一、房地產(chan) 調控已取得積極成效

　　從(cong) 2010年4月開始，針對房地產(chan) 價(jia) 格大幅上漲的勢頭和不斷加劇的通脹壓力，國務院先後出台了一係列房地產(chan) 調控政策，對一些房價(jia) 上漲過快、房價(jia) 水平過高的城市，實施了限貸、限購等調控措施。如實行了差別化住房信貸、稅收政策；全國40多個(ge) 城市先後出台了商品房限購措施等。與(yu) 此同時，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加強保障性住房建設。在2010年建設580萬(wan) 套保障性住房的基礎上，2011年又有1000萬(wan) 套保障房開工建設，以解決(jue) 中低收入群體(ti) 的住房困難問題。總體(ti) 來看，目前房地產(chan) 調控已取得積極成效，突出表現在：一是實施限購城市的投機性需求基本得到抑製，市場交易量明顯下降；二是商品房價(jia) 格過快上漲勢頭得到遏製，一些城市房價(jia) 漲幅明顯收縮，部分房價(jia) 上漲過快的城市房價(jia) 開始鬆動。特別是今年下半年以來，全國70個(ge) 大中城市房價(jia) 漲幅回落、持平和價(jia) 格環比下降的城市逐月增加，一線城市和部分二線城市的非中心城區房價(jia) 出現下行趨勢；住宅地價(jia) 上漲勢頭出現回落；三是住房供應結構明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產(chan) 調控正朝著預期方向發展。

　　二、當前房地產(chan) 調控處在關(guan) 鍵時期，調控不能放鬆

　　在房地產(chan) 調控成效初顯的同時，也必須看到，目前調控正處在關(guan) 鍵時期，成果仍不穩固。

　　一是部分城市房價(jia) 偏高的狀況尚未根本改變。依據國際通行的房價(jia) 收入比指標衡量，目前我國一線城市和部分二線城市的房價(jia) 仍明顯高於(yu) 普通居民的實際支付能力，部分城市房價(jia) 仍需向合理水平進一步回歸。

　　二是促使房價(jia) 反彈的因素依然存在。目前國內(nei) 各項人民幣存款已經接近80萬(wan) 億(yi) 元，其中城鄉(xiang) 居民儲(chu) 蓄存款接近34萬(wan) 億(yi) 元。由於(yu) 國內(nei) 投資渠道相對有限，在通脹的背景下，各類資金更熱衷於(yu) 投向房地產(chan) ，將其作為(wei) 資產(chan) 保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情況下，如若放鬆調控，被迫離場的投機資金會(hui) 卷土重來，將引發房價(jia) 的強烈反彈，進而再度加劇資產(chan) 泡沫集聚的風險。近期，央行三年來首次下調法定存款準備金率，市場流動性緊張的狀況會(hui) 有所改善。隻要流動性增加，就會(hui) 有相當部分資金通過多種途徑流入房地產(chan) 領域。在這種情況下，如果再放鬆調控，勢必有更多資金湧入房地產(chan) 市場，造成房價(jia) 反彈，增大通脹壓力，使調控成果前功盡棄。

　　三是房地產(chan) 資金過度聚集、對實體(ti) 經濟形成“擠出效應”的基礎仍然存在。2003年以來，房地產(chan) 市場快速發展，房價(jia) 上漲過快，導致很多企業(ye) 、機構和個(ge) 人紛紛利用各種資金投資房地產(chan) ，通過投機炒房獲取高額利益者大有人在。在利益驅動下，大量資金抽離實體(ti) 部門，向房地產(chan) 領域過度集中，對實體(ti) 經濟產(chan) 生“擠出效應”，使得在應對金融危機中艱難複蘇的實體(ti) 經濟“失血”，給我國經濟的良性發展和實體(ti) 經濟競爭(zheng) 力的提升帶來負麵影響。目前，這種“擠出效應”的基礎並未完全消除，一旦放鬆房地產(chan) 調控，房價(jia) 、地價(jia) 出現反彈，必然會(hui) 吸引更多的資金再次衝(chong) 向房地產(chan) 領域，造成泡沫進一步聚集，而實體(ti) 經濟則會(hui) 進一步萎縮。這種資源的嚴(yan) 重錯配，將給我國經濟發展、產(chan) 業(ye) 升級、技術創新帶來衝(chong) 擊。

