當前中國不存在全局性房地產(chan) 泡沫，但部分熱點地區存在明顯泡沫。在未來中國經濟持續發展、城市化快速推進的背景下，房地產(chan) 需求空間仍然很大，商業(ye) 銀行仍應將房地產(chan) 市場作為(wei) 重要業(ye) 務領域之一，但要密切關(guan) 注由於(yu) 各種不可預期因素引發的房地產(chan) 市場短期大幅波動帶來的風險。

　　對中國房地產(chan) 泡沫情況的分析和判斷

　　判斷房地產(chan) 領域是否存在泡沫問題，國際上常用一些指標包括租售比、房價(jia) 收入比、住房空置率、住房可支付性指數等來判斷。根據數據的可得性和方法的科學性，本文選取房價(jia) 收入比和住房租售比兩(liang) 個(ge) 指標來對中國房地產(chan) 泡沫進行判斷。

　　（一）基於(yu) 房價(jia) 收入比判斷，當前中國不存在全局性的房地產(chan) 泡沫，但熱點地區存在明顯泡沫。

　　1.判斷標準。房價(jia) 收入比一般定義(yi) 為(wei) 一套住房的價(jia) 格是一個(ge) 家庭年收入的多少倍，其具有計算簡便、含義(yi) 直觀的特點，但最大缺點和應用難點則是難以準確確定合理區間。

　　很長一段時間裏，中國學者經常引用世界銀行的“4至6倍”作為(wei) 房價(jia) 合理區間的“國際標準”。事實上，由於(yu) 各國經濟發展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房價(jia) 收入比並不存在一個(ge) 絕對化的合理區間。世界銀行曾在全球調查了96個(ge) 國家，房價(jia) 收入比平均為(wei) 8.4，其中，最大值為(wei) 30，最小值為(wei) 0.8，而美國次貸危機爆發前全國房價(jia) 收入比的最高值也沒有超過5倍，仍處於(yu) “4至6倍”的所謂“國際標準”區間內(nei) 。

　　我們(men) 認為(wei) ，評價(jia) 一個(ge) 城市的房價(jia) 水平是否合理，不宜用一個(ge) 國家或地區的房價(jia) 收入比去評估另一個(ge) 國家或地區的房價(jia) 收入比，而應根據特定區域房價(jia) 收入比的多年均值作為(wei) 評價(jia) 房價(jia) 水平是否合理的標準。一旦房價(jia) 收入比突然較多地偏離多年均值，則通常預示著短期內(nei) 房價(jia) 出現了異常變化。

　　2.判斷結論：中國不存在全局性泡沫，但北京、上海、海南等熱點地區存在明顯泡沫。

　　1997年以來，全國城鎮的房價(jia) 收入比均值為(wei) 8.4倍，2011年的房價(jia) 收入比為(wei) 7.4倍，創1997年以來的新低。用房價(jia) 收入比指標衡量，從(cong) 全國範圍來看，目前全國城鎮新建商品房的銷售均價(jia) 是有收入水平支撐的，房價(jia) 總體(ti) 水平尚處於(yu) 合理範圍之內(nei) ，目前全國城鎮房價(jia) 不存在全局性泡沫。

　　雖然用房價(jia) 收入比指標衡量，全國的房價(jia) 水平尚處於(yu) 正常範圍內(nei) ，但必須看到，房地產(chan) 市場是典型的區域性市場，用房價(jia) 收入比指標來衡量北京、上海、海南等部分熱點城市的房價(jia) ，可以發現這些城市的房價(jia) 收入比顯著高於(yu) 其曆史均值水平，房地產(chan) 泡沫較為(wei) 明顯。以北京為(wei) 例，1999-2006年，北京市房價(jia) 收入比均值為(wei) 13.6倍。從(cong) 2007年開始，北京的房價(jia) 收入比快速上升。其中，2010年北京的房價(jia) 收入比高達24.1倍，為(wei) 1999年以來的最高水平。2011年北京市的房價(jia) 收入比回落到19.3倍，但仍顯著高於(yu) 1999-2006年的均值水平，北京市的房價(jia) 仍需進一步向合理水平回歸。

　　（二）基於(yu) 房屋租售比判斷，當前北京、上海等地區存在明顯泡沫。

　　1.判斷標準。房屋租售比是住房售價(jia) 與(yu) 月租賃價(jia) 格的比值，通常指每平方米建築麵積的房價(jia) 與(yu) 每平方米建築麵積的月租金之間的比值。

　　一般來說，買(mai) 房可能存在投機的成分，但租房則更多是實際居住需求。因此，根據房屋租售比來測定房地產(chan) 市場是否存在泡沫比較有效。房屋租售比的國際合理標準通常為(wei) 200：1到300：1，比值越高，說明房地產(chan) 市場中投資投機需求越大。

