隨著中國經濟的成長、社會(hui) 與(yu) 體(ti) 製的轉型，房地產(chan) 領域的重要性、複雜性和敏感性前所未有地凸顯出來。由於(yu) 城市中心區和周邊土地稀缺、城鎮化推進及其它相關(guan) 因素的綜合作用，一些城市已出現房地產(chan) 泡沫，對房地產(chan) 市場的健康發展產(chan) 生了較為(wei) 嚴(yan) 重的影響，引發了史上最為(wei) 嚴(yan) 厲的房地產(chan) 市場調控。如何擠壓房地產(chan) 泡沫？如何提高調控效果？本報記者就此采訪了財政部財政科學研究所所長賈康。

　　是土地壟斷抬高了房價(jia) 嗎

　　問：如何看待政府土地壟斷問題？

　　答：有一種觀點認為(wei) ，中國的房地產(chan) 價(jia) 格不斷上升是因為(wei) 地方政府對土地實行了壟斷——地方土地壟斷抬高了地價(jia) ，進而抬高了房價(jia) 。我認為(wei) 這種觀點是不成立的。在該觀點看來，治本之策必須是打破地方政府對於(yu) 土地的壟斷，實行充分競爭(zheng) ，地價(jia) 便不會(hui) 再往上抬高，房價(jia) 也會(hui) 隨之而降。這一看法看似有道理，實際上卻是一個(ge) 偽(wei) 命題。

　　設想一下，如果不是地方政府擁有土地所有權，不是政府代表國家所有的終極所有權來實施對土地批租的管理，而是由土地私有化或所有權多元化所形成的非政府主體(ti) 管理，其結果也一定是壟斷性的。在城鎮化過程中的中心區土地資源稀缺性程度日趨強化這一情況下，在政府—開發商—消費者三者利益博弈之中，即使壓低地價(jia) ，也不能帶來房價(jia) 的合理回歸，無非是擴大了開發商的暴利空間而已。實際上，這裏真正的問題是：麵對自然壟斷，如何在合理規劃之下，引導需求，實施供需動態平衡的製度安排，形成適應各社會(hui) 階層的有效供給。

　　國土開發需要“頂層計劃”

　　問：該如何優(you) 化土地資源配置？

　　答：如果沒有有效的製度建設，僅(jin) 靠在政策層麵調來調去，就隻能越來越偏重“限購”等行政手段，至多治標而不可能治本，難以真正解決(jue) 問題。為(wei) 此，需要有一個(ge) 通盤的考慮，積極建立一個(ge) “雙軌統籌”的製度框架，即：在一個(ge) 合理的通盤規劃之下，讓由政府負責的保障房這一“保障軌”與(yu) 由市場調節的商品房、產(chan) 權房這一“市場軌”，得到合理、有效的並行與(yu) 銜接，從(cong) 而優(you) 化土地資源配置，實現所有居民“住有所居”和社會(hui) 和諧。

　　在這個(ge) 製度框架內(nei) ，最高端的層麵應該是由政府統籌管理，設計一個(ge) 總體(ti) 的全部國土開發的“頂層計劃”。具體(ti) 到某一個(ge) 地方政府，在整個(ge) 轄區的通盤規劃裏，要把所有的相關(guan) 事情處理好，包括這裏麵的住宅怎麽(me) 建。從(cong) 棚戶區改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，這是市場主體(ti) 怎樣試也試不出來的，必須由政府牽頭做好這種頂層的規劃。在下一層麵，在“保障軌”上，政府首先要管托底。

　　另外，在這一製度框架中，還有一重要內(nei) 容——在不動產(chan) 保有環節形成財產(chan) 稅製度的調節和製約，即：除了在交易環節征稅之外，同時還要在保有環節征收房地產(chan) 稅，而這恰恰是我國現有製度的一項缺失。上海和重慶的房產(chan) 稅改革試點值得肯定，具有製度創新意義(yi) 。

　　調控不能搞“一刀切”

　　問：如何有效提高房地產(chan) 調控效果？

　　答：近年的房地產(chan) 調控新政在運行一段時間後取得了成效，也出現了一些問題。為(wei) 提高調控的效果，我認為(wei) ：

　　第一，從(cong) 調控運行來看，要防止單純求快的傾(qing) 向。某些城市——主要是一線大城市——的確出現了房地產(chan) 泡沫，但擠泡沫需要用柔性的手段。現在我國社會(hui) 處於(yu) 矛盾凸顯期，一味圖痛快，搞那種力度大、速度快的操作，可能會(hui) 導致一係列不好的結果，甚至可能帶來宏觀經濟風險。單純求快不可行，非理性目標的求快更不可行。有一些非理性目標隻是為(wei) 了迎合社會(hui) 心態。例如，不少人希望房價(jia) 回調50%，這樣他們(men) 就能買(mai) 得起房子了。這種願望似乎還得到了某些管理部門的回應。我認為(wei) ，我國商品房房價(jia) 總體(ti) 回調50%，是國民經濟無法承受的。

　　第二，在進一步做好房地產(chan) 調控的過程中，需注重引入區別對待的方式，看清大的趨勢與(yu) 方向。在調控中，對不同城市、不同地段、不同情況要區別對待。有了理性的區別對待，才能擠去真正的泡沫。如果擠的不是真泡沫，那就可能造成新的扭曲。隨著工業(ye) 化、城鎮化加速，房地產(chan) 熱總體(ti) 上必會(hui) 梯度推移。如果說，在前一輪房地產(chan) 建設中，一些大城市出現了房地產(chan) 泡沫，那麽(me) ，在梯度推移的過程中，我們(men) 就要找到更好的辦法防止二、三線城市出現新一輪的泡沫。從(cong) 長遠看，我們(men) 需要注重經濟手段的運用並強化對相關(guan) 製度的創新與(yu) 建設。