一、中國高房價(jia) 的秘密

　　中國的房價(jia) ，自1998年房地產(chan) 市場化改革後，一路上漲。特別是2003年後，房價(jia) 更是猛漲。對於(yu) 中國高房價(jia) 之原因，眾(zhong) 說紛紜，本文將對此深入探究。

　　首先，決(jue) 定房價(jia) 高低的是人口經濟聚集結構。說到房價(jia) ，多數專(zhuan) 家和評論員都忽略一個(ge) 決(jue) 定房價(jia) 高低的最基本因素，那就是人口經濟聚集結構問題。有人說中國人口多，耕地少，所以房價(jia) 高。其實這是非常錯誤的。如果13億(yi) 中國人都居住在農(nong) 村，或者說哪怕是有26億(yi) 中國人但都居住在農(nong) 村，無論如何房價(jia) 也高不起來。相反，哪怕中國隻有一億(yi) 人，若80%以上都聚集在北京上海兩(liang) 大城市，那中國房價(jia) 一定很高。俄羅斯人口稀少，人均耕地很多，且人口數量從(cong) 1992年就一直在減少，那莫斯科為(wei) 什麽(me) 房價(jia) 也高呢？一個(ge) 最基本原因就是俄羅斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中國人均耕地麵積1.4畝(mu) ，農(nong) 業(ye) 出口大國荷蘭(lan) 人均耕地麵積僅(jin) 為(wei) 0.84畝(mu) ，那荷蘭(lan) 為(wei) 什麽(me) 不瘋狂的高房價(jia) 呢？原因就在於(yu) 荷蘭(lan) 等歐美國家中小城市和小城鎮發展的很好，人口沒有過於(yu) 向少數大城市擁擠。在一個(ge) 區域內(nei) ，如果用於(yu) 居住的房子相對較少而用於(yu) 工商業(ye) 的地產(chan) 很多，那必然有許多工作人口去競爭(zheng) 少量住房導致此處房價(jia) 較高且居住空間狹小，如日本東(dong) 京。相反，如果在一個(ge) 區域內(nei) ，用於(yu) 居住的房子相對過剩，那房價(jia) 就不會(hui) 一直很高。所以，筆者認為(wei) ，人口經濟的聚集結構是決(jue) 定房價(jia) 高低的基礎性因素。

　　其實，中國的土地是充足的。中國耕地18億(yi) 多畝(mu) ，按照人均0.8畝(mu) 地就可以實現糧食自給的國際標準，中國僅(jin) 需要10.7億(yi) 畝(mu) 耕地即可實現糧食自給，還有7億(yi) 多畝(mu) 耕地可以用來做其他用途。另外城市化的發展，占有的不一定全部是耕地，還有許多非耕地可以使用。況且在城市的過程中，是節約土地的，按照農(nong) 村住房與(yu) 宅院用地麵積1：3計算，如果城市化之後變成10高的居民樓，則可以節約39倍的土地，這樣就有更多的土地可以建居住房。所以，中國人口多導致高房價(jia) 是站不住腳的。

　　在發展中國家，特別是發展速度很快的國家，由於(yu) 中小城市經濟基礎設施和人文設施發展相對比較滯後，加上大城市和城市群的規模效應產(chan) 生的強大經濟要素集聚能力，使人口、經濟要素、就業(ye) 崗位創造等過快的集中於(yu) 少數大城市，且很容易使這些大城市攤大餅式的發展，而土地在一定地域是有限的，房子又不能像普通商品一樣迅速生產(chan) 出來或運輸過來，所以後發國家大城市比較擁擠且房價(jia) 較高，不能像歐美那樣中小城市和小城鎮發展充分從(cong) 而房價(jia) 低且人均居住麵積大。這就是解釋了發展中國家的城市化和房價(jia) 問題，尤其是為(wei) 什麽(me) 東(dong) 亞(ya) 國家房價(jia) 比較高。因此，我們(men) 可以得出結論，決(jue) 定中國房價(jia) 高的基本因素就是中國的人口經濟在聚集結構上過於(yu) 向大城市聚集。

　　但同時，人口和經濟要素向大城市和城市群集中，也有助於(yu) 經濟發展和收入提高，人口經濟集聚結構可以解釋房價(jia) 的多數絕對高低和部分相對高低，但這仍不能解釋房價(jia) 相對於(yu) 收入過高的問題。所以，要解釋房價(jia) 相對於(yu) 普通居民收入過高的問題，我們(men) 還要繼續探究。

