2024年我們(men) 去了很多企業(ye) ，深刻感覺到企業(ye) 麵臨(lin) 的壓力和挑戰。在當下經濟變革的關(guan) 鍵時刻，如何促進增長、如何穩房產(chan) 、如何幫助企業(ye) ，都成為(wei) 時代的大話題。

　　我們(men) 與(yu) 知名經濟學家王小魯進行了一次對談，作為(wei) 中國經濟體(ti) 製改革研究會(hui) 常務理事，80年代“莫幹山會(hui) 議”的組織者之一，王小魯對於(yu) 中國宏觀經濟發展有著時代性的視野。

　　以下為(wei) 訪談內(nei) 容。

　　中國經濟，難在哪兒(er) ?

　　孫允廣：今年我們(men) 去了很多地方，跟很多企業(ye) 交流，能感覺到目前民營企業(ye) 麵臨(lin) 的挑戰和壓力很大。您怎麽(me) 看我們(men) 當前的經濟形勢，核心的難點在哪裏?

　　王小魯：整個(ge) 經濟形勢的壓力確實較大。

　　我認為(wei) 近些年影響經濟增長的有兩(liang) 大因素：一個(ge) 是市場化改革的方向問題，再一個(ge) 是需求結構失衡問題。

　　1. 市場化改革的方向

　　中國在改革期間經曆了三十多年經濟高速增長，基本原因是進行了市場化改革，從(cong) 舊的低效率的計劃經濟體(ti) 製轉向了市場經濟體(ti) 製，從(cong) 政府決(jue) 定資源配置轉向市場決(jue) 定資源配置。這是一個(ge) 根本的變化。

　　但改革並沒有改完，有些方麵還不斷有進進退退。這些年來全要素生產(chan) 率在下降，與(yu) 改革的進退有直接關(guan) 係。隻有堅持市場化改革，效率才能提高，才能走出困難。

　　當然，並非所有的問題市場都能解決(jue) 。我前兩(liang) 年有一本書(shu) 再版，叫《市場經濟與(yu) 共同富裕》，主要討論的就是：市場經濟條件下，我們(men) 要怎麽(me) 實現共同富裕?

　　其中講了幾個(ge) 觀點，首先是不能否定市場經濟，必須在市場基礎上實現共同富裕。

　　市場能非常好地促進效率提升，但是它本身無法防止收入差距擴大，貧富分化的問題一定會(hui) 出現，這種情況該怎麽(me) 辦?

　　其實發達國家有成熟的經驗，就是政府把全麵的社會(hui) 保障做起來，把公共服務、醫療、教育、住房、收入再分配這些市場管不了的問題管好，全民分享發展成果，收入差距就下來了。

　　現在有一種傾(qing) 向，把收入差距過大的“板子”打到市場經濟身上，說是搞市場搞出來的，這是鼠目寸光的看法。

　　沒有市場經濟，搞計劃經濟效率低下，大家都窮。做不到共同富裕，隻能共同貧困。

　　我們(men) 的市場活躍了，民營經濟做大了，一般老百姓的生活和就業(ye) 在總體(ti) 趨勢上是改善的，大家的日子明顯都好過了。

　　孫允廣：因為(wei) 整個(ge) 蛋糕做大了。

　　王小魯：對，首先要把蛋糕做大，然後在市場經濟的基礎上，政府去建立和完善收入再分配和公共服務的製度，解決(jue) 低收入群體(ti) 、弱勢群體(ti) 的保障問題，在不改變市場基本規則的條件下分好蛋糕。

　　這幾年一講共同富裕，私人老板就好像成了罪人一樣，這是不行的。比如我們(men) 之前對平台經濟領域搞過反壟斷，對民營教培機構大量解散，其中都有值得商榷的地方。

　　我們(men) 的平台經濟純粹是靠競爭(zheng) 起家的，這個(ge) 過程中有沒有不當行為(wei) ?可能有，比如電商的“二選一”，在競爭(zheng) 過程中給對手設置一點障礙。

