2012年7月7日，中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶在江蘇省常州市調研時強調，目前房地產(chan) 市場調控仍然處在關(guan) 鍵時期，調控任務還很艱巨。必須堅定不移做好調控工作，把抑製房地產(chan) 投機投資性需求作為(wei) 一項長期政策，決(jue) 不能讓房價(jia) 反彈……

　　毫無疑問，溫家寶總理在常州“不讓房價(jia) 反彈”的講話，給之前部分地區出現的“房地產(chan) 回暖說”澆了一瓢冷水。2012年7月10日，住建部調研地方限購政策，如變相放鬆將被問責。

　　部分地方現複蘇跡象

　　今年3月以來，在不少地方微調樓市調控政策的刺激下，房地產(chan) 市場出現了明顯的複蘇跡象。國家統計局最新公布的數據顯示，2012年1-5月份，全國商品房銷售麵積約2.9億(yi) 平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小1個(ge) 百分點。商品房銷售額1.7萬(wan) 億(yi) 元，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個(ge) 百分點。特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場交易量均大幅反彈，“紅五月”名副其實。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環比4月分別上漲34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破萬(wan) 套，創下去年2月限購以來的最高紀錄。

　　從(cong) 調控政策層麵上看，截止到2012年7月2日，全國共有52個(ge) 城市調控微調，45個(ge) 城市通過，7個(ge) 城市叫停。從(cong) 成交量看，全國主要城市銷售成交火爆，市場底部呈現。從(cong) 經濟層麵上看，保增長經濟的背景下，房地產(chan) 是拉動GDP的火車頭和政府財政重要經濟來源。從(cong) 房企資金層上看，上半年大房企和上市房企銷售業(ye) 績火爆及拿地惜金策略等開拓新的融資渠道下，獲得大量的現金，房價(jia) 缺乏下降空間。

　　房價(jia) 合理回歸要落到實處

　　實際上，今年上半年中央出台了多項房地產(chan) 調控政策：一是行政手段。45個(ge) 限購城市，600多個(ge) 限貸城市，30個(ge) 城市限價(jia) 。二是稅收手段。600多個(ge) 城市二手營業(ye) 稅和2個(ge) 城市開征房產(chan) 稅，嚴(yan) 格執行房地產(chan) 增值稅。三是市場手段。保障性住房十二五期間建設3600萬(wan) 套總量和價(jia) 格控製目標宣布城市達到657個(ge) ，一房一價(jia) ，打擊捂盤惜售。四是金融手段。自去年11月份以來，央行采取了兩(liang) 次降息和三次降準的措施、土地抵押和融資限製。五是房貸手段。首套首付由20%上調30%再上調到40%，七折利率取消，二套由30%上調50%再上調到60%，三套停貸，開發與(yu) 地產(chan) 及個(ge) 人貸全麵收緊。六是土地手段。提高拿地門檻，首付50%；打擊囤地，空置土地和小產(chan) 權房及禁止新建別墅項目。

　　然而，2012年已過半，部分房地產(chan) 調控政策卻悄無聲息地退出了曆史舞台。與(yu) 2011年全國657個(ge) 城市宣布年度房價(jia) 控製目標的盛況形成反差的是，2012年迄今為(wei) 止，對外公布了年度房價(jia) 控製目標的城市寥寥無幾。在住建部關(guan) 於(yu) 今年房地產(chan) 調控任務的文件中，也尋覓不到這項政策的蹤影。數據顯示，自2011年9月始，這100個(ge) 城市的整體(ti) 房價(jia) 已經連續9個(ge) 月環比下跌，直至2012年6月出現反彈。

　　按目前態勢來說，具體(ti) 房價(jia) 控製目標雖然已經被淡化， 但“房價(jia) 合理回歸”曾一度被政府反複提及，而在6月份房價(jia) 出現同比止跌之後，四部委輪番站出來表態，核心依舊隻有一個(ge) ，即堅持房地產(chan) 市場調控政策不動搖。說明中央政府當前對於(yu) 市場調控的態度依然十分嚴(yan) 謹，近期雖無政策繼續從(cong) 緊的可能，但也無明顯放鬆的傾(qing) 向。

