五年內(nei) 建設城鎮保障性安居工程3600萬(wan) 套，是“十二五”規劃綱要明確的目標任務。大規模建設保障性安居工程，是黨(dang) 中央、國務院為(wei) 推動科學發展、加快轉變經濟發展方式、保障和改善民生的重大舉(ju) 措，是政府對社會(hui) 的鄭重承諾，也是當前宏觀調控的重要內(nei) 容之一，涉及人民群眾(zhong) 的切身利益。

　　努力完成“十二五”保障性安居工程建設任務，除製度設計、前期工作和監督機製外，要落實好資金、土地和施工力量等生產(chan) 要素，其中建立穩定的投入機製備受關(guan) 注。

　　一、保障性安居工程建設與(yu) 投資方式

　　（一）保障性安居工程分類

　　根據保障對象和提供方式的不同，保障性安居工程主要分為(wei) 三類。

　　1.以租賃方式提供。指麵向城鎮低收入、中等偏下收入住房困難家庭出租的保障性住房。此類保障性住房具有保障人群較廣的基本特征，產(chan) 權一般屬於(yu) 政府或機構投資者，政府對住房的出租對象、租金標準、建設麵積等做出規定，保障對象可根據自身條件提出承租申請。具體(ti) 包括兩(liang) 種：

　　——廉租住房。根據2007年原建設部等九部委發布的《廉租住房保障辦法》，廉租住房是指政府向具有城鎮常住居民戶口的低收入住房困難家庭提供的租金相對低廉的普通住房，新建廉租住房單套建築麵積控製在50平方米以內(nei) 。

　　我國廉租住房經曆了10多年的發展曆程。1998年，國務院發布《關(guan) 於(yu) 進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知》，規定對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。這是我國首次提出“廉租住房”的概念。2007年，國務院又發布《關(guan) 於(yu) 解決(jue) 城市低收入家庭住房困難的若幹意見》，要求逐步擴大廉租住房製度的保障範圍，到“十一五”期末，全國廉租住房製度保障範圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。

　　——公共租賃住房。是由政府提供政策支持，以低於(yu) 市場租金向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業(ye) 職工和在城鎮穩定就業(ye) 的外來務工人員出租的具有保障性質的住房。公共租賃住房單套建築麵積控製在60平方米以內(nei) ，以40平方米左右為(wei) 主。

　　2010年，經國務院同意，住房城鄉(xiang) 建設部、國家發展改革委等七部門聯合出台了加快發展公共租賃住房的指導意見，開始大規模建設公共租賃住房，著力解決(jue) 不符合廉租住房保障條件、又不具備商品住房購買(mai) 能力的城市“夾心層”群體(ti) 的基本住房問題。

　　2.以售賣方式提供。指麵向城鎮具有一定支付能力的中低收入住房困難家庭提供的具有產(chan) 權的保障性住房。購房者享有住房的產(chan) 權，在一定條件下也可以獲得交易權。具體(ti) 包括兩(liang) 種：

　　——經濟適用住房。按照2007年原建設部等七部委發布的《經濟適用住房管理辦法》，經濟適用住房是政府給予土地劃撥、減免稅費等政策優(you) 惠，限定套型麵積和銷售價(jia) 格，按照合理標準建設，麵向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房，單套建築麵積控製在60平方米左右。

　　——限價(jia) 商品住房。是政府為(wei) 加大中低價(jia) 位、中小套型普通商品住房供應采取的措施之一。在限套型、限房價(jia) 的基礎上競地價(jia) 、競房價(jia) ，通過公開競爭(zheng) 方式確定開發建設單位，麵向本地區中低收入住房困難家庭銷售。

　　3.以危舊房改造方式解決(jue) 群眾(zhong) 住房問題。是由政府組織對國有土地上現有的使用年限較長、功能不全、配套設施簡陋、存在安全隱患的集中連片簡易住房進行集中改造。具體(ti) 包括：

　　——城市棚戶區改造。指政府對規劃區內(nei) 集中連片棚戶區住房進行改造，政府投入和引入商業(ye) 開發相結合，將符合條件的居民納入廉租住房、經濟適用住房等保障性住房的保障範疇，其餘(yu) 居民采取房屋安置、回遷、貨幣補償(chang) 等方式改善住房條件。

