可以說，從(cong) 2010年上半年開始，中國最嚴(yan) 厲的樓市調控已經持續了一年有半，盡管有些城市的住房銷售有所下跌，一些政策部門也認為(wei) ，這一輪的房地產(chan) 宏觀調控已經取得了不小的成效，但是，在本文看來，中國這一輪房地產(chan) 宏觀調控所取得成果十分有限。

　　這主要表現為(wei) 兩(liang) 個(ge) 方麵，一方麵是盡管經過這一輪的房地產(chan) 宏觀調控，早幾年一線城市快速飆升房價(jia) 開始不再快速上漲，但就全國範圍來看，房價(jia) 上漲的趨勢並沒有改變。經過一年半的時間，今年6月份的房價(jia) ，在70個(ge) 城市僅(jin) 有3個(ge) 城市微跌，而其他城市房價(jia) 同比仍然在上漲，隻不過上漲幅度沒有以前那樣快。如果房價(jia) 沒有變動，那麽(me) 這個(ge) 市場的宏觀調控效果就要大打折扣。

　　第二方麵是房地產(chan) 泡沫向全麵延伸。而中國房地產(chan) 泡沫之大，不僅(jin) 表現為(wei) 房價(jia) 過高，讓絕大多數居民沒有能力購買(mai) ，而且在於(yu) 各地的住房空置率高得驚人。這裏所講的住房空置率不僅(jin) 是房地產(chan) 開發商手中持有沒有銷售出去的住房，但主要是投機炒作者手中持有的住房。我最近去過不少二三線城市，住房的空置率無以複加了。有些小區已經入住近六七年了，入住率不及一半。更不說房地產(chan) 泡沫吹得巨大的海南三亞(ya) 了。如果房地產(chan) 的泡沫越吹越大，那麽(me) 新一輪房地產(chan) 宏觀調控的效果就十分令人質疑。

　　宏觀調控為(wei) 何不起作用

　　那麽(me) 被市場認為(wei) 是最嚴(yan) 厲的房地產(chan) 宏觀調控政策為(wei) 何起不到作用？為(wei) 何過高房價(jia) 就無法下降？為(wei) 何房地產(chan) 泡沫越吹越大？

　　有人認為(wei) ，這是所謂的“住房剛性需求”，房價(jia) 再高他們(men) 也得有房子住，傾(qing) 家蕩產(chan) 也得買(mai) 房子。也有人說，房價(jia) 過高是地方政府土地財政過度，是政府與(yu) 住房相關(guan) 的稅收收得過多；也有人說是房地產(chan) 開發商對暴利的貪婪等。但是，諸如此類的許多推動房價(jia) 上漲原因都是表象，都是結果而不是原因。

　　比如，所謂的“住房剛性需求”，當然居住權是現代文明社會(hui) 的天賦人權，每一個(ge) 人都必須有基本的居住條件保證。但這是國家的職責。如果住房作為(wei) 商品需要用貨幣來購買(mai) 時，特別是當房價(jia) 高得讓絕大多數人都沒有能力購買(mai) 時，那麽(me) 這種居住的天賦人權是無法通過市場來完成的。這時進入住房市場的隻能是那些可利用過高的銀行杠杆投機炒作者。如果房價(jia) 過高，房地產(chan) 泡沫巨大，整個(ge) 住房市場都是利用過高的銀行杠杆的投機炒作者，那麽(me) 當信貸可獲得性便利、融資成本低或投資收益遠遠高於(yu) 融資成本、投機炒作成本低時，這些住房的投機炒作需求是無限的。政府希望通過增加住房供給來解決(jue) 這種住房的需求，隻能如擔沙填海。

　　還有，當前住房的價(jia) 格過高，也不在於(yu) 地方政府土地財政及住房稅收在住房價(jia) 格比重多高。因為(wei) ，一則如果房價(jia) 是成本定價(jia) ，那麽(me) 房地產(chan) 也就不會(hui) 有暴利，房價(jia) 也不會(hui) 推得如此之高；二是無論是住房成本定價(jia) ，還是住房暴利獲得，其利益實現都得通過最終商品來進行。如果住房是消費產(chan) 品，其價(jia) 格能夠在有限的供求關(guan) 係變化中形成，居民收入預算線是其底線；如果住房是投資產(chan) 品，其價(jia) 格完全是由市場預期來決(jue) 定，而這種預期又在住房投資者對住房政策的理解。因此，地方土地財政及住房稅收在住房價(jia) 格中比重最高，如果不能夠通過住房商品售出，地方政府這些收益是無法實現的。隻要改變的住房屬性或讓住房成為(wei) 投機炒作工具後，企業(ye) 的暴利、地方政府的土地財政才有可能。

　　調控政策應對症下藥

　　可以說，近十年來中國內(nei) 陸房價(jia) 快速上漲的根本動力就是住房市場的工具性及賺錢效應。如果不對住房賺錢效應采取真正傷(shang) 筋動骨政策來遏製，那麽(me) 房地產(chan) 政策要達到目的是不可能的。可以說，從(cong) 人類文明社會(hui) 出現以來，無論是市場經濟國家還是計劃經濟國家，無論是發達國家還是經濟落後國家，是找不到哪一個(ge) 國家住房政策會(hui) 保護少數人通過住房投機炒作來謀取暴利的。在政府的住房政策保護與(yu) 激勵下，利用全國人民的公有土地資源，住房成了極少數人賺錢謀取暴利的工具。它掠奪與(yu) 損害的則是全國絕大多數人的利益，製造了許多社會(hui) 矛盾與(yu) 利益衝(chong) 突。如果政府房地產(chan) 宏觀調控不是堅決(jue) 去除住房投機炒作的賺錢效應，仍然堅持住房市場的工具性，那麽(me) 生產(chan) 的住房越多，整個(ge) 經濟與(yu) 社會(hui) 所麵臨(lin) 的矛盾與(yu) 問題則越多。無論是所謂的增加保障性住房的生產(chan) ，還是增加土地供給擴大商品住房供應，最後結果都不外乎是更多的人進入住房市場逐利。

　　我們(men) 可以看到，從(cong) 2004年以來中國政府是出台不少房地產(chan) 宏觀調控之政策，特別是2010年以來，中國房地產(chan) 調控政策更是出台頻繁。為(wei) 何中國房地產(chan) 調控政策出台得越多，中國房價(jia) 飆升得越厲害，房地產(chan) 投機炒作越嚴(yan) 重？根本上就是一係列的錯誤住房政策結果。在中國住房的基本功能已不是居住，而是賺錢的工具。隻要持有住房是有利可圖，那麽(me) 無論是商品住房還是保障性住房，官民豈能不會(hui) 千方百計逐利？特別這種住房賺錢效應在隨房價(jia) 飆升在進一步強化與(yu) 擴展時，如果中國政府住房宏觀調控政策不是從(cong) 這裏入手，僅(jin) 是作些表麵文章，比如限購、限價(jia) 、市場管理等，那麽(me) 住房投機逐利者更是會(hui) 無所不在。

　　總之，要讓中國內(nei) 陸房地產(chan) 市場得到根本上的調整，擠出房地產(chan) 泡沫，那麽(me) 政府就得利用成熟市場行之有效的經濟手段（信貸及稅收）堅決(jue) 去除住房市場賺錢效應，堅決(jue) 嚴(yan) 厲地打擊住房投機炒作。如果住房不存在賺錢效應，那麽(me) 住房合理需求就自然生成，政府房地產(chan) 政策根本不需要什麽(me) 限購、限價(jia) 來遏製住房不合理的需求了。

　　(作者是中國社會(hui) 科學院金融研究所研究員)