　　四是房地產(chan) 行業(ye) 調整尚未取得顯著進展。十幾年來，我國房地產(chan) 行業(ye) 發展很快，數量和規模迅速擴張。目前，國內(nei) 房地產(chan) 開發企業(ye) 超過8萬(wan) 家，但多數企業(ye) 自我發展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發展方式粗放，經營管理和服務水平不高，行業(ye) 秩序仍待治理和規範，行業(ye) 調整尚未取得實質性進展。從(cong) 發展階段看，單純依賴數量擴張的空間已經不大，迫切需要逐步提高行業(ye) 集中度，優(you) 化行業(ye) 結構，轉變發展方式，提高行業(ye) 競爭(zheng) 能力。

　　五是城市房價(jia) 居高不下，將提高城市化門檻，抑製城市化進程。我國經濟可持續發展要靠擴大內(nei) 需，而內(nei) 需最大的潛力在於(yu) 城市化。房地產(chan) 業(ye) 與(yu) 城市化發展密切相關(guan) 。如果房地產(chan) 健康平穩發展，將成為(wei) 城市化發展的重要動力，但如果房價(jia) 在一個(ge) 時期過快上漲，則將大幅提高城市化的門檻，提高生活和商務成本，增大城市化的成本，影響城市功能的實現和競爭(zheng) 力的提升，影響農(nong) 業(ye) 人口向城市的有序轉移，並進而影響到經濟的可持續發展和城市居民生活質量的提高。

　　上述分析表明，當前調控正處在關(guan) 鍵時期，應堅持調控不動搖。

　　三、堅持房地產(chan) 調控有利於(yu) 經濟社會(hui) 的持續健康發展

　　隨著房地產(chan) 調控政策的實施，部分城市商品房交易量明顯下降。有些人擔心，如果不放鬆調控，將可能造成房價(jia) 大幅回落、房地產(chan) 投資增速過快下滑、地方政府土地出讓收入下降、金融機構潛在風險凸顯等問題。對此，我們(men) 認為(wei) ，順應我國房地產(chan) 發展的周期規律，繼續堅持房地產(chan) 調控實際上有利於(yu) 經濟和社會(hui) 的持續健康發展。

　　(一)房地產(chan) 投資仍將保持合理增長，即使增速回落，也屬正常回調

　　我國房地產(chan) 投資占城鎮固定資產(chan) 投資的比重長期保持在23%左右。調控政策出台一年多來，房地產(chan) 投資仍保持較高的增長速度，預計2011年全年增速仍將達30%左右。這表明在城市化快速推進過程中，房地產(chan) 投資保持較快增長仍有較強的支撐動力。即使在繼續堅持調控的情況下，初步預測，明年房地產(chan) 投資增速仍會(hui) 保持在20%左右。雖然增速出現一定程度回落，但也是我國房地產(chan) 投資增速開始進入正常回調周期的反映。根據我們(men) 對人口、城市化率、住房需求改善潛力等指標測算，並參照國際經驗，預計未來幾年，我國城鎮住宅新開工麵積、施工麵積和竣工麵積峰值將相繼出現。未來一段時期房地產(chan) 投資增速出現回落也是客觀的、正常的。期望房地產(chan) 投資持續保持超高速增長是不現實的。房地產(chan) 調控的過程實際上給房地產(chan) 投資增速調整留出了必要空間。

　　(二)堅持房地產(chan) 調控有利於(yu) 進一步改善民生，促進社會(hui) 的和諧與(yu) 穩定

　　堅持房地產(chan) 調控，鞏固調控成果，將有利於(yu) 切實改善民生，促進社會(hui) 的和諧與(yu) 穩定。一方麵，通過抑製投機需求，使過快上漲的房價(jia) 合理回歸，將使更多的普通居民提高住房消費的支付能力，改善居住條件；另一方麵，通過調整土地供給和住房供應結構，增加中小套型、中低價(jia) 位普通商品房供給，將有利於(yu) 普通居民的住房消費。尤其是加大保障性住房建設，改善中低收入住房困難群眾(zhong) 的居住條件，實現“住有所居”，更是重大的民生工程，不僅(jin) 能促進社會(hui) 的和諧與(yu) 穩定，同時還將對擴大內(nei) 需、保持經濟平穩較快發展發揮重要作用。