　　——國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場危舊房、國有墾區危房和中央下放煤礦棚戶區改造。主要由政府、企業(ye) 進行統一規劃和組織建設，采取政府適當支持、企業(ye) 和個(ge) 人合理負擔的辦法，改善職工群眾(zhong) 的居住條件。

　　城鎮住房製度改革以來，我國住房保障範圍和政策不斷發展，保障性安居工程從(cong) 最初的廉租住房、經濟適用住房逐步擴大為(wei) 多種類型。到2010年底已累計解決(jue) 近2178萬(wan) 戶城鎮低收入家庭和中等偏下收入家庭住房困難問題，占城鎮家庭總戶數的9.4%。

　　（二）保障性安居工程投資方式

　　各地在保障性安居工程建設中，積極探索投資方式的多樣化，投資渠道多元化。分為(wei) 三類：

　　1.政府直接投資。由各級政府投入財政性資金建設。

　　2.政府融資平台公司投資。政府向平台公司注入資本金，引入民間資本或貸款融資進行商業(ye) 化運作，通過多種渠道和途徑為(wei) 保障性住房建設籌措建設資金。

　　3.政府主導下由企業(ye) 或個(ge) 人投資。保障性安居工程建設實行“誰投資、誰所有”，政府給予一定的優(you) 惠和扶持政策，由企業(ye) 和其他社會(hui) 機構投資、建設、運營，投資者權益可依法轉讓。實際操作中，都是在政府組織下，有的由企業(ye) 投資並通過向個(ge) 人銷售平衡資金；有的是企業(ye) 投資代建後由政府回購（BT、BOT方式）；有的是企業(ye) 投資建成後實行租賃經營。

　　（三）保障性安居工程與(yu) 投資方式的配合

　　——廉租住房的投資方式。廉租住房建設多數采用第一類投資方式，即政府直接投資建設；也有的采取第三類投資方式，即委托企業(ye) 投資代建後政府回購或要求商品房開發企業(ye) 在開發建設過程中配建一定比例的廉租住房。

　　——公共租賃住房的投資方式。各地投資建設公共租賃住房探索了多種模式，上述三類投資方式都有所涉及。包括政府直接投資；政府融資平台公司投資，這是目前公共租賃住房采用的主要投資方式；企業(ye) 投資，其中既有政府與(yu) 企業(ye) 合作開發，也有企業(ye) 獨立開發。

　　《國務院關(guan) 於(yu) 鼓勵和引導民間投資健康發展的若幹意見》明確規定，支持和引導民間資本投資建設公共租賃住房。國務院七部門聯合印發的《關(guan) 於(yu) 加快發展公共租賃住房的指導意見》也提出，在加大政府對公共租賃住房投入的同時，切實采取土地、財稅、金融等支持政策，充分調動各類企業(ye) 和其他機構投資和經營公共租賃住房的積極性。鼓勵民間資本投資公共租賃住房，既可以有效緩解政府的資金壓力，也能借助企業(ye) 投資經營、項目管理、住房建設等方麵的專(zhuan) 業(ye) 力量，促進提高公共租賃住房的投資建設和運營效率。

　　——經濟適用住房、限價(jia) 商品住房和各類棚戶區改造的投資方式。采取的是第三類投資方式，在具體(ti) 操作上又有所區別。其中，經濟適用住房和限價(jia) 商品住房，在政府主導下由房地產(chan) 開發企業(ye) 投資建設；各類棚戶區改造，有的直接通過商業(ye) 開發解決(jue) ，有的需要在政府適當支持下通過商業(ye) 開發解決(jue) ，對不能通過商業(ye) 開發解決(jue) 的，采取了政府補貼、企業(ye) 或單位支持、個(ge) 人出資建設的方式。

　　從(cong) 國外情況看，各國投資建設保障性住房的模式，大體(ti) 可分為(wei) 三類：一是政府直接投資建設，如英國、新加坡等。二是由非營利機構投資建設，以法國、瑞典、日本為(wei) 代表。三是由私營企業(ye) 投資建設，政府采取減稅或補貼方式給予支持，如美國。

