自美國次貸危機以來，美國房地產(chan) 市場價(jia) 格下跌超過30%，這不僅(jin) 僅(jin) 是市場泡沫破裂負麵效應短期內(nei) 的體(ti) 現，更是意味著美國人口結構變化對房地產(chan) 市場需求長期趨勢和購買(mai) 力的影響已經開始逐步顯露。

　　美國住房市場的供求關(guan) 係是通過住房空置率來體(ti) 現。今年3月份以來，美國居民實際購買(mai) 能力下降。美國住房空置率持續上升，房地產(chan) 市場價(jia) 格持續下降反映了房地產(chan) 市場供求失衡壓力依然較大。美國自有住房空置率從(cong) 2004年的1.8%上升到2008年的2.9%，2009年和2010年均為(wei) 2.7%，不僅(jin) 遠遠高於(yu) 過去房地產(chan) 市場深度下跌後反彈過程中的自住房空置率的平均水平1.4%，也高於(yu) 最近十年的平均水平2.2%。租房空置率從(cong) 2005年的9.6%上升到2009年的10.7%，2010年下降為(wei) 9.4%，但今年一季度又回升至9.7%。房地產(chan) 市場的供求失衡導致房價(jia) 的進一步下跌，標準普爾的Case-Shiller20個(ge) 大城市住宅價(jia) 格指數已經連續8個(ge) 月下跌，美國第一季度住房價(jia) 格下滑4.2%，創下新的衰退低點。

　　美國房地產(chan) 市場之所以持續下跌是因為(wei) 住房市場的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決(jue) 定因素是人口總量和人口結構的變化，人口因素對房地產(chan) 市場會(hui) 產(chan) 生長期趨勢性的影響。美國房地產(chan) 周期大約為(wei) 20年左右，而這背後與(yu) 美國的人口統計規律的變化息息相關(guan) 。一方麵是人口總量變化（包括自然增長率與(yu) 移民增長率）對住房需求的影響。美國生育率從(cong) 1990年代初開始進入持續的下降通道。人口普查局公布美國人口最新數字為(wei) 3.08億(yi) 人。過去十年來美國人口增長9.7%，為(wei) 1940年以來的最低增幅。

　　當前美國人口增長主要來自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外來移民是美國人口增長的重要因素之一，然而過去十年來的兩(liang) 次經濟衰退使得美國人對移民態度轉變進一步降低了海外移民的速度。美國蓋瑞·安德森經濟研究中心曾經的一項研究表明，本世紀初，海外移民的到來，促使首都華盛頓及周邊的房地產(chan) 集中地區的房地產(chan) 價(jia) 格上升13.8%；在弗吉尼亞(ya) 州北部和馬裏蘭(lan) 州，在外來移民數量增加113%的同時，房地產(chan) 價(jia) 格上揚了37.5%；而在外來移民數量很少或者沒有外來移民的地區，房地產(chan) 價(jia) 格則出現了下滑。該研究報告顯示，在外來移民數量下降最多的10個(ge) 居民區，外來移民人口平均下降39%，房地產(chan) 價(jia) 格則平均下降了7.6%。

　　而另一方麵，人口結構的變化也決(jue) 定著住房的需求。房屋單價(jia) 與(yu) 家庭年收入的平均百分比不超過2，是美國能夠承受房價(jia) 的真正能力。20世紀70年代初百分比為(wei) 1.7~1.8，但到次貸危機之前，房價(jia) 與(yu) 家庭收入之比高達6%，而這其中正處青壯年的“嬰兒(er) 潮”成為(wei) 美國購房市場的主力軍(jun) ，並由此持續推高了房價(jia) 。所謂“嬰兒(er) 潮”是指在1946年至1964年間出生的美國人，他們(men) 是美國曆史上人數最多的一代，大約有7700萬(wan) 人，占美國成年人的35%。近幾十年來，嬰兒(er) 潮正處在消費力最旺盛的25~30歲時期，初次購房意願年齡段的人口增加直接推升了美國房價(jia) 每年上揚20%~30%。

　　美國人口統計局預測，美國的嬰兒(er) 出生率將長期維持低位，到2030年，美國嬰兒(er) 潮一代都將超過65歲，那時近乎20%的美國居民超過65歲；2050年，這一年齡組的人數還會(hui) 翻一番，從(cong) 2008年的3870萬(wan) 增至8850萬(wan) ，生育率的下降和人口老齡化的加速使美國住房總需求出現較大幅度的下降。

　　回顧美國半個(ge) 多世紀的發展，城市化就是以房地產(chan) 業(ye) 發展為(wei) 重要動力的城市擴大化的過程。而老齡化加速將使得人們(men) 更願意選擇環境汙染小、生活成本低的郊區居住，這也意味著半個(ge) 多世紀以來美國人口從(cong) 鄉(xiang) 村、郊外向大都市區域轉移的過程也很可能放緩，因此大戶型、城市中心的房價(jia) 也麵臨(lin) 長期下行的壓力並進而拖累美國房地產(chan) 市場的長期走向。

　　房地產(chan) 市場從(cong) 來沒有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長因素，人口結構影響房地產(chan) 需求進而影響房地產(chan) 走勢似乎是一個(ge) 逃不出的“鐵律”，對於(yu) 中國亦是如此。按聯合國數據推測，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結構的變化將會(hui) 改變房地產(chan) 市場的供給需求結構。預計中國人口增速將在2015年後進入下降通道，以及2020年60歲以上人口將達到2.5億(yi) ，這個(ge) 時間段也將是中國房地產(chan) 供需結構出現拐點的重要時間窗口。