　　房子的價(jia) 格，像其他商品或資產(chan) 一樣，是由供給和需求決(jue) 定的。從(cong) 供給方麵來說，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供給的源頭。所以，中國高房價(jia) 的第二個(ge) 因素是中國土地製度。由於(yu) 中國規定城市土地必須國有化，地方政府就壟斷了城市的土地供給。為(wei) 了獲得最大利益，作為(wei) 壟斷者的政府，於(yu) 是就限製土地供給以保持壟斷高價(jia) 。這種土地製度的結果，一是大大限製了房子的供給數量，因為(wei) 供給房子首先要供給土地；二是增加了房子的成本，同時縮減了房地產(chan) 商繼續開發的資金；三是人為(wei) 製造稀缺，物以稀為(wei) 貴，土地供給的短缺就會(hui) 讓房子有升值機會(hui) 和囤積的價(jia) 值，從(cong) 而引起大量投機和囤積。結果可想而知，這種土地製度必然會(hui) 製造高房價(jia) 和住房難。

　　僅(jin) 有供給還形成不了價(jia) 格，高房價(jia) 還必須有需求。但是，無論對絕大多數要城市化的農(nong) 民，還是對多數城市民眾(zhong) ，或者是絕大多數準備結婚買(mai) 房的年輕人，尤其是在大城市，這種房價(jia) 已經高的讓他們(men) 買(mai) 不起。顯然，推高房價(jia) 的隻有富人了，但高房價(jia) 就是富人惹的禍的嗎？除個(ge) 別國家外，每個(ge) 國家都有富人，但並不是每個(ge) 國家都高房價(jia) ，所以把中國的高房價(jia) 僅(jin) 僅(jin) 怪罪給富人也是不對的。

　　那是什麽(me) 推動了這個(ge) 的高房價(jia) 呢？筆者認為(wei) ，中國高房價(jia) 的第三個(ge) 因素就是貧富差距過大、低工資和低社會(hui) 保障。由於(yu) 貧富差距過大，富人集中了過多財富，他們(men) 就有錢買(mai) 貴房子，況且他們(men) 可以不在乎房價(jia) ，所以隻有他們(men) 才可以把房價(jia) 拉的那麽(me) 高。另外，由於(yu) 貧富差距過大和低工資，占人口絕大多數的普通民眾(zhong) 購買(mai) 力就低，加之社會(hui) 保障不足，他們(men) 更不敢消費，由此導致中國內(nei) 需不足、產(chan) 能過剩和產(chan) 業(ye) 利潤低（除房地產(chan) 外），繼而導致富人不想投資實業(ye) ；富人不想投資實業(ye) ，股票、期貨風險太大，城市化發展的機緣讓房子具有很大的投資或投機價(jia) 值，於(yu) 是他們(men) 就集群的投資或者說投機房地產(chan) ，導致房價(jia) 過高，普通民眾(zhong) 又被高房價(jia) 剝削一次。胡潤研究院和群邑智庫4月12日聯合發布的2011胡潤財富報告顯示，中國千萬(wan) 富豪已達96萬(wan) 人，相比去年增長9.7%，其中包括6萬(wan) 多個(ge) 億(yi) 萬(wan) 富豪，比去年增長9.1%。在富豪個(ge) 人投資方向上，房地產(chan) 占據主導地位，超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產(chan) 。在缺乏官方統計資料的情況下，《財經》雜誌引用其他人的判斷估計，2007年到2010年出售的新房當中，高達50%到70%的比例都是由投機客購買(mai) 的，目前處於(yu) 空置狀態。2010年商品房銷售10.4億(yi) 平方米，按照每套100平方米計算則2010年新增空房500-700萬(wan) 套。

　　由於(yu) 貧富差距過大、低工資和低社會(hui) 保障導致中國內(nei) 需不足，產(chan) 能相對過剩，就會(hui) 產(chan) 生過多淨出口，使外匯儲(chu) 備不斷增長並麵臨(lin) 很大的人民幣升值壓力，而人民幣升值的預期，又導致過多資本流入，尤其是熱錢，增加房地產(chan) 泡沫，並進一步加劇外匯儲(chu) 備的增長和人民幣升值預期與(yu) 資本流入、外匯儲(chu) 備增長的互動循環。在資本流入過程中，央行通過在外匯市場上購買(mai) 外匯而形成外匯儲(chu) 備，因此外匯流入的過程就是央行向市場釋放基礎貨幣的過程。1999年12月底至2011年3月底，中國金融機構外匯占款增量為(wei) 22.22萬(wan) 億(yi) 元人民幣，是同期內(nei) 中國狹義(yi) 貨幣M1增量的1.01倍。這意味著，過去11年內(nei) 的大部分時間內(nei) ，外匯占款已成為(wei) 中國央行發行基礎貨幣的最重要甚至唯一渠道。由外匯增加導致的基礎貨幣投放增長，又導致通貨膨脹和貨幣流動性泛濫。通貨膨脹導致負利率，貨幣流動性泛濫推高物價(jia) 和資產(chan) 價(jia) 格，在城市化的機緣下，處於(yu) 價(jia) 格上升勢頭的房子就成了保值增值和投機的對象。