　　與(yu) 其他國家的投資模式相比，我國保障性安居工程投資方式既有共性特征，又因地製宜采取了符合國情的多樣形式，具有鮮明的探索性和本國特色。

　　一是堅持政府主導。按照黨(dang) 中央、國務院的部署，保障性安居工程建設堅持了政府組織、社會(hui) 參與(yu) 的原則，區別不同性質的保障性住房，政府既采取直接投資的方式，也通過多種形式組織和協調企業(ye) 投資。政府主導不僅(jin) 體(ti) 現在增加投入上，也通過規劃布局、土地供應、政策支持等引導社會(hui) 力量合理參與(yu) 。

　　二是區別對待、分類指導。我國正處於(yu) 城鎮化快速發展時期，政府投資建設保障性住房，既注重滿足本地區中低收入群眾(zhong) 的基本住房需求，也努力探索外來務工人員、新就業(ye) 職工等人群的住房解決(jue) 路徑；既考慮低收入群眾(zhong) 住房支付能力不足的困難，也顧及部分居民在解決(jue) 住房困難的同時希望擁有自有住房的願望。

　　三是充分調動各方力量。各地投資建設的保障性安居工程中，既有政府投資新建的住房，也有在政府協調下通過商業(ye) 開發改造原有的住房，同時也針對國有墾區、林區林場、工礦、煤礦職工等特殊困難群眾(zhong) 而實施的危舊房和棚戶區改造工程。實施過程中，通過建立清晰的投資權益關(guan) 係，形成了政府、企業(ye) 、居民合力推進的機製。

　　四是因地製宜、講求實效。我國正在大規模集中建設保障性住房，鼓勵和支持城市政府在國家宏觀政策下，因地製宜采取適合本地特點的投資政策和辦法。例如，對廉租住房和公共租賃住房，一些地方采取統一投資建設的模式，探索將廉租住房、公共租賃住房並軌管理，作為(wei) 政府出租的公有住房，實行略低於(yu) 市場的租金。對不同收入水平的居民采取差別化的租金補貼標準，既有助於(yu) 簡化公房出租的管理，也為(wei) 今後實現有效退出創造條件。

　　（四）保障性安居工程資金來源

　　1.政府財政性資金。指各級政府安排用於(yu) 保障性安居工程建設的財政性資金。

　　——公共預算安排資金。指各級政府公共預算安排用於(yu) 保障性安居工程建設的資金，包括中央預算內(nei) 投資、中央財政專(zhuan) 項補助資金、省級財政補助資金、市縣公共預算和中央財政代發地方政府債(zhai) 券安排的資金。

　　——政府性基金預算安排資金。指地方政府性基金預算安排用於(yu) 保障性安居工程建設的資金，包括土地出讓淨收益（不低於(yu) 10%）和住房公積金增值收益等。

　　2.企業(ye) 、個(ge) 人自籌資金。包括房地產(chan) 開發企業(ye) 自籌資金、工礦企業(ye) 自籌資金、居民個(ge) 人出資等。

　　3.社會(hui) 融資。主要包括銀行開發貸款，住房公積金貸款，發行企業(ye) 債(zhai) 券和中期票據募集的資金，通過社保基金、保險基金、房地產(chan) 信托基金等籌集的資金。

　　4.其他渠道籌集的資金。除各級財政預算、企業(ye) 個(ge) 人自籌、社會(hui) 融資以外，通過其他渠道籌集用於(yu) 保障性安居工程建設的資金。

　　二、“十二五”保障性安居工程投資的重點和難點

　　（一）保障性安居工程投資重點

　　——從(cong) 目標任務看，保基本是重點。“十二五”規劃綱要提出，以政府為(wei) 主提供基本保障，把保障基本住房納入各地經濟社會(hui) 發展工作目標。加大保障性安居工程建設力度，基本解決(jue) 保障性住房供應不足的問題。“十二五”期間建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬(wan) 套（戶），使全國保障性住房覆蓋麵達到20%左右。國務院領導多次強調，保障性安居工程建設不僅(jin) 有利於(yu) 保障和改善民生，而且有利於(yu) 優(you) 化投資結構、擴大消費需求、帶動相關(guan) 產(chan) 業(ye) 發展，具有重大的戰略意義(yi) 。我們(men) 要進一步增強做好這項工作的責任感、緊迫感，堅定信心，攻堅克難，紮實工作，形成合力，又好又快地推進工程建設，確保實現預定目標，兌(dui) 現黨(dang) 和政府對人民群眾(zhong) 作出的鄭重承諾。

