當前房地產(chan) 市場呈現成交量顯著下行、市場不斷降溫的狀況，反映出房地產(chan) 調控政策取得了一定的成效。然而，房地產(chan) 市場仍然存在著一些問題。未來房地產(chan) 調控政策需要更加注重市場性工具，避免把短期政策長期化。要推動體(ti) 製機製改革，在遏製投機、促進房價(jia) 基本穩定的同時，促進房地產(chan) 市場健康、可持續發展。

　　當前房地產(chan) 市場運行的主要特征

　　1、房地產(chan) 開發投資呈現高位放緩態勢

　　在貨幣政策趨緊和房地產(chan) 調控政策作用下，1-10月，全國房地產(chan) 開發投資49923億(yi) 元，同比增長31.1%，較上半年和前三季度分別下降1.8和0.9個(ge) 百分點，較1999-2010年同期均值高4.4個(ge) 百分點，總體(ti) 仍保持較高水平。

　　從(cong) 月度數據看，前5個(ge) 月房地產(chan) 投資增速相對平穩，6月份出現明顯下滑，但7月份又大幅回升，從(cong) 8月開始到10月，連續3個(ge) 月保持高位放緩態勢，10月當月房地產(chan) 投資同比增長24.5%，較7月下降12.5個(ge) 百分點。

　　2、住房銷售增速逐步減速

　　住房銷售增速對房地產(chan) 調控政策反映比較敏感，實施房地產(chan) 調控政策後，首先在銷售環節上見到效果。進入2011年以來，住房銷售增速在2010年下半年大幅下降的基礎上略有回升，總體(ti) 呈現波動放緩的態勢。1-10月商品房銷售麵積、銷售額累計同比增長10%和18.5%，分別較上半年下降2.9和5.6個(ge) 百分點，雖然略高於(yu) 上年同期的數據，但與(yu) 1999-2010年同期均值比，分別低11.4和12.3個(ge) 百分點。

　　從(cong) 月度數據看，2011年住房銷售增速經曆了三個(ge) 階段。第一階段是年初到4月份，出現大幅下滑，4月份銷售麵積和銷售額出現負增長，增速分別為(wei) -10.1%和-11.8%；第二階段是5月和6月，出現大幅反彈，6月份銷售麵積和銷售額分別達到25.4%和47.5%；第三階段是7月到10月，連續4個(ge) 月下滑，10月份銷售麵積和銷售額再次出現負增長，增速分別為(wei) 9.8%和11.1%。同時，二手房交易量持續為(wei) 負增長，說明房地產(chan) 市場交易景氣並未上升。4月以來，北京、寧波、深圳、廣州等城市二手房成交量均表現為(wei) 同比負增長；北京、寧波目前二手房成交量已接近2008年金融危機時的水平。

　　3、房地產(chan) 價(jia) 格放緩跡象初現

　　新建住宅價(jia) 格同比、環比增速持續回落。9月份，70個(ge) 大中城市新建住宅價(jia) 格同比平均上漲3.7%，環比平均上漲0.10%，漲幅繼續回落。價(jia) 格同比上漲的城市有69個(ge) ，價(jia) 格回落的有1個(ge) ，同比漲幅超過5%的城市有17個(ge) ；價(jia) 格環比上漲的城市有24個(ge) ，持平的城市有31個(ge) ，下降的城市有15個(ge) ，環比漲幅均未超過1%。

　　二手住宅價(jia) 格同比漲幅下降，環比實現負增長。9月份，70個(ge) 大中城市二手住宅價(jia) 格同比平均上漲2.4%，環比平均下跌0.07%。9月份，70個(ge) 大中城市中，二手住宅價(jia) 格同比上漲的城市有61個(ge) ，持平的城市有2個(ge) ，下降的城市有7個(ge) ，漲幅超過5%的城市有10個(ge) ；二手住宅價(jia) 格環比上漲的城市有24個(ge) ，持平的城市有21個(ge) ，下降的城市有25個(ge) ，環比漲幅均未超過1%。

　　4、土地價(jia) 格增速全麵放緩，土地交易逐步趨冷

　　土地價(jia) 格增速全麵放緩。2011年第三季度，全國主要監測城市綜合、商業(ye) 、居住和工業(ye) 地價(jia) 環比增長率分別為(wei) 1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個(ge) 百分點；同比增長率分別為(wei) 8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，較上一季度分別下降0.48、0.22、0.25、0.84個(ge) 百分點，地價(jia) 環比、同比增幅全麵回落。12個(ge) 重點城市平均樓麵地價(jia) 10月份降至1794元/平方米，較去年同期低1605元/平方米。據中國指數研究院的統計數據顯示，今年前三季度，130個(ge) 城市住宅類土地成交樓麵均價(jia) 同比下跌11%。

