總量、住房分布結構、住房困難情況以及住房安全狀況等都沒有相對準確的了解和掌握，因而在製定政策和調整措施時都隻能依靠間接數據和信息，這就必然會(hui) 影響相關(guan) 政策的針對性和有效性。為(wei) 此，建議盡快籌劃開展全國住房狀況普查工作，並形成規範化的動態更新製度。考慮到全國全麵普查的條件尚不具備，那麽(me) 現在可以著手推進城鎮住房狀況的普查。

　　這種“製度+科技”的房地產(chan) 調控思路是針對一些深層次問題而提出來的。總的說來，政策的調整和完善不能總依靠打政策補丁的方式，而更多地應通過理念觀念的更新和政策工具的優(you) 化組合來實現。

　　（作者係上海市房地產(chan) 科學研究院副院長、管理學博士）