　　——從(cong) 資金需求看，政府投資是重點。2011年是“十二五”規劃的起步之年，也是建設3600萬(wan) 套保障性安居工程的開局之年。據測算，今年1000萬(wan) 套保障性安居工程總投資約1.38萬(wan) 億(yi) 元，約需各級政府投入5000億(yi) 元，銀行貸款4000億(yi) 元，企業(ye) 、個(ge) 人和社會(hui) 投資4800億(yi) 元。

　　——從(cong) 保障房類型看，公租房投資是重點。“十二五”規劃綱要提出，重點發展公共租賃住房，逐步使其成為(wei) 保障性住房的主體(ti) 。這是解決(jue) 現階段中低收入居民住房保障問題的主渠道。自2007年《國務院關(guan) 於(yu) 解決(jue) 城市低收入家庭住房困難的若幹意見》出台以來，廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區改造力度逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由於(yu) 有的地區住房保障政策覆蓋範圍比較小，部分大中城市商品住房價(jia) 格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買(mai) 住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮化快速推進，新就業(ye) 職工階段性住房支付能力不足的矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也亟需改善。解決(jue) 這些群眾(zhong) 的住房困難，如果全部依靠擴大廉租住房、經濟適用住房覆蓋麵，一方麵政府財力難以承受，另一方麵部分“夾心層”人群對保障性住房的需求是階段性的，隨著收入增長將具備通過市場解決(jue) 住房的能力，會(hui) 退出政府保障的範疇。因此，應當通過發展公共租賃住房，解決(jue) 城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業(ye) 職工以及符合條件的外來務工人員的住房問題。“十二五”期間，需要切實加大公共租賃住房的投入力度，將發展公共租賃住房作為(wei) 完善住房政策體(ti) 係、化解群眾(zhong) 住房矛盾的重大舉(ju) 措加以落實。

　　——從(cong) 中央投資補助投向看，中西部地區是重點。我國中西部地區經濟發展水平落後於(yu) 東(dong) 部沿海地區，低收入困難群眾(zhong) 多，政府住房保障壓力大。今年1000萬(wan) 套保障性安居工程建設任務中，中西部地區所占比例達到74%，其中，中西部地區新建廉租住房達到全國廉租住房建設任務的95%，各類棚戶區改造占全國棚戶區改造任務的84%。廉租住房建設和棚戶區改造任務相對較重，表明中西部地區低收入群眾(zhong) 住房困難仍是當前的突出矛盾，需要政府切實加大力度解決(jue) 這部分群眾(zhong) 的基本住房問題。而中西部省市財力普遍較弱、土地出讓淨收益低，政府可調配的資源有限，相對經濟發展較快、低收入群眾(zhong) 住房困難問題解決(jue) 較早、政府籌資能力和渠道較多的地區而言，需要中央投資繼續給予重點支持。

　　（二）保障性安居工程中央投資補助政策

　　——廉租住房。根據《中央預算內(nei) 投資對中西部財政困難地區新建廉租住房項目的支持辦法》等規定，中央預算內(nei) 投資對新建廉租住房的補助政策是，中部地區400元/平方米，西部地區500元/平方米。另外，中央財政安排專(zhuan) 項資金用於(yu) 地方發放租賃補貼和購買(mai) 、改建、租賃廉租住房支出。

　　——公共租賃住房。根據《中央補助公共租賃住房專(zhuan) 項資金管理辦法》規定，由中央財政安排專(zhuan) 項資金給予補助。中央補助資金按照各地區籌集的公共租賃住房套數並結合財政困難程度安排，專(zhuan) 項用於(yu) 補助政府組織實施的公共租賃住房項目的開支（含新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式籌集房源），包括投資補助、貸款貼息以及政府直接投資項目的資本金等支出。