　　第四，中國政府和美國政府的財政貨幣政策所導致的流動性泛濫和通貨膨脹。無論是美國在2001年網絡泡沫破滅後實施寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策，還是次貸危機後大量印刷美元挽救經濟，都迫使大量美元流入中國，導致中國的流動性過剩和通貨膨脹，推動中國房價(jia) 上漲。麵對2008年全球經濟危機，中國政府開啟4萬(wan) 億(yi) 經濟刺激計劃，經濟的貨幣政策加積極的財政政策，又為(wei) 後續的高房價(jia) 注入貨幣動力。

　　第五，出口政策和外匯政策。美元流入中國，中國外匯儲(chu) 備快速增長，導致國內(nei) 基礎貨幣投放過多，為(wei) 房價(jia) 上漲推波助瀾。這不得不引起我們(men) 思考引起中國高房價(jia) 的第五個(ge) 因素：出口政策和外匯政策。中國居民和企業(ye) 的外匯，基本都被中央銀行購買(mai) ，變成基礎貨幣發行。在中國外匯儲(chu) 備快速膨脹的今天，過去的政策早已不符合事宜了。由於(yu) 曾經的外匯短缺，中國一直比較強的鼓勵出口傾(qing) 向，如對出口退稅，一邊減少了國內(nei) 貨物，另一邊刺激淨出口增加導致外匯儲(chu) 備不斷增長和被迫投放基礎貨幣，因而加劇通貨膨脹和負利率。其實這還不如停止出口退稅直接印刷人民幣發給居民購買(mai) 這些出口貨物呢，出口退稅換來的是外國“畫紙”和通貨膨脹，而印刷人民幣發給國內(nei) 居民消費，雖然也通貨膨脹但國內(nei) 居民畢竟還獲得了消費增加。央行購買(mai) 外匯防止或減緩人民幣升值，其實這樣是得不償(chang) 失。央行購買(mai) 了外匯，可能阻止了人民幣升值，但引發了通貨膨脹，對出口企業(ye) 來說可能是一樣的，但對非出口企業(ye) 和多數國民來說又是一個(ge) 壞結果。再說，由於(yu) 購買(mai) 外匯引發通貨膨脹，可能由此導致緊縮貨幣政策，反而對包括出口企業(ye) 在內(nei) 的所有企業(ye) 都不利，更阻礙經濟發展和人民生活水平提高。央行購買(mai) 外匯幹預匯率的結果，可能就是“滯漲”或類似於(yu) “滯漲”的壞結果。而這三個(ge) 方麵的舊政策，無疑都在加劇流動性過剩和通貨膨脹，因而推動中國房價(jia) 上漲。

　　第六，對民營企業(ye) 投資和發展的限製。國內(nei) 富人紮堆投資房地產(chan) ，為(wei) 此我們(men) 需要思考為(wei) 什麽(me) 他們(men) 紮堆投資房地產(chan) 而不是別的？所以，推動中國高房價(jia) 的第六個(ge) 因素就是對民營資本投資和發展限製的各種政策，如國企壟斷領域對民企的實際限製，對民間金融發展的限製，及其他一切危害民營資本投資經營的各種限製和不合理的稅收設計等。如果放開民間金融發展，一方麵讓這些除投機房產(chan) 外幾乎無處可去的資金找到出路，另一方麵還可以通過金融支持民營企業(ye) 的發展，降低民營企業(ye) 的困難，讓更多資本樂(le) 於(yu) 投資實體(ti) 經濟，而不是去投機房地產(chan) 。民營企業(ye) 的發展，讓更多的人獲得就業(ye) ，增加普通民眾(zhong) 收入，就會(hui) 提高內(nei) 需，改善國內(nei) 實體(ti) 經濟發展環境，減少因外匯儲(chu) 備增加帶來的流動性過剩和通貨膨脹，就可以減少投機房地產(chan) 的資金，改變這種不健康的發展模式。

　　第七，腐敗。說過了富人推高房價(jia) ，那我們(men) 也該討論討論官員的問題了。官員在土地供給中腐敗，就會(hui) 增加土地成本，進而就會(hui) 提高房子成本和價(jia) 格。官員給自己建別墅或被受賄後允許房地產(chan) 商蓋別墅，就會(hui) 減少商品樓房的土地供給。官員受賄收了房子，或者拿受賄的錢買(mai) 房子，就會(hui) 減少市場房源。更重要的是，各地官員出於(yu) 自己的利益，不顧民生而把城市當成私產(chan) 經營獲取土地暴利，對維護自身利益的房價(jia) 調控和保障房建設消極應對或暗中抵製，相對於(yu) 其職責來說，這也是變相的腐敗。

