近十年來國內(nei) 房價(jia) 快速上漲的根本動力就在於(yu) 住房的賺錢效應。因此，要從(cong) 根本上擠出房地產(chan) 泡沫，政府就得利用成熟市場行之有效的經濟手段（如信貸及稅收）堅決(jue) 去除住房市場賺錢效應，去除住房市場的宏觀工具性，堅決(jue) 、全麵、嚴(yan) 厲地打擊住房投機炒作。這才是當前國內(nei) 房地產(chan) 宏觀調控突破困境的關(guan) 鍵所在。

　　國內(nei) 最嚴(yan) 厲的房地產(chan) 宏觀調控已持續了一年有半了，盡管有些城市的住房銷售有所下跌，盡管在有些政策部門看來，這一輪的房地產(chan) 宏觀調控取得了不小成效，但事實上這一輪房地產(chan) 宏觀調控所取得成果還不十分清晰。

　　這主要表現為(wei) 兩(liang) 個(ge) 方麵，一方麵，雖然早幾年一線城市快速飆升的房價(jia) 不再快速上漲，但就全國範圍來看，房價(jia) 漲勢並沒有改變。國家統計局前天發布的“6月份70個(ge) 大中城市住宅銷售價(jia) 格變動情況”顯示，絕大多數城市新建商品住宅價(jia) 格（不含保障性住房）6月同比繼續上升，二三線城市領跑房價(jia) ，僅(jin) 杭州、三亞(ya) 和南充三個(ge) 城市下降，降幅分別為(wei) 0.7%、2.0%和0.9%。這裏就有幾個(ge) 問題，一是經過2009年至2010年房價(jia) 快速飆升，不少地方的房價(jia) 基數早就成倍飆升了，現在仍在上漲，說明房地產(chan) 泡沫繼續在吹；二是盡管國內(nei) 房地產(chan) 市場是房地產(chan) 市場的要素非市場化及住房商品的市場化畸形市場，但房價(jia) 仍然是市場得以發展的根本動力。如果房價(jia) 沒有變動，那麽(me) 這個(ge) 市場的宏觀調控效果就要大打折扣。

　　另一方麵，房地產(chan) 泡沫延伸的範圍越來越廣，影響的深度越來越深。經過兩(liang) 三年的時間，一線城市房地產(chan) 泡沫的示範已遍及全國。因為(wei) 已將絕大多數中低收入民眾(zhong) 完全排除在房地產(chan) 市場之外，各地的住房空置率高得驚人。請注意，這裏所說的住房空置率不僅(jin) 指沒有銷售出去的住房，還包括大量投機炒作者手中持有的住房。我最近到了不少二三線城市，看到有些小區已經入市六七年了，可入住率尚不及一半。這種情況不僅(jin) 說明房地產(chan) 泡沫巨大、房地產(chan) 泡沫破滅的金融風險很高，而且造成了整個(ge) 社會(hui) 資源的嚴(yan) 重浪費。

　　那麽(me) ，被市場認為(wei) 是史上最嚴(yan) 厲的房地產(chan) 宏觀調控政策為(wei) 何所起作用還不明顯？有人認為(wei) ，房地產(chan) 宏觀調控之所以效果不彰，就在於(yu) 所謂的“住房剛性需求”，房價(jia) 再高也得有房住，傾(qing) 家蕩產(chan) 也得買(mai) 房。也有人說，房價(jia) 過高是地方政府土地財政過度，是政府與(yu) 住房相關(guan) 的稅收收得過多；也有人說是房地產(chan) 開發商對暴利的貪婪等。在筆者看來，諸如此類推動房價(jia) 上漲的因素都是表象，不是原因。