　　——城市棚戶區改造。根據《中央補助城市棚戶區改造專(zhuan) 項資金管理辦法》規定，由中央財政安排專(zhuan) 項資金給予補助。中央補助資金按照各地區城市棚戶區改造的拆遷麵積、拆遷戶數等兩(liang) 項因素並結合財政困難程度進行分配，專(zhuan) 項用於(yu) 補助政府主導的城市棚戶區改造項目，包括拆遷、安置、建設以及相關(guan) 的基礎設施配套建設等開支。

　　——國有工礦棚戶區、林區、墾區、中央下放煤礦棚戶區改造。根據國務院有關(guan) 文件規定的補助投資標準執行。

　　（三）公共租賃住房等保障性安居工程的投資難點

　　由於(yu) “十二五”保障性安居工程建設任務相對集中，一定時期內(nei) 融資環境趨緊，籌措建設資金麵臨(lin) 巨大壓力。

　　一是政府支出壓力大。從(cong) 2011年1000萬(wan) 套建設任務的落實和資金籌措情況看，籌足約需5000億(yi) 元的各級政府財政性資金是突出矛盾，特別是直接承擔保障性安居工程建設任務的市縣級財政支出壓力最大。中西部地區由於(yu) 財政實力弱，政府資金注入困難突出，平台公司融資能力和償(chang) 債(zhai) 能力有限，很難為(wei) 政府投資保障性住房提供支撐。

　　二是市場融資困難。保障性住房投資需求大、資金回流速度慢，租金收入僅(jin) 能覆蓋市場融資的利息，短時間內(nei) 難以滿足償(chang) 還借款本金的要求。廉租住房、公共租賃住房的用地大多來自政府劃撥或限製用途，處置變現能力弱，很難用作貸款抵押，又沒有其他抵押擔保措施。地方政府出資存在缺口或不到位而導致項目資本金難以達到規定的低限要求，成為(wei) 保障性安居工程建設融資難的共性問題。

　　三是社會(hui) 資金投入渠道不暢。公共租賃住房的保障性質，決(jue) 定其實際租金水平不能完全市場化，僅(jin) 靠租金收入無法實現正常投資收益。同時，又缺乏相應的政府激勵、風險保障等政策安排，民間投資參與(yu) 投資建設的積極性不高。如果沒有一定的政策措施解決(jue) 投資收益平衡問題，社會(hui) 資金很難進入。

　　從(cong) 以上分析看出，由於(yu) “十二五”期間保障性安居工程建設任務比較集中，各類保障性安居工程資金全部由政府財政負責解決(jue) 是難以承受的，合理的融資安排、吸引社會(hui) 投資是完成公共租賃住房建設任務的必然選擇。

　　三、建立穩定的投融資保障機製

　　從(cong) 上半年國務院專(zhuan) 項督查的情況看，各地工作進展很不平衡。影響工作快慢的原因多樣，其中政府重視程度的差異顯而易見。“十二五”保障性安居工程建設任務重，沒有相對穩定的投融資渠道，“錢從(cong) 哪裏來”的問題會(hui) 始終困擾著我們(men) ，需要按照政府主導、多措並舉(ju) 、鼓勵創新、規範運作的原則，建立持續、穩定的投融資機製，發揮政府資金、市場融資和社會(hui) 投資多方麵的合力，為(wei) 保障性安居工程投資提供有力保障。

　　（一）強化各級政府責任，加大政府財政資金支持力度

　　——保持中央、省級財政投資的連續和穩定。中央繼續加大資金補助力度，省級人民政府也應增加資金安排，加大對財力薄弱市縣的轉移支付力度，為(wei) 市、縣政府提供明確、可靠的資金支持，便於(yu) 各市、縣超前謀劃、統籌安排保障性安居工程建設資金。

　　——地方財政預算要優(you) 先安排保障性安居工程建設，確保資本金及時足額到位。建立資本金由各級財政保障的機製。縣級財政籌措資本金存在困難時，由市級財政幫助解決(jue) ；市級財政籌資存在困難時，由省級財政幫助解決(jue) 。政府預算安排確有困難的，可按規定程序依法申請動用年度超收收入，確保保障性安居工程項目資本金不留缺口。

