日本韓國成功實現城市化和現代化的關(guan) 鍵一環，就是在高速城市化過程中主要采用強有力的經濟手段控製房價(jia) 和戶型，在短短30多年間解決(jue) 了國家大多數人口移入城市特別是大都市圈的安居問題。現在我國一線城市的絕對房價(jia) 已逼近或逼平日韓大都市，但人均國民收入還隻分別是日韓的十分之一和五分之一，貧富分化嚴(yan) 重，高昂的房價(jia) 成為(wei) 中國經濟社會(hui) 結構轉型、發展方式轉變和現代化發展的主要障礙。

　　在快速城市化的階段，房價(jia) 上漲不可避免，因為(wei) 大量人口進入，土地資源是有限的。日韓的基本出發點就是安居權，進入城市得安居是國民的基本權利，都寫(xie) 到憲法、政府的政策綱要裏麵去。

　　日韓在樓市需求調控主要是采取了嚴(yan) 密的稅收製度和金融信貸傾(qing) 斜政策。

　　首先是在住宅的流轉、保有、繼承的各環節建立完整的稅收調節體(ti) 製，全麵保護自住需要、擠壓投資投機需求。在住宅的流轉環節，日韓與(yu) 中國做法不同，是輕交易稅，重所得稅。這樣既方便了居民由於(yu) 工作和生活需要改變和改善自住房，售房者不易轉嫁稅負，又能精準地打擊投資投機購房。日本在1950年，就實行土地、房屋轉讓所得收益全部納入個(ge) 人綜合課稅之條款，而當年個(ge) 人所得稅綜合課稅的最高稅率為(wei) 50%。後來經過兩(liang) 次上調，至1969年，個(ge) 人所得稅最高邊際稅率調為(wei) 75%，而僅(jin) 對家庭自住房在出售時的升值部分給予一個(ge) 大額減免。由於(yu) 日本在個(ge) 人所得稅之外，尚有地方征收的10%住民稅，這樣就使得投資於(yu) 住宅房產(chan) 幾乎完全無利可得。

　　在保有環節，日本規定對“敷地麵積”(近似我國除公攤麵積外的建築麵積)120平米以下的自用住宅適用0.7%的優(you) 惠固定資產(chan) 稅率，對超過120平米以上的部分及家庭擁有多套房實行2倍的即1.4%的保有稅率，各地方政府還可根據自身財政狀況上調稅率最高至2.1%，2005年更是廢止了最高上限。韓國從(cong) 1974年就開始長期對住宅實行從(cong) 0.2%低水平起征的累進固定資產(chan) 稅。

　　在繼承環節，日本的稅賦比韓國重些。根據日本遺產(chan) 稅稅法，規定在房屋遺產(chan) 繼承時，可減免3000萬(wan) 日元(現約240萬(wan) 元人民幣)，超過部分與(yu) 其它遺產(chan) 合計後適用最高邊際稅率達70%的累進遺產(chan) 稅。

　　在這種稅收調節製度下，住宅的投資投機需求自然受到沉重打擊，同時超前改善性需求和鋪張奢華型需求也受到極大的壓製，使住宅資源及其增值能較為(wei) 均等地分布在廣大居民中間。

　　日本將家庭收入與(yu) 可貸款總量掛鉤，使得絕大多數城市家庭無法利用金融杠杆放大資金總量投資炒作房地產(chan) 和購買(mai) 多套房。據相關(guan) 規定，日本個(ge) 人申請購房長期貸款的年還貸額度不得超過申請時上年度家庭收入的35%。家庭如有其它長期貸款須合並計算，貸款最長期限為(wei) 35年。由於(yu) 住宅貸款與(yu) 家庭納稅收入掛鉤，這樣就使絕大多數家庭不可能同時申請第二套房貸款。

　　同時，日本在設計金融製度時，禁止在沒有還清貸款前將房屋出租，“以租養(yang) 貸”在日本根本無門，這樣也直接限製了富裕階層的炒房行為(wei) 。

　　日韓以自住房作為(wei) 使用稅收和金融杠杆調節的標準和基石，因此完全符合公平正義(yi) 的原則和城市化不斷吸納外來人口的方向。