　　但這是否構成了壟斷?我認為(wei) 沒到那個(ge) 程度。不當的競爭(zheng) 行為(wei) 糾正就可以了，但當作壟斷來打擊恐怕就過當了。

　　在經濟學裏，壟斷競爭(zheng) 和壟斷是兩(liang) 個(ge) 概念，有明顯區別：

　　壟斷競爭(zheng) 是指有些企業(ye) 通過技術進步和改善經營，在競爭(zheng) 中做大了，占有市場的很大部分份額，但競爭(zheng) 仍在持續。

　　其中某個(ge) 企業(ye) 因為(wei) 做得比別人好，在市場上變成最大的，但這種情況往往是暫時的。如果競爭(zheng) 對手有一招更好，有技術創新，效率更高，就可能超過原來的老大，兩(liang) 家企業(ye) 的位置就換了。這就是市場競爭(zheng) 。

　　按照張伯倫(lun) (美國經濟學家，著有《壟斷競爭(zheng) 理論》)和熊彼特(著有《經濟發展理論》《經濟周期》等)的觀點，壟斷競爭(zheng) 是有利於(yu) 市場競爭(zheng) 的，而且是有利於(yu) 推動技術進步的。壟斷競爭(zheng) 企業(ye) 這種暫時的壟斷狀態實際上是對企業(ye) 技術進步的回報。

　　孫允廣：所以技術優(you) 勢帶來的企業(ye) 規模擴大跟我們(men) 講的經濟學意義(yi) 上的壟斷是有本質區別的。

　　王小魯：是這個(ge) 意思。不要讓人覺得私人企業(ye) 做大了，就好像犯了罪。

　　我們(men) 的市場化改革方向還要堅持，還要持續推進。需要鼓勵市場公平競爭(zheng) ，平等對待國企和民企，改善營商環境。這是第一點。另外一點就是要解決(jue) 需求結構失衡問題。

　　2. 需求結構失衡

　　我說的需求結構失衡不同於(yu) 很多人講的總需求不足。

　　如果總需求不足，通常情況是怎麽(me) 做?通過發貨幣和政府投資去刺激總需求。

　　這套東(dong) 西原本是從(cong) 凱恩斯那兒(er) 來的，但我認為(wei) 凱恩斯這個(ge) 理論並不完善，有很大缺陷。因為(wei) 他把消費需求和投資需求看成了兩(liang) 個(ge) 可以完全替代的東(dong) 西。

　　按照這個(ge) 理論，如果老百姓不花錢，那就隻能靠政府搞貨幣寬鬆來刺激投資，或者直接擴大政府投資，來擴大總需求。

　　貨幣刺激就是放水，通過降息降準，鼓勵企業(ye) 大量借錢投資。而政府直接投資就是靠財政出錢或者政府借貸去投資。

　　我們(men) 都知道拉動GDP增長的三駕馬車是投資、消費、淨出口。如果刺激投資的政策不斷持續，造成的一個(ge) 結果就是投資越來越多，消費越來越少，整個(ge) 需求結構就會(hui) 比例失衡。

　　在全世界範圍內(nei) ，絕大部分國家的GDP支出構成，都是消費占主體(ti) ， 在80%左右，投資不到20%，發達國家也一樣。但是我們(men) 國家消費的比例一直大幅度低於(yu) 國際水平，而投資的比例大幅高於(yu) 國際水平。

　　在改革開放期間，從(cong) 80年代到2000年左右，我們(men) 國家的消費占比是60%多，投資占比30%多，也顯著高於(yu) 世界水平，這是可以理解的。

　　因為(wei) 當時我們(men) 進入了經濟高速增長軌道，處在工業(ye) 化和城市化大規模推進的階段。企業(ye) 需要增加廠房設備，人們(men) 需要更多的房子、更多的道路、更多的配套設施，有大量基礎建設需要投資，所以當時消費率相對低，投資率相對高是合理並且有其必然性的。

　　但到了今天，工業(ye) 化已經基本完成，城市化完成了大半。投資比例應當降低，消費比例應當提高。但這個(ge) 比例不但沒有調整過來，反而投資率進一步上升，消費率卻降到50%多。這造成了很多問題。

　　比如當下的情況，產(chan) 品不好賣，價(jia) 格下降，有些經濟學家出來解釋說是通貨緊縮，需要靠大量增發貨幣來解決(jue) 。我認為(wei) 這是完全錯誤的判斷。

　　現在的問題不是貨幣發少了，而是發多了。但為(wei) 什麽(me) 貨幣擴張沒有導致價(jia) 格上漲，反而下降了，PPI增長率經常是負的?(PPI，生產(chan) 者價(jia) 格指數)