　　第八，中小城市及城鎮基礎設施發展滯後導致年輕人口湧向少數大城市。在東(dong) 亞(ya) 國家，特別是中國，其民族文化似乎讓人們(men) 很喜歡向少數大城市聚集，這在中國年輕人中表現的尤為(wei) 明顯。不僅(jin) 如此，中國的年輕人不僅(jin) 喜歡往大城市裏擠，甚至還非要往大城市的中心區域擠，連大城市的郊區和衛星城都瞧不上。但同時，如果我們(men) 透過表象繼續深入反思，我們(men) 就會(hui) 發現更重要的是生活的環境和發展的機遇，民族文化作用其實是次要的。中國中小城市尤其是小城鎮發展不足，基礎設施尤其是人文設施匱乏，經濟要素集聚能力不強，而大城市又為(wei) 自己GDP和稅收等利益考慮過多集中了產(chan) 業(ye) 、就業(ye) 崗位和個(ge) 人發展機會(hui) ，城市群也未得到充分發展利用，導致人口和經濟主體(ti) 過度向少數大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相對於(yu) 居民，企業(ye) 有更強的經濟實力購買(mai) 或租賃房屋，導致城市中心區域過多用於(yu) 工商服務業(ye) ，留給居住的土地和房子相對不足，就拉高了房價(jia) 。

　　第九，廉租房供給不足導致商品房需求剛性。有人認為(wei) ，過於(yu) 追求自有住房的國民性格提高商品房剛性需求。的確，國際統計表明，房價(jia) 和住房自有率呈反比。在同樣需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比較有彈性，無論房地產(chan) 商還是投機者都不敢隨便拿剛性需求提高房價(jia) 。但是，如果有比較好的廉租房，且適合結婚居住，年輕人會(hui) 傻到背負沉重負擔去高價(jia) 購買(mai) 房子嗎？無論從(cong) 經濟上還是生活質量上，這都是不劃算的。中國保障房不足10%，而商品房占九成以上。中國自有住房率高，說白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己買(mai) 房子住，而不是什麽(me) 追求自有住房的國民性格問題。如果有大量廉租房，普通民眾(zhong) 有多少不理性的去購買(mai) 那些無論從(cong) 經濟上還是從(cong) 精神上來說都不劃算的高價(jia) 商品房？如果有大量廉租房，有多少投資者會(hui) 高價(jia) 買(mai) 房然後高價(jia) 出租？無論是中國住房自有率高，還是高房價(jia) 或住房難，根本的還是廉租房供應不足。

　　第十，高房價(jia) 的首要責任是政府調控房價(jia) 不力。控製房價(jia) 上漲，降低過高房價(jia) ，改善民生，這是政府的責任。但政府為(wei) 什麽(me) 沒有控製住房價(jia) 上漲呢？這還是因為(wei) 政府控製房價(jia) 的力度不足。除了土地政策導致高房價(jia) 外，政府不能控製房價(jia) 上漲的兩(liang) 個(ge) 根本因素就是對投機囤積房子的打擊力度不足和保障房尤其是廉租房的供給不足。如果征收較高的二手房增值稅、對多套房子征收較高房產(chan) 稅、強製空房出租，房地產(chan) 投機很快就會(hui) 大幅減少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就會(hui) 大幅降低對商品房的剛性需求，降低市場租金，讓房地產(chan) 投機或投資價(jia) 值大幅縮水。

　　第十一，小戶型拉高房價(jia) 。在高房價(jia) 的情況下，買(mai) 大房子需要有相當的財力，但對多數實際需求的購房者來說這顯然是不現實的，他們(men) 隻有選擇小戶型，如兩(liang) 室一廳或一室一廳。如果房子都在三室一廳或以上，對於(yu) 許多購房者來說，隻有降低房價(jia) 他們(men) 才能買(mai) 得起，所以中等戶型和大戶型會(hui) 迫使房價(jia) 降低。而小戶型，則就會(hui) 提高平方米的價(jia) 格。更重要的是，小戶型會(hui) 導致人口特別密集，在一個(ge) 區域內(nei) ，過於(yu) 密度的人口必然導致房價(jia) 過高。如果這些原來住小戶型的人更有錢了，或因贍養(yang) 父母需要和父母同住，或生了孩子沒地方住，他們(men) 可能選擇購買(mai) 更大一些的房子。如此一來，在這個(ge) 區域內(nei) ，小戶型會(hui) 導致換房增加和未來競爭(zheng) 購買(mai) 中等戶型或大戶型房子，但由於(yu) 人口密集，無法再增加房子，購房競爭(zheng) 將提高房價(jia) 或使房價(jia) 維持在高位。相反，在歐美國家，房子大，人口密度低，房價(jia) 也比較低。

