一段時期以來，對房地產(chan) 業(ye) 的調控以遏製投機、投資為(wei) 主要方向，但隻能在一定時期內(nei) 抑製房價(jia) 的上漲速度，不可能從(cong) 根本上把房價(jia) 降下來。一旦“限購”等措施稍有放鬆，投機、投資立刻卷土重來。因此，治本之策是增加住房供應，但隻增加保障房的供應和商品房的供應，仍然解決(jue) 不了中等收入人群的問題。根本的解決(jue) 辦法，是把自住性需求與(yu) 投資投機需求切割開，各自走不同的供應渠道，為(wei) 此必須進一步改革住房製度。針對現在流行的住房“雙軌製”的說法，我提出應實行“三軌製”。所謂“三軌”，就是在完全市場軌和完全保障軌之外，再加一個(ge) 半市場半保障軌。

　　鄧小平在上世紀80年代提出，解決(jue) 中國的城市住房問題，要走“民建公助”的路子，這其實就是半市場半保障，而且國外有很多經驗可借鑒。我認為(wei) ，比較好的形式是發展以合作社為(wei) 主體(ti) 的住宅合作經濟。同時，合作社應是政府提供一定保障的對象，比較便於(yu) 規範。住宅合作經濟，在國際上有近200年的曆史，有成熟的經驗和管理規範，對解決(jue) 民眾(zhong) 的住房問題，發揮著重要作用。例如，德國的居民住房，約30%是由合作社提供的。歐洲其他國家、美國、日本等，住宅合作社也都有相當程度的發展。而籠統的所謂合作建房，則很難規範，不宜提倡。

　　在我國，住宅合作社如作為(wei) 非營利經濟組織，將有廣闊的發展前景。政府對合作社的扶持(即保障)方法，可采用土地供應、稅收優(you) 惠、資金支持等。因為(wei) 避免了開發商從(cong) 中獲取利潤，房價(jia) 可以控製在成本價(jia) 格區間。符合條件的社員，擁有房屋的居住權、繼承權，但沒有完全的所有權，不能上市買(mai) 賣，也就不會(hui) 產(chan) 生投機炒作引起的房價(jia) 大起大落。住宅合作社將有廣泛的適應性，收入高一些的人，可以參與(yu) 建檔次高一些的房子，收入低的則可參與(yu) 建檔次低一些的房子。住宅合作經濟如能蓬勃發展，可以大大增加住房的有效需求和有效供給，充分發揮建築業(ye) 的支柱產(chan) 業(ye) 作用。

　　三軌並舉(ju) ，將徹底打破開發商的自然壟斷，但並不妨礙富人對住房的投資、投機活動。當然，由於(yu) 相當數量的中等收入人群的資金撤出商品房領域，投資、投機活動會(hui) 受到一定抑製，有利於(yu) 保持房地產(chan) 業(ye) 的彈性與(yu) 活力。

　　現在的住房保障體(ti) 係，政府包得太多，弊端也多。一是財政包袱重，可能產(chan) 生政府信用危機。二是不利於(yu) 轉變政府職能，許多地方為(wei) 建保障房或公租房而成立的機構，既是政府部門，又是企業(ye) 或事業(ye) 單位。既負責融資，又負責建設，還負責經營和管理。既儲(chu) 備土地，又有房產(chan) 。結果是權力不斷擴大，不利於(yu) 廉政建設，不符合市場經濟的要求。三是公租房的準入、退出等的管理事務繁瑣、複雜，勢必要求擴大公務員或準公務員隊伍，不利於(yu) 精兵簡政。而且會(hui) 把矛盾都集中到政府身上，不利於(yu) 社會(hui) 和諧。

　　發展住宅合作經濟，則沒有這些弊端。建房資金由合作社籌集，主要來源於(yu) 社員，財政不背包袱。合作社有理事會(hui) 、監事會(hui) 、社員大會(hui) 或社員代表大會(hui) 以及法人代表，分別履行職責，負責房屋建設、分配和日常管理等。政府則主要當“裁判員”，依據有關(guan) 法律、政策、章程，對合作社進行監督，並采取必要的扶持和調控措施。隨著住宅合作經濟的成熟與(yu) 發展，符合自住需求的住房供應會(hui) 大大增加，有效緩解供需矛盾。合作社內(nei) 部的監督製約機製，可以有效保障住房的質量和標準。

　　最後應當指出，在沒有住宅合作經濟的情況下，政府建公租房，還是必要的，可以解決(jue) 一部分人的住房困難。比之“單軌製”，“雙軌製”是個(ge) 很大思路調整和進步，對此不宜簡單地加以否定。(作者係中國土地學會(hui) 副理事長)