第六次全國人口普查結果告訴我們(men) ：人口流動導致的某些核心區域人口增長銳利。（資料圖片）

　　近日閱讀了一份資料，通過對第六次全國人口普查結果分析，得出了中國未來人口變動的方向與(yu) 趨勢，讀後覺得有一定價(jia) 值，和我的觀點也相互印證，我曾寫(xie) 過《人口變數揭示房地產(chan) 業(ye) 景氣隻有5年》。

　　人口作為(wei) 社會(hui) 最基本的元素，是決(jue) 定經濟的最基本參數。人口增長與(yu) 流動方式發生變化，對社會(hui) 、對經濟、對教育都會(hui) 發生深遠的影響。但對房地產(chan) 來說，更會(hui) 發生直接且深遠的影響！

　　目前，一般民眾(zhong) 甚至包括很多房地產(chan) 行業(ye) 高管都還簡單相信：中國的城市化會(hui) 繼續推動全中國的房地產(chan) 繁榮發展。而不會(hui) 相信：即使政府主導的城市化在繼續，但不同的城市，房地產(chan) 業(ye) 卻會(hui) 有不同的命運。

　　從(cong) 理性數據上來分析未來房地產(chan) 業(ye) 的變局，第六次全國人口普查結果中揭示的人口增長和流動趨勢會(hui) 告訴我們(men) 什麽(me) 呢？

　　第六次全國人口普查結果告訴我們(men) ：中國未來人口自然增長放緩，但人口流動導致的某些核心區域人口增長銳利。因此人口流動，而不是人口的自然增長，將成為(wei) 決(jue) 定一個(ge) 地區人口和經濟關(guan) 係的主要因素，更將成為(wei) 決(jue) 定一個(ge) 地區經濟和房價(jia) 的主要因素。

　　從(cong) 2000年到2010年，人口僅(jin) 淨增7，390萬(wan) 人，但流動人口2.2億(yi) 人（如果包括市轄區內(nei) 人戶分離人口為(wei) 2.6億(yi) 人）。從(cong) 全國人口占比增加前10名的省市來看，人口流動的方向仍然是朝向東(dong) 南沿海市場化程度最高的廣東(dong) 、浙江，以及上海、北京、天津這三大直轄市。而新疆人口在全國人口占比中顯著上升。

　　從(cong) 全國人口占比減少前10名的省市來看，除了傳(chuan) 統上的人口流出地區四川之外，中部的湖北、安徽、河南、湖南都是人口流出大省，重慶是四個(ge) 直轄市中唯一人口占比下降的。而且中西部6個(ge) 省市出現了人口萎縮。

　　顯然，對人口快速流入地區，其房價(jia) 如果有經濟基本麵支持，且沒有過度透資未來人口流入紅利，其房價(jia) 必然是堅挺的，甚至還要繼續大漲，因為(wei) 這部分流入人口是最有活力和對經濟最有創造力的人口。

　　而對人口快速流出地區，其區域投資價(jia) 值將遞減。即使是該區域的中心城市，因為(wei) 這些城市的人口遷入絕對量增加了，但增量人口的素質及創造力和流入發達地區的人口是不可比的，因此其房價(jia) 漲幅缺乏可持續的有效動能支持，房價(jia) 是不看旺的。

　　過去10年的中國高速城市化，推動了中國房地產(chan) 業(ye) 高速發展，但這個(ge) 城市化是不是能在全國一如既往地堅挺並繼續推高房價(jia) 呢？事情可能並沒有如此簡單。

　　中國城市化率已經接近50%，中國的三大直轄市，以及以廣州和深圳為(wei) 中心的廣東(dong) ，都是過去10年在全國人口占比上升較快的城市，中國正在實現超級城市化及超級城市群化。

　　在這10年，市場最有效地配置了人力資源。中國市場化程度最高的地區，也成為(wei) 吸引人口最多的地區，成為(wei) 中國過去10年經濟快速增長的引擎和中國製造迅速崛起的基地，也將繼續引領中國經濟和中國城市化的轉型升級。

　　中國超級城市及城市群的崛起，是政府和市場雙層力量配置合謀的典範。這種城市配置方式是模仿西方的城市化之路，但中國因為(wei) 在人口數量方麵與(yu) 西方國家有級數級的差別，這個(ge) 因素是否會(hui) 導致中國未來城市發展前景的質的區別呢？大城市病問題遲早會(hui) 出現，在中國尤烈，但現在我們(men) 還在高唱讚歌，我也不便對中國近幾年取得的“巨大城市化成就”妄加評論。

　　基於(yu) 上述分析，房地產(chan) 戰略研究員許子枋判斷：

　　人口增長與(yu) 流動趨勢的變動，對於(yu) 房地產(chan) 業(ye) 的未來布局將是決(jue) 定性的，作為(wei) 大型以房地產(chan) 為(wei) 主業(ye) 的房地產(chan) 集團如果漠視或忽視這種人口變動因素，其企業(ye) 發展將遭遇危機！在中西部人口流出區域，其房價(jia) 行之不遠，其房地產(chan) 價(jia) 值增長將被通脹抹平，房價(jia) 上升的動能不大，房價(jia) 下降的壓力很有。因此中西部尤其非省會(hui) 及非區域經濟中心城市房地產(chan) 投資價(jia) 值將值得懷疑！

　　而中國一線城市和東(dong) 部沿海發達地區或人口持續流入的省市，房價(jia) 上升的動能很大，房價(jia) 下降的壓力沒有！如果要控製房價(jia) ，就必須控製人口遷入和流動人口移入，城市當局願意嗎？何況中國的戶籍改革又是時代所趨，除非我們(men) 假定目前房價(jia) 中已將人口和經濟銳利增長的紅利提前透支了，否則，一線城市房價(jia) 繼續追高。

　　附詩轉民謠：“十年建房，巍巍江南。今看飛鳥，淒愴江潭。鳥猶如此，人何以堪？”對新進一個(ge) 城市的創業(ye) 人員，尤其是農(nong) 村出來的，其心如此吧！他們(men) 已永遠不會(hui) 是既得利益者了。