自“330”政策發布以來，房地產(chan) 市場經過4個(ge) 月的發酵，再度迎來新一輪的回暖，確立了上升態勢。統計局最新數據顯示，6月份房地產(chan) 開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為(wei) 92.63，比上月提高0.2點，這是國房景氣指數在連續16個(ge) 月下降後首次回升。對此，業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，景氣指數的回升，確立此輪房地產(chan) 市場調整拐點顯現，下半年市場將進入常態化的上升通道。

 

　　市場回暖樓市“三速”分化

 

　　近日，深圳市龍崗法院發出首個(ge) 對“330”新政之後關(guan) 於(yu) 二手房交易違約訴訟的判決(jue) ，原因是房主因深圳市場房價(jia) 暴漲，多次違約提高售賣價(jia) 格。據悉，4月下旬，購房者以220萬(wan) 元與(yu) 房主簽署購買(mai) 合同，但在隨後兩(liang) 個(ge) 月內(nei) ，房主從(cong) 一開始加價(jia) 40萬(wan) 元，再度要求加價(jia) 50萬(wan) 元，兩(liang) 次加價(jia) 後，該房價(jia) 格也從(cong) 初始的220萬(wan) 元漲至310萬(wan) 元。

 

　　肆意違約、加價(jia) 售賣在深圳火爆的樓市中屢見不鮮。在“330”新政第二天，便有房主反悔，本確定98萬(wan) 元購買(mai) 深圳前海片區一套32平方米住房的張林，在新政第二天，房主便通知漲價(jia) 7萬(wan) 元。

 

　　值得注意的是，深圳房地產(chan) 市場火爆是此輪樓市回暖後一線城市的一個(ge) 縮影。但在熱鬧的背後，嶽陽、宜昌、秦皇島等地的住房卻乏人問津，當問起市場是否有所好轉時，當地開發商無奈地搖頭，表示雖然市場有所改觀，但與(yu) 一線城市的火熱景象比起來相去甚遠。

 

　　國家統計局最新數據顯示，70個(ge) 大中城市住宅銷售價(jia) 格已從(cong) 1月64個(ge) 城市下降，2個(ge) 城市上漲，轉變為(wei) 5月的20個(ge) 城市上漲，43個(ge) 城市下降，而6月上漲城市個(ge) 數再增至27個(ge) 城市上漲，34個(ge) 城市下降。

 

　　對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉(wei) 表示，房地產(chan) 市場回暖明顯，但分城市來看，房價(jia) 分化依然非常明顯。一線城市需求較旺，新建商品住宅及二手住宅價(jia) 格漲幅遠高於(yu) 二、三線城市。但另一方麵，二線城市與(yu) 三線城市也展現了不同趨勢，二線城市房價(jia) 總體(ti) 平穩，漲幅仍然較小。三線城市房價(jia) 依然下降，但降幅繼續收窄。

 

　　從(cong) 數據來看，一二三線樓市形成了三種速度的回暖態勢。以統計局6月數據為(wei) 例，在多數城市仍處於(yu) 回暖初期時，有部分城市已快速回暖，深圳上漲7.2%，上海上漲2.4%，北京、廣州漲幅達1.6%，杭州漲幅也達到1.3%。因此，在深圳領銜下5個(ge) 城市月漲幅超過1%，進入快速上漲階段，成為(wei) 此次回暖的第一梯隊。天津、沈陽、大連、溫州、無錫等31個(ge) 城市房價(jia) 6月小幅上漲，漲幅平穩，漲幅低於(yu) 1%的部分二、三線城市則形成第二梯隊。而剩餘(yu) 34個(ge) 城市房價(jia) 雖有小幅下跌，但跌幅有所收窄，成為(wei) 此次回暖的第三梯隊。以秦皇島、丹東(dong) 、包頭為(wei) 例，其房價(jia) 分別從(cong) 5月的下跌3%、2%、2%收窄至下跌2%、1%、1%。

 

　　在各地房價(jia) 漲幅呈現“三速”同時，成交量也有類似趨勢。據中原地產(chan) 統計數據顯示，6月前兩(liang) 周，全國54個(ge) 城市合計住宅簽約高達11.3萬(wan) 套，環比上月同期上漲3.1%。其中漲幅最明顯的是一線城市，北京成交3449套、環比上漲11.6%，上海成交8113套、環比上漲超過30%。而同策谘詢研究部數據顯示，6月份監測的14個(ge) 三、四線城市，商品住宅成交量為(wei) 150.43萬(wan) 平方米，環比上月下滑9.42%，同比去年6月下滑16.44%。