　　第十二，獨生子女政策拉高房價(jia) 。首先獨生子女政策導致性別比失衡，在高房價(jia) 和物質主義(yi) 的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的資本。性別比失衡，導致結婚買(mai) 房更加剛性。同時，由於(yu) 是獨生子女，兩(liang) 個(ge) 父母供養(yang) 一個(ge) 孩子，甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買(mai) 一套房子，這就提高了對高房價(jia) 的支付能力。根據鏈家地產(chan) 交易中心統計，北京首套房貸者的平均年齡隻有27歲，而日本及德國首次購房人平均年齡42歲、我國台灣地區首次購房人平均年齡36歲、美國首次購房年齡亦達30歲以上，北京首套房貸者如此年輕，這說明中國很多購房者是依靠父母財力購房。如果沒有獨生子女政策，一家養(yang) 兩(liang) 個(ge) 孩子，再加上兩(liang) 個(ge) 孩子的上學等花費又比一個(ge) 孩子多，那麽(me) 許多家長就沒有那麽(me) 多財力幫孩子買(mai) 房子。由於(yu) 是獨生子女，父母把全部的期待都放在這一個(ge) 孩子身上，更希望他們(men) 在城市尤其是大城市獲得更好的發展，這無疑就增加了大城市房價(jia) 的推力。

　　第十三，城市化發展和經濟發展推高房價(jia) 預期。對房地產(chan) 投機者來說，他們(men) 敢炒房子，是因為(wei) 他們(men) 認為(wei) 有人會(hui) 接手他們(men) 的房子。這個(ge) 預期支撐，就是城市化和經濟發展。城市化，會(hui) 有越來越多的人進入城市，讓炒房子的人有了發財的機遇。經濟的發展，就會(hui) 使未來人均收入提高，就提高了未來房子的購買(mai) 力，亦增強了投機者對房價(jia) 上升的信心。另外，就像經濟發展對於(yu) 股市的預期一樣，經濟發展宏觀狀況亦影響房價(jia) 的信心。如果經濟增長速度比較快，投資者就比較有信心，銀行對其也有信心；相反，如果經濟發展放緩或低迷，房地產(chan) 投資者或投機者就會(hui) 失去信心，銀行也失去對房地產(chan) 的信心，此時虛高的房價(jia) 就難以維持。

　　二、再分析中國房價(jia) 的真相

　　任何物品的市場價(jia) 格，都是由供給和需求的博弈形成，房地產(chan) 也不例外。分析房價(jia) 的真相，就要分析供給和需求。

　　從(cong) 供給上講，有房子首先要有土地，而政府壟斷土地供應，一是減少了土地供給，二是提高了房子的土地成本，必然減少房子的供應。全國工商聯房地產(chan) 商會(hui) 就全國9城市“房地產(chan) 企業(ye) 開發費用”的調查顯示，在總費用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是總稅收，合計占到了49.42%。房地產(chan) 項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。據悉，一些小產(chan) 權房，價(jia) 格隻有市場的三分之一左右，但由於(yu) 觸動了土地財政而被打壓。可見，土地製度對中國房價(jia) 的影響是多麽(me) 高。所以，中國高房價(jia) 的第一個(ge) 根本因素是中國的土地製。

　　其次，供給分為(wei) 公共供給和市場供給，也即保障房和商品房。如果有足夠的廉租房，大多數實際需求的公民是不會(hui) 購買(mai) 高價(jia) 的商品房的，那房價(jia) 必然無法長期維持高位，或至少不會(hui) 有很大的住房難問題。1997年，香港推出每年85000套廉租房計劃，從(cong) 此香港房地產(chan) 市場一直跌了整整五年，房價(jia) 跌掉了60％。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中國能夠享受到保障房的家庭不足10%，如果中國有足夠的廉租房，高價(jia) 的商品房必然失去大量需求，高房價(jia) 必然無法維持。所以，中國高房價(jia) 的第二個(ge) 根本因素是廉租房嚴(yan) 重不足。