　　——中央代發的地方政府債(zhai) 券，優(you) 先用於(yu) 保障性安居工程建設。公共財政預算支出安排力量不足的地區，應當加大地方政府債(zhai) 券資金安排規模。

　　——從(cong) 土地出讓淨收益中嚴(yan) 格按照不低於(yu) 10%的比例計提保障性安居工程建設資金。土地出讓收益較多、保障性安居工程資金需求較大、公共預算難以滿足相關(guan) 資金需求的市、縣，應當根據當地實際情況，進一步提高土地出讓收益用於(yu) 保障性安居工程的比例。

　　——住房公積金增值收益專(zhuan) 項用於(yu) 廉租住房和公共租賃住房建設。將住房公積金的增值收益扣除計提住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用後，全部用於(yu) 廉租住房和公共租賃住房建設。

　　（二）多措並舉(ju) ，加大融資力度

　　——充分發揮政府融資平台公司的作用，積極申請銀行貸款。充分利用整頓合格、運作規範、符合條件的地方政府融資平台公司，進一步爭(zheng) 取銀行貸款的支持。

　　目前，穩定物價(jia) 總水平仍然是宏觀調控的首要任務，同時也有優(you) 化信貸結構的要求，加強對保障性住房建設的金融支持，是國有商業(ye) 銀行義(yi) 不容辭的責任。製約銀行發放貸款的重要原因是政府資本金不能及時、足額到位。地方政府要千方百計籌措資本金，並對還款來源作出統籌安排，為(wei) 銀行支持創造條件。

　　——加大企業(ye) 債(zhai) 券、中期票據融資力度。從(cong) 市場規模和承載量來看，企業(ye) 債(zhai) 券、中期票據等融資工具有能力滿足保障性安居工程建設的需求。國家發改委《關(guan) 於(yu) 利用債(zhai) 券融資支持保障性住房建設有關(guan) 問題的通知》明確提出，要充分發揮企業(ye) 債(zhai) 券融資的作用，支持企業(ye) 通過發行企業(ye) 債(zhai) 券進行保障性住房項目融資。對申請發行用於(yu) 保障性住房建設的企業(ye) 債(zhai) 券，采取“綠色通道”方式優(you) 先辦理核準手續，加快審批速度，努力滿足其融資需要。

　　——擴大利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市的範圍。2010年，國務院有關(guan) 部門審核確定全國28個(ge) 城市為(wei) 利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市，建議進一步加快貸款發放工作。保障性住房建設任務重，住房公積金存量大、結餘(yu) 多的城市也要積極爭(zheng) 取列入試點城市範圍，發揮公積金貸款對保障性住房建設的支持作用。

　　——積極爭(zheng) 取保險資金的支持。全國保險資金可用餘(yu) 額可觀，而且參與(yu) 保障性住房建設的意願也比較強烈，這一渠道應積極加以利用。

　　——以信托產(chan) 品形式吸引社會(hui) 資金。房地產(chan) 投資信托基金作為(wei) 保障性住房的融資工具，我國目前還處於(yu) 探索階段。以租賃性保障性住房作為(wei) 基礎資產(chan) ，在銀行間債(zhai) 券市場發行基金份額，募集資金用於(yu) 保障性住房的建設和經營。基金存續期內(nei) ，保障性住房經營管理單位以其收取的租金和一定的政府補貼支付給基金作為(wei) 收入，基金以獲得的收入向基金份額持有人分配收益。基金到期後，保障性住房經營管理單位將清償(chang) 基金份額本金，該期基金隨之終止。本期基金募集資金建設的新的保障性住房可作為(wei) 下一期基金的基礎資產(chan) ，從(cong) 而可以形成保障性住房持續建設、基金持續發行的良性循環。

　　（三）鼓勵創新，引導社會(hui) 力量參與(yu)

　　——新建商品住房中按比例配建廉租住房、公共租賃住房。探索采取靈活的操作辦法，建立保障性住房建設指標交易平台，對配建的保障性住房實行指標管理，允許商品房開發企業(ye) 通過購買(mai) 指標的方式完成保障性住房建設任務，同時培育保障性住房建設專(zhuan) 業(ye) 開發公司。