　　建立長效機製才是根本

　　從(cong) 國家統計局2012年上半年70個(ge) 大中城市房價(jia) 來看，同比環比都是下降的，隻有1月份同比房價(jia) 是上漲的，這說明限購限貸政策確實起到了一定效果。2012年5月開始，全國主要城市成交上升，部分城市房價(jia) 上漲，6-7月，全國多個(ge) 城市爆發“地王”，土地市場回暖趨勢非常明顯。說明目前房地產(chan) 調控政策漏洞多，顯然靠限購限貸具有行政色彩的幹預手段，隻可短期內(nei) 控製房價(jia) 上漲，可謂“治標不治本”，必須要靠房地產(chan) 調控長效機製和長期性的政策調整，並且 “多管齊下”，方可徹底根治中國房地產(chan) 市場問題。

　　一是逐步建立和完善中國城鎮住房體(ti) 係。這意味著要通過多條途徑保持市場供應，增加豐(feng) 富產(chan) 品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設。擴大廉租房和公租房受益範圍。其次，繼續投資建設經濟適用房和推出限價(jia) 房。再次，繼續嚴(yan) 格實施90/70政策，增加中小普通住宅戶型房源。最後，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。

　　二是逐步取消中國商品房預售製度。因能解決(jue) 開發商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動房價(jia) 上漲的關(guan) 鍵因素之一。筆者建議，如果改成現房銷售，或者沒有達到預售要求樓盤，開發商不能銷售或收取定金，這樣便能遏製房價(jia) 上漲的預期。

　　三是調整稅費分配製度。由於(yu) 財政分配不平衡，房地產(chan) 成為(wei) 地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。地方政府財政負擔過重，導致把房地產(chan) 當成“提款機”，把土地當成“印鈔機”。

　　四是改革中國土地製度。地方政府對土地財政的依賴，是造成房價(jia) 上漲最重要的原因。自2003年經營性用地實行招拍掛製度後，出現很多“地王”，致使土地價(jia) 格上漲幅度遠遠高於(yu) 房價(jia) ，房價(jia) 很難再降下來。一些官員在任期內(nei) 為(wei) 提高政績，通過招拍掛提前超額將土地指標賣光，造成開發商大量囤地以備土地升值，有些開發商儲(chu) 備的土地居然可用10年或20年。地方政府和開發商的關(guan) 係可謂盤根交錯。因此，可通過增加土地供應方式，減少土地“招拍掛”。同時對囤地的開發商一定要嚴(yan) 懲，讓房地產(chan) 市場健康運行起來。

　　五是完善中國房地產(chan) 項目資本金製度和貨幣政策等。自2009年中國房地產(chan) 項目資本金從(cong) 35%下降20%，全國各個(ge) 城市的爛尾樓大量的消失了，隻要是房子都能賣到好價(jia) 錢，全民炒房。當年中國樓市房價(jia) 暴漲，地價(jia) 也同時暴漲。房地產(chan) 開發過熱，房地產(chan) 投資趨於(yu) 不理性，房地產(chan) 泡沫呈現。顯然，房地產(chan) 項目資本金一下降到20%，給開發商額外增加一大筆流動資本，房市怎麽(me) 不可能瘋狂。應該注意市場變化，及時將房地產(chan) 項目資本金上調到30%或35%。

　　同時，要完善和合理實施貨幣政策供應，實時進行調節，減輕貨幣超發帶來的負麵影響。中國經濟一出現問題，要麽(me) 印鈔票，要麽(me) 實施大規模經濟刺激計劃，這是非常危險的宏觀經濟政策措施。筆者認為(wei) ，必須謹記貨幣的兩(liang) 麵性，一麵天堂，一麵地獄。”

　　（作者係亞(ya) 太城市房地產(chan) 研究院院長）