　　這背後的原因是企業(ye) 的產(chan) 能過剩，導致過度競爭(zheng) ，企業(ye) 之間互相殺價(jia) 競爭(zheng) 。而實際上產(chan) 能過剩就是不斷刺激投資和消費不足造成的。

　　‍所以現在就僵持住了，說是需求不足，那就多發貨幣刺激經濟，可貨幣發得越多，企業(ye) 投資越多，產(chan) 能越過剩，企業(ye) 之間就越會(hui) 殺價(jia) ，不光解決(jue) 不了問題，還讓情況加倍惡化。

　　實際上，市場導向的大多數民營企業(ye) 在產(chan) 能已經過剩的情況下，即便貨幣寬鬆，也不敢隨便投資。

　　這就導致多發的貨幣在空轉，一些負債(zhai) 過多效率過低的企業(ye) 和投資過多的地方政府不斷借新債(zhai) 還舊債(zhai) 。結果債(zhai) 務負擔越來越重，效率越來越低。

　　打破僵局，怎麽(me) 辦?

　　孫允廣：前段時間有學者在討論一個(ge) 問題：假設現在中央政府拿出10萬(wan) 億(yi) 來刺激經濟，應該怎麽(me) 做?有人說支持刺激投資，去做新基建，有人說是建議發消費券，您的觀點是什麽(me) ?

　　王小魯：我也注意到了，記得當時有一個(ge) 主要觀點是拿出十萬(wan) 億(yi) 來刺激經濟，改善民生。

　　首先，我認為(wei) 改善民生是關(guan) 鍵，這樣才能提振消費，擴大市場需求。但最好不要用“刺激”這個(ge) 詞，也不要拿這個(ge) 錢去擴大政府投資。

　　需求不是刺激出來的，是需要讓國民收入分配結構回到正常狀態，讓老百姓得到他該得的東(dong) 西。這包括全民覆蓋的社會(hui) 保障和教育、醫療、住房等公共服務。國民收入分配結構合理了，老百姓自然會(hui) 消費，需求自然會(hui) 擴大。

　　現在城鎮就業(ye) 四億(yi) 七千萬(wan) 人，超過一半是農(nong) 民工，他們(men) 沒有城鎮戶口，大量的人沒有納入社會(hui) 保障。

　　設想一下，你長期在城市裏幹活，卻不被當做本地居民，沒有養(yang) 老保險、失業(ye) 保險、住房保障，生活的抗風險能力極低，怎麽(me) 敢去消費?如果不把這些人的問題擺在首要位置上來解決(jue) ，消費又怎麽(me) 可能刺激起來?

　　如果政策僅(jin) 局限於(yu) 以舊換新補貼等方麵，不會(hui) 有持續的效果，還很可能造成資源浪費。

　　如果人家的車本來沒用到年頭，用不著換車，你偏要鼓勵去換，這就是資源浪費，不如把這些錢花在該解決(jue) 的問題上。

　　不過這些年一講提振經濟就說投資，現在終於(yu) 說到消費需求了，這是進步。隻是講消費要多關(guan) 注那些老百姓本來早就該解決(jue) 、急需解決(jue) 的問題。首先把市場理順。

　　市場競爭(zheng) 環境改善了，企業(ye) 會(hui) 發展，就業(ye) 會(hui) 增加，員工的工資會(hui) 提高，人們(men) 自然會(hui) 多消費。然後剩下的社會(hui) 保障、住房保障、醫療、教育等等問題，不能靠市場，必須由政府來全力解決(jue) 。

　　因此關(guan) 鍵是市場的事要由市場決(jue) 定，政府的錢要花在民生上，回歸一個(ge) 合理的收入分配格局，把社會(hui) 保障做好，把必要的公共服務做好，讓老百姓沒有後顧之憂。

　　如果四億(yi) 七千萬(wan) 城鎮勞動者都有了社會(hui) 保障，失業(ye) 了都有保險，都沒有住房的後顧之憂，那他有什麽(me) 不敢消費的?

　　孫允廣：之前有一場關(guan) 於(yu) 資產(chan) 負債(zhai) 表衰退的討論，您覺得我們(men) 現在是真實地陷入了這種衰退嗎?會(hui) 像日本一樣出現經濟長久增長乏力的局麵嗎?