　　2.判斷結論：北京、上海等熱點地區存在明顯泡沫。由於(yu) 缺少全國範圍內(nei) 的租房價(jia) 格數據，本文僅(jin) 對北京和上海的租售比進行了計算。從(cong) 北京、上海兩(liang) 城市的房屋租售比來看，2007-2010年，北京商品房租售比平均為(wei) 305.6倍，上海商品房租售比則平均為(wei) 258.1倍，均比2000-2006年的平均數提高了近一倍；2010年北京的商品房租售比高達360倍，上海的商品房租售比高達327倍，均為(wei) 2000年以來的最高水平。

　　其中，從(cong) 2009年起北京和上海的商品房租售比就已經高於(yu) 國際標準上限300：1。因此，根據房屋租售比指標判斷，目前北京、上海的房地產(chan) 市場存在明顯泡沫。

　　綜上分析，中國並沒有出現全國性的房地產(chan) 泡沫。但北京、上海等一些城市房地產(chan) 價(jia) 格上漲過快，已超出一般居民的支付能力，房地產(chan) 市場已經存在一定泡沫，需要引起高度重視。

　　中國有條件避免房地產(chan) 市場硬著陸

　　（一）龐大的剛性需求奠定了中國房地產(chan) 領域不會(hui) 硬著陸的市場基礎。

　　對於(yu) 剛性需求占比大的房地產(chan) 市場而言，就很少會(hui) 出現房價(jia) 一跌再跌的現象，因為(wei) 隻要房地產(chan) 市場經過了實質性調整，就可能吸引一定的剛性需求買(mai) 家階段性進場。因此，要分析中國包括北京、上海等城市的房地產(chan) 市場是否會(hui) 出現硬著陸，還是要看房地產(chan) 市場本身的剛性供需情況。

　　1.全國範圍內(nei) 住宅總體(ti) 仍呈現供小於(yu) 需態勢。

　　（1）中國住宅剛性需求情況。中國住房消費需求可分為(wei) 三部分：第一部分是城鎮化帶來的需求，包括主動融入(農(nong) 民工)或被動卷入(失地農(nong) 民)城市化的農(nong) 民，以及畢業(ye) 留城的大學生。第二部分是人口和家庭結構變化帶來的需求，主要指一些到了結婚成家年齡帶來的住房需求。第三部分是收入水平提高帶來的需求，即城鎮居民的改善型購房需求。

　　綜上，預計中國未來每年新增住房消費需求約有13.05億(yi) 平方米。值得強調的是，上述計算僅(jin) 僅(jin) 考慮了新增需求量，房改後多年積累的住宅消費存量缺口尚未考慮。因此，中國房地產(chan) 市場的剛性住房消費需求非常龐大。

　　（2）中國住宅供給情況。土地資源是製約房地產(chan) 供給的最主要因素。粗略計算，當前全國尚未開工的住宅用地大約可以建成25億(yi) 平方米的住宅房屋，未竣工的住宅用地大約可以建成53億(yi) 平方米的住宅房屋，加上已建成的待售商品房麵積1.7億(yi) 平方米，共計約可以提供80億(yi) 平方米的房屋，其中可能還有部分住房已經通過預售對外銷售了。

　　從(cong) 供需數據來看，這些供給僅(jin) 用來消化存量需求缺口都不夠，上麵計算未來每年的新增住宅需求量還需要通過新批土地來供給，而土地資源的有限性決(jue) 定了未來土地供應的緊張局麵隻會(hui) 比以往更為(wei) 嚴(yan) 峻而不會(hui) 更加寬鬆。

　　2.北京、上海等城市住宅供需也呈緊張態勢。

　　從(cong) 北京、上海來看，其住宅供需也存在一定缺口，呈現緊張態勢。因此，從(cong) 實際供需數據來看，中國全國範圍內(nei) ，包括北京、上海等具體(ti) 城市中，居民對住房的需求是剛性的，數量也是巨大的，而且將會(hui) 是持續的，房地產(chan) 價(jia) 格出現暴跌的可能性很小。

　　當然，所有潛在的需求不一定都轉化為(wei) 真實的有效購買(mai) 需求，部分需求還將通過租房來滿足，但是這樣的供需情況奠定了中國房地產(chan) 市場不會(hui) 硬著陸的市場基礎。

　　（二）房地產(chan) 領域的低杠杆率為(wei) 中國化解可能發生的風險提供了時間和空間。

　　盡管中國房地產(chan) 已具備一定的金融屬性，但杠杆率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發達國家高得多，二手房市場的抵押品放貸率也隻有60%左右。中國老百姓對住房看得很重，輕易不會(hui) 出現美國式的大量“止贖”。而且中國人不喜歡大量負債(zhai) ，家庭的整體(ti) 負債(zhai) 率很低。2010年，住戶貸款/GDP隻有28%，而在此輪危機爆發前夕的2006年，美國的家庭債(zhai) 務餘(yu) 額與(yu) GDP之比高達170%。中國房地產(chan) 按揭貸款隻占GDP的12%，比美國低了60個(ge) 百分點，按揭貸款證券化率為(wei) 零。