　　就說“住房剛性需求”吧，居住權是現代文明社會(hui) 的天賦人權，每個(ge) 人都必須有基本的居住條件保證。但這是國家的職責。如果住房作為(wei) 商品需要用貨幣來購買(mai) 時，特別是當房價(jia) 高得讓絕大多數人都無力承受時，這種居住的天賦人權是無法通過市場來完成的。也就是說，當房價(jia) 高到絕大多數人沒有支付能力購買(mai) 時，這種基本的住房需求早就遠遠地拋離出了住房市場。而進入住房市場的隻能是那些可利用過高的銀行杠杆投機炒作者。如果房價(jia) 過高，房地產(chan) 泡沫巨大，整個(ge) 住房市場都是利用過高的銀行杠杆的投機炒作者，那麽(me) 當信貸可獲得性便利、融資成本低或投資收益遠遠高於(yu) 融資成本、投機炒作成本低時，這些住房的投機炒作需求是無限的。政府希望通過增加住房供給來解決(jue) 這種住房的需求，隻能如擔沙填海。

　　還有，當前住房價(jia) 格過高，也不在於(yu) 地方政府土地財政及住房稅收在住房價(jia) 格中的比重多高。因為(wei) ，一則如果房價(jia) 是成本定價(jia) ，那麽(me) 房地產(chan) 就算有暴利，房價(jia) 也不會(hui) 推得如此之高；二是無論是住房成本定價(jia) ，還是住房暴利獲得，其利益實現都得通過最終商品來實現。為(wei) 何住房價(jia) 格能越飆越高？根本上就在於(yu) 此時住房是投資產(chan) 品而不再是消費品。消費產(chan) 品的價(jia) 格能在有限的供求關(guan) 係變化中形成，但投資產(chan) 品的價(jia) 格則完全由市場預期來決(jue) 定。在樓市，這種市場預期又源自住房投資者對住房政策的理解。因此，地方土地財政及住房稅收在住房價(jia) 格中比重再高，假如不能通過住房商品售出，這些收益都是無法實現的。而改變住房屬性或讓住房成為(wei) 投機炒作工具、賺錢工具後，企業(ye) 的暴利、地方政府的土地財政收入增長才有可能。

　　可以說，近十年來國內(nei) 房價(jia) 快速上漲的根本動力就在於(yu) 住房的賺錢效應。如果不對住房賺錢效應采取真正傷(shang) 筋動骨的政策來遏製，那麽(me) 這些房地產(chan) 政策要達到目的是不可能的。從(cong) 人類文明社會(hui) 出現以來，無論是市場經濟國家還是計劃經濟國家，無論是經濟發達國家還是經濟落後國家，沒有哪個(ge) 國家的住房政策會(hui) 保護少數人利用公有土地資源通過住房投機炒作來牟取暴利的。當住房成了極少數人賺錢牟取暴利的工具時，全國絕大多數人的利益被掠奪與(yu) 損害，並產(chan) 生了諸多社會(hui) 矛盾與(yu) 利益衝(chong) 突。如果房地產(chan) 宏觀調控不從(cong) 這樣的根本問題上入手，堅決(jue) 去除住房投機炒作的賺錢效應，仍然堅持住房市場的工具性，那麽(me) 生產(chan) 的住房越多，整個(ge) 經濟與(yu) 社會(hui) 所麵臨(lin) 的矛盾與(yu) 問題則越多。無論是增加保障性住房的生產(chan) ，還是增加土地供給擴大商品住房供應，最後結果都不外乎是更多的人進入住房市場逐利。在隻要持有住房就有利可圖的情況下，無論是商品住房還是保障性住房，投機者又怎能不千方百計逐利？特別是這種住房賺錢效應隨房價(jia) 飆升在進一步強化與(yu) 擴展時，如果政府住房宏觀調控政策不從(cong) 這個(ge) 要害之處入手，僅(jin) 是采取限購、限價(jia) 、市場管理等措施，那麽(me) 住房投機逐利者更會(hui) 無所不在。

　　總之，要讓國內(nei) 房地產(chan) 市場得到根本上的調整，擠出房地產(chan) 泡沫，政府就得利用成熟市場行之有效的經濟手段（如信貸及稅收）堅決(jue) 去除住房市場賺錢效應，去除住房市場的宏觀工具性，堅決(jue) 、全麵、嚴(yan) 厲地打擊住房投機炒作，並讓這些住房投機炒作血本無歸。這才是當前國內(nei) 房地產(chan) 宏觀調控突破困境的關(guan) 鍵所在。