　　無論是說貨幣發行過多導致流動性過剩和通貨膨脹，還是說其他因素導致富人或民營企業(ye) 去投機房地產(chan) ，那都有一個(ge) 前提，就是房地產(chan) 具有資產(chan) 投資功能，可以獲取保值升值收益。如果對購買(mai) 二套及以上房屋設置高首付高利息、對房屋買(mai) 賣征收較高增值稅、對多套房子征收較高房產(chan) 稅，顯然就會(hui) 使房屋失去資產(chan) 投資功能，房價(jia) 也會(hui) 大跌。但在現在製度下，政府為(wei) 了地方財政和經濟增長，是不會(hui) 這樣做的。

　　綜合分析，中國高房價(jia) 的最核心因素有三條：土地製度，廉租房不足和政府打擊高房價(jia) 不力。

　　三、中國高房價(jia) 的背後

　　上述關(guan) 於(yu) 高房價(jia) 的論述，都是從(cong) 經濟學的角度考慮的，可是誰曾考慮過經濟現象背後政治問題呢？中國的高房價(jia) 和住房難，從(cong) 經濟學上考慮，最關(guan) 鍵的是廉租房供給不足、土地政策、政府調控房價(jia) 不力。如果放棄壟斷土地供應或放棄壟斷價(jia) 格，就會(hui) 失去大量財政收入和個(ge) 人利益；如果大量建設廉租房，不僅(jin) 會(hui) 建設土地的財政收益，還要支付大量廉租房建設資金；如果調節房價(jia) 力度大了，就會(hui) 失去許多財政收入和任期內(nei) 的GDP增長，這也是政府不願意看到的。

　　如果房地產(chan) 泡沫增加了今天的GDP，那它就會(hui) 降低明天的GDP或增長潛力，無論它何時破滅都會(hui) 有損失，而且是越是晚破滅損失越大危害越大。高房價(jia) 雖然暫時增加了名義(yi) GDP，但沒有增加真實GDP且降低了幸福GDP，還帶走了大量可用於(yu) 產(chan) 業(ye) 升級和經濟轉型的資本，危害未來經濟發展。高房價(jia) 雖然增加了名義(yi) 財富數量，但提高了經濟運行成本和居民生活成本，降低了真實財富的生產(chan) ，擴大了貧富差距，降低了財富的幸福價(jia) 值。所以，高房價(jia) 整體(ti) 來說是危害民生危害長期發展的。

　　如果民眾(zhong) 有權決(jue) 定政府官員的命運，那官員才有勇氣舍小利而保烏(wu) 紗帽。如果民眾(zhong) 可以決(jue) 定全國人大代表的去留，那政府就有更大力度調控房價(jia) 的勇氣。中國的高房價(jia) 及其維持，背後就是製度問題。

　　四、中國房價(jia) 的未來走勢

　　決(jue) 定房價(jia) 變化的，還是供應和需求。在供給方麵，包括商品房的開工與(yu) 竣工麵積，保障房的開工與(yu) 竣工麵積，空房數量和遷居賣房數量，還有土地政策和對房地產(chan) 開發的金融政策。在需求方麵，包括要城市化的人口，年輕人結婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機或投資需求。

　　在近期內(nei) ，決(jue) 定房價(jia) 走勢的是房屋竣工待售麵積、市場需求能力和限製投機購房的力度。在中期內(nei) ，決(jue) 定房價(jia) 走勢的是城市化發展態勢、土地政策、保障房供應能力、空房數量、經濟發展和居民收入增長。在遠期內(nei) ，是城市化發展階段、保障房供應占需求比例、人口狀況和經濟發展階段。

　　我們(men) 先看近期情況。據國家統計局《2010年全國房地產(chan) 市場運行情況》的數據：2010年，全國房地產(chan) 開發企業(ye) 房屋施工麵積40.55億(yi) 平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工麵積16.38億(yi) 平方米，增長40.7%；房屋竣工麵積7.60億(yi) 平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工麵積6.12億(yi) 平方米，增長2.7%。再看新數據：1-4月，全國房地產(chan) 開發企業(ye) 房屋施工麵積26.46億(yi) 平方米，同比增長31.7%；房屋新開工麵積4.57億(yi) 平方米，同比增長64.1%；房屋竣工麵積15020萬(wan) 平方米，同比增長13.5%。可以看出潛在房屋供給快速增加，竣工麵積也呈加速增長。根據供大於(yu) 求的規律，價(jia) 格會(hui) 有一定的下降。但由於(yu) 對城市化和年輕人的結婚購房預期，經濟的較快增長，政府在近期內(nei) 不敢讓房價(jia) 過快下跌，富人投資渠道也不能近期解決(jue) ，在通貨膨脹和流動性過剩的情況下，下跌幅度不會(hui) 太大。當然，非常重要的是購房投資者的心態和心理作用，因為(wei) 投機玩的就是信心。