 

　　壓力去庫存成關(guan) 鍵因素

 

　　對於(yu) 房地產(chan) 市場出現的分化，多位業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，庫存是此輪回暖的關(guan) 鍵，庫存較高的城市處於(yu) 去庫存階段，在需求難以跟進的背景下，回暖速度較為(wei) 緩慢。

 

　　“三線城市因庫存高企，所以短期之內(nei) 不能迅速消化存量。”中國房地產(chan) 業(ye) 協會(hui) 副會(hui) 長任誌強日前表示，目前全國房地產(chan) 市場一、二、三、四線城市趨勢已經拉開，一線城市反彈明顯，二、三線城市特別是三、四線城市仍然持續下滑。

 

　　易居房地產(chan) 研究院數據顯示，截至6月底，一、二、三線重點監測的35個(ge) 城市新建商品住宅庫存總量26091萬(wan) 平方米，同比增長3.2%。其中，25個(ge) 城市出現同比增長情況，具體(ti) 來看，西寧庫存同比增長高達33.3%，煙台與(yu) 北海同比增幅也高達24.2%與(yu) 22.1%。與(yu) 此同時，從(cong) 去化率來看，6月份，在一線城市存銷比僅(jin) 為(wei) 11.6個(ge) 月的同時，二、三線城市存銷比分別高達15個(ge) 月和20.5個(ge) 月。

 

　　值得一提的是，從(cong) 國家統計局數據可以看到，雖然銷售有所回升，但去庫存壓力並未有所緩解，1至6月份商品房銷售麵積同比增長3.9%，比1至5月份增速上揚了4.1個(ge) 百分點；商品房銷售額增長10.0%，增速提高6.9個(ge) 百分點。但與(yu) 此同時，截至6月末，全國商品房待售麵積同比增長20.8%，總麵積達到65738萬(wan) 平方米，這導致全國房地產(chan) 去化周期提高了接近15%左右。而造成該現象出現的根本原因則是三、四線城市庫存再度大幅增長。

 

　　中國房地產(chan) 研究會(hui) 副會(hui) 長胡誌剛表示，“過去幾年，部分三、四線城市盲目供地開發，一些住房產(chan) 品存在品質低且同質化嚴(yan) 重問題，住房消費回歸理性後，這部分房子自然很少有人問津。有些城市在建規模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升，這樣的城市房地產(chan) 市場將麵臨(lin) 結構性調整。”

 

　　後市拐點顯現下半年持續向好

 

　　對於(yu) 2015年下半年的市場走勢，任誌強表示，2014年這一輪下降的拐點已經出現，換句話說，該輪房地產(chan) 調整已完成V字形的低穀，後麵將是上升階段。

 

　　任誌強說，過去在房地產(chan) 政策出台後，所有城市政策影響明顯，但現在不再是如此，而是有嚴(yan) 重的滯後。在一線城市快速反彈的時候，二線城市還在晃悠，三四線城市還在睡覺。因此，在後半年，二、三線城市的房地產(chan) 市場將受一線城市帶動，呈現穩定上漲的態勢。

 

　　中原地產(chan) 市場總監張大偉(wei) 也認為(wei) ，由於(yu) 經濟發展不均衡、公共資源不均衡、產(chan) 業(ye) 布局不均衡、人口不均衡以及庫存不均衡、成交量不均衡、政策刺激作用不均衡等多方麵因素，使三、四線城市並未同一線城市一樣，但從(cong) 目前來看，三、四線城市的成交量已基本平穩，整體(ti) 市場恢複的趨勢已經明顯。

 

　　中國人民大學國家戰略與(yu) 發展研究院執行院長劉元春提醒稱，應避免房地產(chan) 市場加速分化下可能帶來嚴(yan) 重的“虹吸現象”。他表示，分化中複蘇一般是一種常態，但比較本輪與(yu) 上幾輪房地產(chan) 複蘇的指標可以看到，本輪分化的程度大大超越以往。深圳北京為(wei) 首的一線城市出現暴漲的局麵，房地產(chan) 企業(ye) 加速向一線城市進行布局，部分小房地產(chan) 商卻因固化在三線城市，業(ye) 績出現加速惡化。

 

　　“脆弱中加速分化的複蘇存在著巨大的變數。”劉元春表示，因此後續調控，不能單邊簡單寬鬆導向，而應對一線城市進行適度控製，防止價(jia) 格過度上漲。