最近幾年，高房價(jia) 把中國百姓壓得喘不過氣來。近一個(ge) 月來，一些城市的房價(jia) 出現了下跌的拐點。國家統計局發布的數據顯示，今年10月70個(ge) 大中城市房價(jia) 平均環比指數年內(nei) 首次出現負增長，平均環比下降0.14%。另據11月21日《人民日報》的報道，位於(yu) 上海青浦的“萬(wan) 科尚源”今年7月推出的精裝房最低備案價(jia) 每平方米16400元，如今降至11200元，降幅逾30%。

　　上海房價(jia) 降三成是不是就到了低價(jia) 位呢？比較房價(jia) 的高低要有個(ge) 參照物。我們(men) 姑且以美國房價(jia) 作參照物，看看中國房價(jia) 是高還是低。

　　根據美國統計局的數據，2011年9月份，美國全國新房交易價(jia) 格中位數為(wei) 204400美元（含地產(chan) 價(jia) 格）。美國住房室內(nei) 使用麵積中位數為(wei) 177平方米，地產(chan) 麵積中位數為(wei) 1416平方米。如按70%的出房率計算，那177平方米的使用麵積就相當於(yu) 253平方米的建築麵積。另外，美國住房還有平均50平方米的車庫，加在一起的建築總麵積就是303平方米。美國住房多是獨立房屋，也就是我們(men) 所說的別墅，該地產(chan) 上的花園、遊泳池等都屬贈送。

　　美國聯邦政府對年收入低於(yu) 15萬(wan) 美元的家庭購買(mai) 首套自住房給予補貼，收入越低，補貼得越多。2010年，美國共有210萬(wan) 家庭獲得政府的購房補貼，平均每戶得到房補7429美元。如果把政府補貼部分從(cong) 房價(jia) 裏剔除，個(ge) 人支付的房款還剩196971美元。

　　美國2010年家庭淨收入中位數為(wei) 49445美元，就是說，普通家庭用4年的工資即可購買(mai) 一套建築麵積為(wei) 303平方米的住宅。其實，就是這個(ge) 價(jia) 位對美國人來說也是偏高的，美國曆史上的房價(jia) 通常是居民年收入的2至4倍。

　　我們(men) 再回過頭來看看上海居民的住房負擔情況。根據國家統計局發布的數據，2010年上海城鎮非私營單位職工年平均工資為(wei) 71874元，我們(men) 按夫婦倆(lia) 都在政府部門或國有企業(ye) 工作計算，一年的收入就是143748元，目前303平方米的房價(jia) 就是3393600元，約需24年的家庭收入，是美國的6倍。中國私營單位職工和農(nong) 民收入遠遠低於(yu) 非私營單位，上海全市家庭收入的中位數肯定要比143748元低得多，那購買(mai) 一套住房所需要的年限實則更長。

　　如果我們(men) 把住房標準降到美國的三分之一，即麵積為(wei) 100平方米，那上海收入較高的家庭也需要8年的工資。由於(yu) 房價(jia) 與(yu) 當地居民收入成正相關(guan) 關(guan) 係，收入高的地區，房價(jia) 也高，收入低的地區，房價(jia) 也低，上海居民的住房負擔大致也是中國其他地區的住房負擔。

　　我們(men) 再從(cong) 另一個(ge) 角度分析中國人的住房負擔與(yu) 國外相比究竟有多重。聯合國認為(wei) ，合理房價(jia) 應是3到6年的收入可以購買(mai) 一套舒適的住房。根據國家統計局發布的《2010年國民經濟和社會(hui) 發展統計公報》，全年農(nong) 村居民人均純收入5919元，城鎮居民人均可支配收入19109元。中國城鄉(xiang) 人口幾乎均等，我們(men) 可以知道全國人均年收入為(wei) 12514元。根據《2010年第六次全國人口普查主要數據公報》，中國平均每個(ge) 家庭戶的人口為(wei) 3.1人，那家庭總收入就是38793元。如果用4年收入買(mai) 套美國那樣303平方米的住房就需要155172元，平均每平方米512元。當然，中國的房價(jia) 高也有一些其他因素，比如城市化進程、傳(chuan) 統意識等等。但即使剔除這些因素，現在的高房價(jia) 恐怕依然是與(yu) 普通百姓遙遙相望的。

　　美國住房有2%左右的房產(chan) 稅，但這與(yu) 他們(men) 的收入相比也算不上是個(ge) 大負擔。正因為(wei) 有房產(chan) 稅，在某種程度上限製了炒房行為(wei) ，使美國房價(jia) 幾十年來基本保持平穩，人們(men) 一般不會(hui) 購置多餘(yu) 的住房空置。2011年9月底，美國共有住房132353000套，住房空置率僅(jin) 為(wei) 2.4%。

　　從(cong) 媒體(ti) 曝光的一個(ge) 又一個(ge) 的“鬼城”（空置率很高的住宅區）來看，中國房產(chan) 投資過熱，投機炒作造成大量住房空置。國外政府定期公布住房空置率，以此引導人們(men) 的房產(chan) 投資和住房消費。中國不統計住房空置率，這也是造成房產(chan) 盲目投資、房價(jia) 大起大落的一個(ge) 原因。

　　進入21世紀，我國在人口問題方麵同時出現兩(liang) 個(ge) 趨勢：一個(ge) 是少子化；一個(ge) 是老齡化。在假定沒有非正常死亡的情況下，每對夫婦應該生育兩(liang) 個(ge) 孩子才能保持我國人口總數不變。但中國人的平均生育年齡約是25歲，按照目前“一對夫婦一個(ge) 孩”的計劃生育政策，意味著每一代人會(hui) 比上一代減少一半人口，也意味著每25年就有50%的房子空出來，這就會(hui) 導致房屋空置率以驚人的速度增加。根據預測，2020年前後中國人口數量開始下降，再加上現在一些家庭把兒(er) 子、孫子的房子都給買(mai) 下了，從(cong) 那之後“鬼城”會(hui) 日益增多。

　　通過中外房價(jia) 對比，我們(men) 知道中國目前的房價(jia) 高得離譜。通過住房空置率和未來人口數量劇減這一事實，我們(men) 知道中國未來的住房需求會(hui) 急劇下降。由此，我們(men) 可以得出結論，目前房價(jia) 的下跌，房地產(chan) 的調整，那是必然趨勢。房價(jia) 跌三成，這也僅(jin) 僅(jin) 是房價(jia) 下跌的序幕剛剛拉開。