　　再看中期情況。在十二五期間，政府規劃建設3600萬(wan) 套保障房。但2011年就要開工建設1000萬(wan) 套，餘(yu) 下每年僅(jin) 剩650萬(wan) 套。如果房價(jia) 繼續維持高位，民生問題便難以解決(jue) ，考慮到近年來社會(hui) 問題日益突出，穩定形勢麵臨(lin) 考驗，以房安之是必備選擇，加之通過城市化加快經濟轉型升級、創造就業(ye) 崗位和應對勞動力短缺的需要，中央政府會(hui) 進一步通過保障房建設維護穩定和發展，估計3600萬(wan) 套的規劃要突破，這又形成一種房價(jia) 下跌的壓力。考慮到穩定與(yu) 發展的需要，如果中央政府感到需要進一步加強房價(jia) 調控，加上以往調控房價(jia) 的經驗和輿論反應，估計會(hui) 出台更有效果的措施。

　　中國的土地政策，也可能在十二五期間改變。其原因在於(yu) ，現在的土地政策備受爭(zheng) 議，城市化和經濟發展的需要也要求改變土地政策，地方政府繼續獲得土地壟斷地位或保持壟斷價(jia) 格的可能性在降低。如果改變土地政策，或加大供應降低價(jia) 格，預計對房價(jia) 有一定的衝(chong) 擊。

　　一般來說，商品房空置率在5%至10%之間為(wei) 合理區，空置率在10%至20%之間為(wei) 空置危險區，空置率在20%以上為(wei) 商品房嚴(yan) 重積壓區。北京聯合大學教授張景秋與(yu) 孟斌帶領的課題組對北京50多個(ge) 2004年到2006年售出後入住的小區用電情況進行的調查表明，電表幾乎不走的比例高達27.16%。而電表不走的比例還在陸續上升，2007年時達到29%。並且越往外環空置率越高，市中心二環至三環空置率水平大約在20%左右，四環至五環就上升到30%左右。2010年河南財經政法大學12名大學生曆時兩(liang) 個(ge) 月，學生們(men) 從(cong) 鄭州市中心六個(ge) 區29家大型樓盤抽取了約1.1萬(wan) 套商住房為(wei) 樣本，運用查驗水、電、氣表，點算“黑燈率”等方法，測算空置率。結果表明，鄭東(dong) 新區商住房空置率超過55%，其他五區也不低於(yu) 20%。而這些空置房屋是需要成本的，如果房價(jia) 不能保持繼續上升或上升幅度低於(yu) 資金成本，或者出租也不劃算，那麽(me) 投資者就不能長期堅持，一旦形成逃離房地產(chan) 的形勢，價(jia) 格將迅速下跌。

　　綜合考慮，房價(jia) 在中期會(hui) 有較大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考慮到城市化的發展、經濟的增長、年輕人結婚購房需求，房價(jia) 仍有一定的心理支持和需求支持，加之房價(jia) 大幅下跌對金融係統與(yu) 經濟發展的影響，政府也會(hui) 阻止房價(jia) 過度下跌。但可以肯定，在中期內(nei) ，尤其在2015到2020年，希望投機房地產(chan) 或依靠房地產(chan) 保值增值必然會(hui) 受到損失。如果你現在手中持有房子，建議不要再持有太久。

　　最後我們(men) 考慮遠期情況，也即2020-2030年的房價(jia) 情況。據2010年人口普查數據，中國城市化率達49.68%，預計2020年超過60%，接近發達國家水平。但中國由於(yu) 獨生子女政策，導致年輕人口將快速減少，預計2020年後城市化發展速度將大為(wei) 放緩。有人說日本1990年後房價(jia) 暴跌及其經濟一蹶不振是由房價(jia) 過度調控造成的，其實即使沒有房價(jia) 調控，日本房價(jia) 也一定會(hui) 大幅下跌且經濟一蹶不振。1990年日本25至34歲人口組數量比1980年25至34歲人口組數量下降了20%，這就意味著真實需求下降了20%，房地產(chan) 的高價(jia) 位已經失去了實際的需求支撐，是堅持不多久的。

　　盡管解釋日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一條永遠是最根本的，那就是低生育率。早在20世紀六七十年代，日本總和生育率就低於(yu) 世代更替水平（也即維持人口不增加也不減少的水平，在發達國家為(wei) 2.1），隨後生育率持續下滑，導致未來年輕不斷萎縮。決(jue) 定宏觀經濟總量GDP變化的是總需求與(yu) 總供給的變化，低生育率決(jue) 定未來經濟增長一定會(hui) 低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。從(cong) 需求方麵來說，低生育率會(hui) 使未來消費最旺盛的年輕人口大幅減少且消費疲弱的老年人口比例很大，必然導致最終消費不振。投資需求是最終消費需求的引致需求，最終消費的低迷不振必然導致投資的低迷不振。這時，無論日本是刺激消費還是刺激投資，都不能撬動總需求。同時，從(cong) 總供給角度來說，年輕人口減少，勞動力更新換代斷層，最富創造力的年輕人口萎縮；人口老化，經濟創造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的勞動人口比例減少，人均GDP增長必然放緩，甚至可能麵臨(lin) 萎縮。而GDP增長率，取決(jue) 於(yu) 人口增長率和人均GDP增長率。低生育率的結果，最終必然導致人口增長的放緩或萎縮和人均GDP增長率的放緩，因而經濟陷入長期低迷，失去10年再失去10年。