　　(三)堅持調控有利於(yu) 房地產(chan) 行業(ye) 的良性發展

　　前些年，一些房地產(chan) 開發企業(ye) 擴張偏快，負債(zhai) 規模不斷擴大，經營的審慎程度不斷下降，而且部分主營業(ye) 務非房地產(chan) 的企業(ye) 也紛紛進軍(jun) 房地產(chan) 領域，行業(ye) 良莠不齊的現象突出。繼續堅持房地產(chan) 調控的政策取向，客觀上有助於(yu) 加速房地產(chan) 行業(ye) 的整合和規範。在資金回籠緩慢、償(chang) 債(zhai) 壓力大的情況下，一部分專(zhuan) 業(ye) 資質不高、經營不夠審慎、不注重產(chan) 品質量的企業(ye) 將會(hui) 被更有實力的企業(ye) 兼並或者收購，有競爭(zheng) 實力的企業(ye) 會(hui) 得到發展，最終將形成綜合實力和抗風險能力強的大型企業(ye) 與(yu) 更加專(zhuan) 注於(yu) 某個(ge) 細分領域、深耕細作的中小企業(ye) 並存的局麵。

　　(四)房價(jia) 穩步回調對銀行等金融體(ti) 係的影響總體(ti) 可控

　　隨著城市化發展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產(chan) 市場仍有一定發展空間；而且，這一輪調控比較及時，房價(jia) 過快上漲勢頭得到遏製；加上近年來金融係統重視防範和應對金融風險，金融資產(chan) 質量不斷上升。2010年，住房消費貸款和房地產(chan) 開發貸款的不良貸款率分別降至0.37%和1.26%，再考慮到30%以上的首付，已經防範了部分風險。因此，房價(jia) 回調引發係統性金融風險的可能性不大，影響總體(ti) 可控。

　　(五)從(cong) 中長期看，堅持調控有利於(yu) 地方經濟逐步擺脫對房地產(chan) 的過度依賴，促進產(chan) 業(ye) 結構和收入結構調整

　　今年以來，地方土地出讓收入有所下降，固然有房地產(chan) 調控的原因，但也與(yu) 前兩(liang) 年增長快、基數高有直接關(guan) 係。2010年，全國國有土地使用權出讓金的預算收入隻有1.24萬(wan) 億(yi) 元，最後決(jue) 算收入達到了2.82萬(wan) 億(yi) 元，超收126.5%。這樣高的土地出讓收入增速不可能長期持續下去。堅持房地產(chan) 調控，從(cong) 中長期來看，有利於(yu) 地方經濟逐步擺脫對土地出讓和房地產(chan) 業(ye) 的過度依賴，而將重心放在促進實體(ti) 經濟發展和產(chan) 業(ye) 結構的優(you) 化方麵。

　　四、繼續堅持和完善房地產(chan) 調控，著手建立長效機製

　　堅持和完善房地產(chan) 調控，就是要進一步落實已經出台的各項調控措施，不斷鞏固調控效果。在需求方麵，繼續實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，支持以自住型為(wei) 主的需求，強化住房的居住屬性，繼續堅決(jue) 遏製投機投資性購房，合理引導住房需求。在供給方麵，認真落實住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。紮實推進保障性住房建設，增加政府投入，加大金融支持，拓寬融資渠道，通過創新經營模式吸引更多社會(hui) 資金進入保障房建設領域。更好地發揮保障性住房建設惠民生、穩房價(jia) 、擴內(nei) 需、促發展的多重作用。通過調控改善住房市場的供求關(guan) 係，從(cong) 而進一步促使房價(jia) 調整到合理水平。

　　在堅持房地產(chan) 調控的同時，還需著手建立房地產(chan) 市場健康運行的長效機製。主要包括：建立健全房地產(chan) 市場健康運行和住房保障方麵的相關(guan) 法律法規；完善市場機製和製度性安排，特別是在認真總結試點城市經驗的基礎上，應盡早設計和建立符合我國國情、有利於(yu) 遏製投機、鼓勵自住和改善型需求的房地產(chan) 稅收製度；治理和規範房地產(chan) 市場秩序，建立行業(ye) 標準體(ti) 係；促進房地產(chan) 行業(ye) 的調整和重組，完善企業(ye) 資質認定，促進房地產(chan) 行業(ye) 發展方式的實質性轉變；完善住房保障製度，建立保障房建設、分配、管理、運營的規範有效的製度體(ti) 係。

　　(作者單位：國務院發展研究中心市場經濟研究所)