房價(jia) 如何合理回歸，已成為(wei) 許多業(ye) 內(nei) 人士熱烈探討的問題。

　　在探討中不少同仁認為(wei) ：首先要科學地確定房價(jia) 回歸的兩(liang) 個(ge) “度”：一是幅度，二是速度。

　　推行住房商品化以來，我國的房價(jia) 隻漲不跌，房價(jia) 的回歸應該定在什麽(me) 樣的幅度和速度，沒有經驗可循。為(wei) 此，介紹幾個(ge) 有關(guan) 的事例，望能從(cong) 中取得一些可以借鑒的東(dong) 西。

　　一、日本的房地產(chan) 泡沫經濟

　　從(cong) 1960年開始，日本的房價(jia) （含地價(jia) ）就以每年平均高於(yu) 8%的增幅持續高漲。大家知道，每一次房價(jia) 的高漲，都會(hui) 產(chan) 生泡沫，而泡沫經過長時期的積累，就會(hui) 形成危害極大的泡沫經濟。由於(yu) 日本政府不幹預房價(jia) ，經過30年的泡沫積累，房價(jia) 高漲56倍，而同期國內(nei) 生產(chan) 總值隻增長17倍，終於(yu) 形成了世所公認的房地產(chan) 泡沫經濟。日本的房地產(chan) 泡沫經濟於(yu) 1990年破滅，造成了連續十幾年的國民經濟蕭條（注：也有的專(zhuan) 家認為(wei) 日本經濟蕭條期為(wei) 9年）。在泡沫經濟破滅之初，房價(jia) 陡跌，平均跌幅為(wei) 30%。

　　二、亞(ya) 洲金融危機對香港房價(jia) 的衝(chong) 擊及其派生的問題

　　1997年發生的亞(ya) 洲金融危機，使得香港房價(jia) 陡降，平均降幅為(wei) 30%，有的樓盤降幅超過50%。由於(yu) 房價(jia) 陡降，就派生出“負資產(chan) ”和“斷供”問題。例如，有個(ge) 居民用100萬(wan) 元買(mai) 了一套住房，並已首付20萬(wan) 元。這時房價(jia) 陡降50%，也就是隻用50萬(wan) 元就能買(mai) 一套同等的住房，而這個(ge) 居民還要按合同對剩下的80萬(wan) 元還本付息，就被某些專(zhuan) 家叫做“負資產(chan) ”。有的居民以“負資產(chan) ”不合理為(wei) 由，決(jue) 定停止還本付息，就叫做“斷供”。需要指出，有些人提出“負資產(chan) ”和 “斷供”問題的另一個(ge) “目的”，是要求政府來承擔“負資產(chan) ”造成的損失，給剛成立的特區政府出難題，使之成為(wei) 一個(ge) 嚴(yan) 峻的社會(hui) 問題。

　　三、新加坡堅持調控房價(jia) 取得的成就

　　從(cong) 上世紀六七十年代開始，新加坡就逐步推行對中低收入者的住房由政府組織建設和供應的辦法，並堅持分檔次地調控住房的套型和房價(jia) 。40多年來，新加坡組屋（占住房總量80%以上）的房價(jia) 一直控製在微漲的範圍內(nei) 。發生亞(ya) 洲金融危機時，房價(jia) 也沒有發生大的波動。

　　四、從(cong) 上述事例中可以借鑒以下幾點

　　（一）關(guan) 於(yu) 政府調控房價(jia) 的問題。日本房價(jia) 連續30年高漲終於(yu) 形成危害極大的房地產(chan) 泡沫經濟，其重要教訓是政府不調控房價(jia) 。新加坡連續40多年把組屋的房價(jia) 控製在微漲的範圍內(nei) ，其重要經驗是政府直接調控房價(jia) 。兩(liang) 相比較，得失分明。因此，我國政府堅持調控房價(jia) 不動搖，是完全必要的和正確的。

　　（二）關(guan) 於(yu) 房價(jia) 下降幅度不得過大過陡的問題。亞(ya) 洲金融危機時香港出現的“負資產(chan) ”和“斷供”問題，主要是房價(jia) 下降幅度過大和時間過陡。如果房價(jia) 下降幅度低於(yu) 20%，其影響沒有超出買(mai) 房的首付，就不會(hui) 產(chan) 生“負資產(chan) ”。雖然房價(jia) 下降幅度大到30%或50%，如果是分成幾年時間逐步實現，每年下降幅度低於(yu) 20%，也不會(hui) 產(chan) 生“負資產(chan) ”。

　　在發生泡沫經濟破滅或金融危機時，麵對其巨大的破壞力，很難防止房價(jia) 陡降。而我國是通過政府的調控來實現房價(jia) 的合理回歸，完全有能力防止房價(jia) 下降過大過陡。

　　（三）關(guan) 於(yu) 房價(jia) 回歸的幅度問題。在近期的研討中，同仁們(men) 已經提出4種幅度。一是回歸幅度等於(yu) 或低於(yu) 20%，理由是控製在買(mai) 房首付的範圍之內(nei) 。二是30%。理由是泡沫經濟破滅對房價(jia) 下跌具有巨大衝(chong) 擊力，日本在巨大衝(chong) 擊力下房價(jia) 隻下降30%，因而應以此為(wei) “底線”。三是高於(yu) 30%，理由是日本房價(jia) 年平均漲幅8%~10%，而我國許多大城市前幾年平均漲幅超過20%，故應多降一些。四是房價(jia) 應該更大幅度下降，使之與(yu) 居民收入相適應。這裏要研究界定的是“居民”包含的內(nei) 容。因為(wei) 我國中中、中下和低收入居民收入偏低，隻宜對他們(men) 供應保障房，而不宜要求商品房價(jia) 與(yu) 其收入相適應。以上4種意見出自不同角度，各有其不同的參考價(jia) 值，並希注意兩(liang) 點：1.各城市前些年房價(jia) 上漲高低不一，房價(jia) 回歸的幅度也應各不相同。2.房價(jia) 高漲存在著多種原因，調控政策能否有效地覆蓋各個(ge) 原因，將會(hui) 不同程度地影響房價(jia) 回歸幅度的大小。

　　（作者係房地產(chan) 行業(ye) 研究者）