　　綜合上述情況，中國房地產(chan) 市場調整可能引致的風險將主要通過產(chan) 業(ye) 鏈傳(chuan) 導，並不會(hui) 像美國那樣由於(yu) 房地產(chan) 金融的去杠杆化而引起整個(ge) 金融市場的塌陷。同時房地產(chan) 風險的傳(chuan) 導過程，也會(hui) 因產(chan) 業(ye) 鏈條的多層次而具有一定時滯，從(cong) 而為(wei) 化解風險提供了必要的時間和空間。

　　（三）防止住房價(jia) 格暴跌，政府仍有很大的政策調整空間和靈活度。

　　當前一些城市出現的房地產(chan) 價(jia) 格回落，是政府主動調控的結果，並非房地產(chan) 供求關(guan) 係出現逆轉所造成。當前在防止房價(jia) 出現“暴跌”的同時，也要防止市場出現報複性反彈。下一階段，應在堅持本次調控政策措施的同時，抓緊構建房地產(chan) 市場長效製度的研究和政策儲(chu) 備，確保房地產(chan) 市場由調控狀態向自主性增長平滑有序轉變。

　　房地產(chan) 市場下行不會(hui) 導致銀行體(ti) 係崩潰

　　深入分析來看，中國房地產(chan) 貸款總體(ti) 風險可控，房地產(chan) 市場下行不會(hui) 導致銀行體(ti) 係的崩潰。

　　首先，中國銀行體(ti) 係中房地產(chan) 信貸資產(chan) 占比相對較低。截至2011年末，主要金融機構房地產(chan) 貸款餘(yu) 額10.73萬(wan) 億(yi) 元，占各項貸款餘(yu) 額的20.1%，這與(yu) 許多歐美銀行房地產(chan) 及相關(guan) 資產(chan) 占比動輒占半壁江山的情況有很大不同。主要金融機構房地產(chan) 貸款增速也在逐步回落，2011 年同比增長13.9%，比上年末回落13.5個(ge) 百分點。

　　其次，中國銀行業(ye) 房地產(chan) 金融衍生產(chan) 品極少，中國不存在類似美國係統性房地產(chan) 金融風險。次貸危機前，美國金融機構將各種“零首付”貸款以及隻付利息的抵押貸款進行了多重包裝，導致了風險的相互傳(chuan) 染並放大，進而引發衝(chong) 擊美國經濟的係統性金融風險。而中國銀行業(ye) 房地產(chan) 金融衍生產(chan) 品數量極少，風險特征相對簡單。

　　再次，從(cong) 貸款具體(ti) 結構看，房地產(chan) 相關(guan) 貸款結構合理。以工商銀行為(wei) 例，截至2011年3季度末房地產(chan) 相關(guan) 貸款結構呈現以下特點：

　　第一，抵押品充足的個(ge) 人住房按揭貸款是主體(ti) 。截至2011年3季度末，工行房地產(chan) 領域相關(guan) 貸款占總貸款的21.98%，其中個(ge) 人住房貸款占15.1%。

　　第二，貸款主要支持居民合理的個(ge) 人住房融資需求，單戶貸款額度較小。截至2011年3季度末，工行個(ge) 人住房貸款戶均餘(yu) 額21.33萬(wan) 元，其中：50萬(wan) 元（含）以下貸款餘(yu) 額占比為(wei) 68.85%，且絕大部分為(wei) 自住性住房，一套房按揭占比95.31%。

　　第三，個(ge) 人住房貸款抵押率（貸款餘(yu) 額/抵押物評估值）為(wei) 37.61%，剩餘(yu) 成數（貸款餘(yu) 額/抵押物評估價(jia) 值）在8成以上的個(ge) 人按揭貸款餘(yu) 額為(wei) 零，房價(jia) 波動對貸款質量影響可控。

　　綜上，房地產(chan) 相關(guan) 貸款質量良好，這在不良率指標上也能得到驗證。

　　而在未來中國經濟持續發展、城市化快速推進的大背景下，中國房地產(chan) 市場需求仍有很大的空間，房地產(chan) 領域發生硬著陸的可能性很小。這是商業(ye) 銀行麵臨(lin) 的曆史機遇，所以商業(ye) 銀行仍應將房地產(chan) 市場作為(wei) 重要業(ye) 務領域之一，但與(yu) 此同時，也要密切關(guan) 注由於(yu) 各種不可預期因素引發的房地產(chan) 市場短期內(nei) 的暴漲暴跌帶來的風險。

　　（本文係個(ge) 人觀點，與(yu) 所在機構無關(guan) ）