　　土地交易逐步趨冷。從(cong) 土地供應市場上異常交易地塊的情況來看，高價(jia) 地塊數量明顯減少，溢價(jia) 率和競價(jia) 輪次相對平穩，市場熱度降溫。12個(ge) 重點城市10月份居住用地土地供應804公頃，而成交量為(wei) 444公頃，相差360公頃，且缺口又擴大趨勢。進入10月，隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價(jia) 的消息，樓市下跌預期增加，土地市場進一步冷清。上海、廣州、北京等地出現多宗地塊被撤牌和商業(ye) 用地流拍的情況，開發商拿地意願重新走低。三季度末，地產(chan) 開發貸款餘(yu) 額7887億(yi) 元，同比下降4.8%，比上季末低5.3個(ge) 百分點。在嚴(yan) 厲的房地產(chan) 調控政策下，全國土地市場趨冷，可見一斑。

　　5、保障房建設完成預定目標

　　11月2日，國土資源部發布公告稱，截至2011年10月14日，全國31個(ge) 省（區、市，含兵團、西藏除外）今年落實中央下達保障性安居工程建設任務用地42614公頃，用地落實率超過100%，已超額完成今年中央下達的保障性安居工程用地落實任務。

　　今年中央財政已分批下達1522億(yi) 元保障性安居工程補助資金，各地也通過建立保障房融資平台等方式積極籌措資金。11月10日，住房城鄉(xiang) 建設部公布，截至10月底，今年全國城鎮保障性安居工程開工已超過1000萬(wan) 套，實現了年初計劃的目標任務。

　　當前房地產(chan) 市場存在的主要問題

　　1、房地產(chan) 調控逐步加碼與(yu) 房地產(chan) 價(jia) 格尚未實質性下降的矛盾

　　2011年1月26日發布房地產(chan) 市場調控“新國八條”，政策延續了2010年以來持續的“增加供給、抑製投機、加強監管、推進保障性住房建設”的調控思路，在調控手段上則是使用了更多的行政手段，包括限價(jia) 、限購等手段。至1季度末陸續有40個(ge) 大中城市出台限購令，其中北京、深圳限購政策及執行程度最為(wei) 嚴(yan) 厲。然而，截止到9月份，70個(ge) 大中城市新建住宅價(jia) 格同比上漲的城市有69個(ge) ，隻有1個(ge) 下降，房地產(chan) 價(jia) 格尚未出現實質性下降。

　　2、一線城市房價(jia) 穩中趨降與(yu) 二、三線城市房價(jia) 快速上漲形成鮮明對比

　　目前來看，一線城市房價(jia) 已經出現鬆動，部分樓盤房價(jia) 降幅較大。然而，與(yu) 此形成對比的是，二、三線城市房價(jia) 上漲勢頭迅猛。盡管從(cong) 城鎮化加速推進、大量農(nong) 村人口入城的角度看，二、三線城市房價(jia) 上漲是一個(ge) 長期趨勢，但是如果過熱的投資性需求充斥樓市，房價(jia) 過快上漲，勢必會(hui) 重蹈一線城市覆轍積攢大量泡沫，透支樓市未來的發展能力。

　　3、限購政策在遏製房地產(chan) 投機的同時也對剛性需求形成影響

　　以往出台的房地產(chan) 調控政策在抑製投機方麵往往收效甚微，而“限購令”的政策效果卻十分明顯。限購政策本質上屬於(yu) 行政手段，而且影響範圍不僅(jin) 僅(jin) 是投機需求，對於(yu) 因勞動力轉移形成的剛性需求、因家庭收入增長和人口變化形成的改善型需求也產(chan) 生影響。因而，限購政策對於(yu) 非投機性需求的影響需要引起關(guan) 注，是否需要擇機退出值得探討。