　　——采取“代建—回購”的方式。基本操作流程是，政府通過公開競爭(zheng) 的方式選擇一個(ge) 項目公司，與(yu) 項目公司簽訂包括委托代建、回購等內(nei) 容的合約，項目公司據此進行融資建設。保障性住房項目建成後，項目公司將其轉讓給政府。政府根據回購條款可一次或逐年將資金付給項目公司。采取這種模式，一是可以為(wei) 項目提供和籌措來自民間的建設資金，緩解政府資金壓力；二是通過合同約束，可以避免政府管理的投資風險，提高建設效率；三是企業(ye) 可充分發揮自身技術和資金的綜合優(you) 勢並取得投資回報，而政府則為(wei) 保障性住房建設融入非財政性資金，迅速增加了保障性住房供應。

　　——采取“建設—經營—轉讓”的方式。由政府委托機構投資者對保障性住房進行投資建設和經營，機構投資者按照事先約定的租金水平向政府確定的保障對象出租住房，同時接受政府監督管理，享受政府給予的有關(guan) 優(you) 惠政策。當經營期滿後，根據協議將住房轉讓給政府，政府獲得保障性住房的全部資產(chan) 。

　　——鼓勵開發區、產(chan) 業(ye) 園區建設公共租賃住房。對外來務工人員集中的開發區、產(chan) 業(ye) 園區，應當按照集約用地的原則，統籌規劃，集中建設單元型或宿舍型公共租賃住房，麵向用工單位或園區就業(ye) 人員出租。在企業(ye) 集中的區域，發展麵向員工出租的公共租賃住房，一些地方已經取得了明顯進展。

　　——積極探索允許企業(ye) 利用自用土地建設公共租賃住房。對距離城鎮較遠的獨立工礦企業(ye) 、住房困難職工多的企業(ye) ，在符合城鄉(xiang) 規劃前提下，允許其利用自用土地建設公共租賃住房，建成的房屋隻租不售。

　　——運用土地供應、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優(you) 惠等政策措施，吸引機構投資者參與(yu) 公共租賃住房投資和運營。允許公共租賃住房建設項目，配建一定比例的商業(ye) 設施，以提高項目收益率達到平衡資金的要求。

　　（四）規範運作，實現良性發展

　　——加強政府投資管理。保障性安居工程是政府主導的民生項目，建設任務集中、投融資規模大，必須要加強監督管理，確保投資效率和建設質量。政府投資應率先落實，提前到位，同時要努力創新工作機製，通過建立綠色通道、實行並聯審批等方式，提高政府各審批環節的效率，落實優(you) 惠政策，為(wei) 推動保障性安居工程建設又好又快創造條件。

　　——強化融資風險控製。金融機構在風險可控的前提下，積極主動地支持保障性安居工程建設，高度重視融資規模、融資成本和償(chang) 債(zhai) 能力分析，審慎靈活地選擇融資方式。要建立和完善政府債(zhai) 務管理和風險預警機製，加強債(zhai) 務風險控製。

　　——規範各類投資行為(wei) 。對社會(hui) 力量參與(yu) 保障性安居工程的投資建設，要積極鼓勵支持，合理加以引導。通過開展有效的監管，確保企業(ye) 和其他機構投資者在政府的統一規劃和管理下，規範有序地參與(yu) 保障性安居工程投資，保護社會(hui) 投資的積極性，充分發揮其補充作用。

　　李克強副總理在2011年6月11日石家莊會(hui) 議上明確指示，“十二五”時期保障性安居工程建設目標是經濟社會(hui) 發展的約束性指標，今年確定的開工建設任務是一項必須完成的硬任務。落實建設任務，關(guan) 鍵在於(yu) 籌措資金。要注重創新機製，進一步破解保障性安居工程建設中的難題。我們(men) 必須按照國務院領導的重要指示精神，進一步加大工作力度，積極創新，加強資金統籌，建立和完善保障性安居工程投融資機製，突破重點、難點，確保全麵完成保障性安居工程建設任務，在“十二五”期間建立具有中國特色的住房保障製度。

　　（作者係國家發展和改革委員會(hui) 副主任）