　　據第六次人口普查公布數據顯示，中國0-14人口已經降低到16.6%，這比美國、英國、法國、荷蘭(lan) 等發達國家還要低。事實上，如果中國人均壽命和這些發達國家相同，中國的0-14歲兒(er) 童比例會(hui) 更低，列入最低國家之列。為(wei) 了更好的比較，我們(men) 可以僅(jin) 適用65歲以下人口數據，以消除老齡化不同的影響，從(cong) 而利用最新人口普查數據來估計中國的生育率水平。美國15-64歲成年人口與(yu) 0-14歲兒(er) 童之比為(wei) 3.2，屬於(yu) 成人與(yu) 兒(er) 童比例均衡水平，而中國競高達4.5，屬於(yu) 危險的倒金字塔結構。日本這個(ge) 比例為(wei) 4.8，韓國為(wei) 4.2，德國和意大利為(wei) 4.7，西班牙為(wei) 4.5，這些國家總和生育率在1.2-1.4之間，且考慮到1945二戰結束和戰後嬰兒(er) 潮，而中國1949年底才基本結束內(nei) 戰，導致2010年時中國59-64歲組人口數量相對這些國家偏低，從(cong) 而使中國成人與(yu) 兒(er) 童之比也相對偏低，故中國近年來的總和生育率應在1.3左右。在國際上，總和生育率在1.5以下稱為(wei) “超低生育率”，0-14歲人口占比在15%-18%之間稱為(wei) “嚴(yan) 重少子化”，這說明中國已經進入危險的超低生育率和嚴(yan) 重少子化時代，這意味者未來中國將麵臨(lin) 重老齡化和人口的崩潰式減少，未來經濟也為(wei) 此陷入長期低迷。

　　在2025年，中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決(jue) 定中國的房地產(chan) 等產(chan) 業(ye) 過剩危機不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒(er) 潮人口大規模退休，而此時年輕勞動人口又急劇減少時，未城市化的農(nong) 村年輕人口也將所剩無幾，此時中國經濟必然陷入長期的低迷。所以，在2020-2030之間，中國房價(jia) 必然有一次大跌，而且是跌到底。當然，不同地方的房價(jia) 下跌不同。由於(yu) 年輕口的快速減少，大城市和東(dong) 部地區為(wei) 了維持發展，且本身他們(men) 的吸引力就比較高，年輕人口會(hui) 進一步向這些地區流動。與(yu) 此同時，人口流出地區的房價(jia) 將降得更低，尤其是農(nong) 村空房就更不值錢了。這時候，中國房價(jia) 將進入合理水平，邊緣地區房價(jia) 很低，房地產(chan) 利潤也將被壓的很低。

　　對於(yu) 現在準備“以房養(yang) 老”的人，千萬(wan) 別相信“以房養(yang) 老”。“以房養(yang) 老”的存在，必須有一個(ge) 前提，那就是老人去世後留下的房子有人買(mai) 且價(jia) 格不能大幅下跌，否則“以房養(yang) 老”就失去可能性。到2025年以後，中國城市化發展到一定程度，新買(mai) 房子的絕對主體(ti) 就是結婚買(mai) 房的年輕人。但中國近十幾年來一直處於(yu) 超低生育率，這就意味著2025年後結婚買(mai) 房的年輕人大幅減少。況且由於(yu) 獨生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕不需要再買(mai) 房子，甚至許多獨生子女家庭因婚姻而節約出一套房子並把它推向市場。與(yu) 此同時，新中國第一次嬰兒(er) 潮人口開始大規模步入死亡年齡，老年人的房子開始大量推向市場。這時，一邊是急劇減少的房子需求，另一方麵是快速增加的房子供給，故至少中國房價(jia) 在2025年前後必大跌。而現在，中國房價(jia) 正處在泡沫期的高位運行階段，必然購房成本很高。現在買(mai) 房子預備未來養(yang) 老，而未來房價(jia) 大跌，不僅(jin) 不能依靠房子養(yang) 老，反而白白養(yang) 了房子。