　　4、貨幣政策收緊的滯後效應對住房供給形成抑製作用

　　2010年以來，貨幣政策采取連續收緊的操作，到2011年，其滯後效應逐步顯現出來。在貨幣政策收緊的條件下，房地產(chan) 信貸資金逐步減少，三季度末，房產(chan) 開發貸款餘(yu) 額2.64萬(wan) 億(yi) 元，同比增長14.9%，比上季末低3.5個(ge) 百分點。房地產(chan) 開發投資資金來源增速不斷下降，1-10月份，累計同比增長20.2%，較上年同期下降11.8個(ge) 百分點，其中國內(nei) 貸款增長1%，較同期下降25.3個(ge) 百分點；自籌資金同比增長30.8%，較同期下降19.9個(ge) 百分點；其他資金中個(ge) 人按揭貸款同比增長-4.9%，較同期下降20.1個(ge) 百分點。

　　對未來房地產(chan) 市場幾個(ge) 基本判斷

　　綜合來看，中長期內(nei) ，房地產(chan) 市場仍將保持發展態勢，但短期內(nei) 房地產(chan) 市場繼續保持降溫態勢。具體(ti) 而言，有以下幾方麵原因。

　　1、基本麵：房地產(chan) 市場需求仍然旺盛，經濟增長短期內(nei) 難以實現“去房地產(chan) 化”

　　第一，城鎮化背景下住房需求仍然旺盛，短期內(nei) 住房需求快速增長的局麵難以扭轉。我國2010年城鎮化率為(wei) 49.68%，到2030年估計實現能穩定在70%左右。根據國際經驗，一個(ge) 國家的城鎮化加快發展的階段往往伴隨著住房建設快速發展。因此到城鎮化基本穩定之前，房地產(chan) 市場總體(ti) 將保持較快的發展格局。

　　盡管保障性住房建設在未來五年將提供3600萬(wan) 套住房，大體(ti) 解決(jue) 1億(yi) 人住房問題，然而，保障性住房供給的瞄準對象有限，難以完全滿足廣大人民群眾(zhong) 住房需要，更加無法滿足由於(yu) 收入增長和家庭人口變化形成的改善性需求。

　　第二，房地產(chan) 業(ye) 仍是支撐投資和經濟增長的重要產(chan) 業(ye) ，短期內(nei) “去房地產(chan) 化”難以實現。房地產(chan) 業(ye) 及其相關(guan) 行業(ye) 的投資、增加值在GDP中占有很高的比重，目前在新興(xing) 技術沒有實現重大突破之前，很難實現經濟增長的“去房地產(chan) 化”，而且現階段我國消費結構正處於(yu) 由“衣食”向“住行”升級的過程之中，無論是供給、還是需求呈現出“房地產(chan) 化”傾(qing) 向具有階段性特征。

　　第三，地方政府財力與(yu) 事權不匹配，以“土地”換“公共基礎設施和民生建設”的發展模式短期內(nei) 難以改變。長期以來，地方政府財力與(yu) 事權不匹配問題突出，土地出讓金作為(wei) 一項政府預算外收入，在支持地方建設方麵也發揮了積極的作用的同時，這一模式也導致了地方政府對土地收入的過度依賴，造成較大風險。然而，未來一個(ge) 時期，地方政府融資渠道仍然有限，包括基礎設施、民生建設等建設任務越來越重，因此，地方政府對於(yu) 房地產(chan) 開發的熱度仍不會(hui) 降溫。

　　2、政策麵：限購令等調控措施效果進一步顯現，“需求凍結”的局麵轉為(wei) “供求雙凍結”的風險上升

　　限購令發揮效力的時間是，需求凍結後銷售量大幅放緩，而投資資金完全斷裂“供求雙凍結”之間。預期效果是，需求下降，但投資仍然較快，供給較充足，減少了信貸資金、減少了預付款，在把自有資金用完之前，開發商勢必要降價(jia) 以獲取資金流。一旦資金鏈已斷裂，投資出現大幅下滑，將導致供需雙凍結的局麵，一方麵導致房價(jia) 上漲，另一方麵導致金融風險。然而，限購令一旦放開，房地產(chan) 價(jia) 格勢必會(hui) 大幅回升，正是存在這種擔憂，限購令短期內(nei) 難以退出。

　　3、預期麵：居民購房意願持續下降

　　根據央行城鎮儲(chu) 戶調查問卷的分析，一季度末，30%的居民對未來房價(jia) 持上漲預期，比例比上季度低10個(ge) 百分點；二季度末，25.9%的居民持房價(jia) 上漲預期，比例進一步降低；三季度末，75.6%的居民認為(wei) “過高，難以接受”，較上季提高1.3個(ge) 百分點，為(wei) 2009年有調查以來的最高值。城鎮居民購房意願持續下降，未來3個(ge) 月意欲購房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又進一步降至9月下旬的14.2%，創2009年調查以來的新低。