　　王小魯：現在經濟肯定是麵臨(lin) 困難的，原因主要是前麵提到的那些。如果我們(men) 能做出正確的改變和調整，眼前的困難還是中短期的困難，苦日子再過兩(liang) 三年，經濟也就恢複到常態了。

　　至於(yu) 資產(chan) 負債(zhai) 表衰退這個(ge) 話題，我其實不太看好辜朝明的說法，原因是我覺得他過多從(cong) 會(hui) 計學賬本角度出發看問題。

　　現象是不是他說的那樣呢?是的——經濟不好，企業(ye) 不敢貸款、不敢負債(zhai) ，為(wei) 了降低風險都趕緊把能還的債(zhai) 還掉，同時收縮經營。對企業(ye) 來說這是理性行為(wei) ，不過也確實在宏觀上造成了大家都收縮，經濟還會(hui) 繼續下滑的結果，每個(ge) 經濟周期都有這樣的過程。

　　但這仍然是現象，不是本質。因為(wei) 看到資產(chan) 負債(zhai) 表在收縮，就得出結論說原因在於(yu) 企業(ye) 不借債(zhai) 了，政府要鼓勵借債(zhai) ，或者政府要替企業(ye) 借債(zhai) ，稱之為(wei) 修複資產(chan) 負債(zhai) 表，這是一個(ge) 非常脆弱和單薄的結論。

　　光看資產(chan) 負債(zhai) 表是沒用的，我們(men) 要回到實體(ti) 經濟中去看這個(ge) 過程。

　　在經濟麵臨(lin) 困難時，企業(ye) 不借債(zhai) 是理性行為(wei) ，但也會(hui) 造成經濟繼續下滑的宏觀效應，政府需要做點事幫助經濟從(cong) 泥坑裏爬出來。

　　可是怎麽(me) 做?主要不是靠鼓勵企業(ye) 借債(zhai) 投資，或者擴大政府借債(zhai) 投資。如果應對不當，很可能出現像日本房地產(chan) 泡沫破滅後經濟長期停滯的狀況，而且可能更嚴(yan) 重。

　　這裏講講羅斯福新政，其中有值得借鑒的地方。

　　關(guan) 於(yu) 美國三十年代大蕭條，多數人的觀點認為(wei) 羅斯福新政就是凱恩斯主義(yi) ，是靠擴大貨幣供應、擴大政府投資，把經濟拉起來了。

　　我對美國從(cong) 20年代到40年代的統計數據做了詳細的研究，也查了不少其他資料，得到的結論和這個(ge) 說法完全相反。研究結果發表在2020年的《比較》雜誌上，題目是“美國大蕭條與(yu) 新政再思考”。

　　第一，整個(ge) 羅斯福新政到二戰前(1934-1940年)， GNP年均增長7%，M2年均增長8%，M2年均增長率隻比GNP增長率高一個(ge) 百分點。當時美國統計用的是GNP，不是GDP，二者意思差不太多。按照現在的觀點來看，這是非常穩健的貨幣政策，不是擴張性政策。

　　第二，當時美國的政府投資是擴大了一些，但是政府投資的增長率並沒有高過GNP的增長率。1934到1940年，政府建設投資年均增長6.6%，政府投資擴張速度低於(yu) 經濟增長速度，意味著當時也不是擴張性的政府投資增長。

　　美國有一個(ge) 很著名的田納西水利工程，是新政期間投資的。很多人把這個(ge) 例子作為(wei) 羅斯福新政的代表，以此論證他們(men) 搞的是政府投資擴張。實際上這個(ge) 項目在當時整體(ti) 政府投資中占比不大，是一個(ge) 很局部的東(dong) 西。

　　整個(ge) 新政期間，美國政府主要做的是什麽(me) ?羅斯福稱之為(wei) “3R”政策，就是Relief、Recovery、Reform，翻譯過來就是救助、複蘇、改革。

　　當時救助是第一位的，政府大量花錢救濟失業(ye) 者，從(cong) 政府財政支出結構中能看到，這是政府花錢最多的地方。

　　因為(wei) 經濟滑坡，企業(ye) 幹不下去了，大量工人失業(ye) 甚至沒飯吃，新政不光花了很多錢救濟這些人，還建立了失業(ye) 保險體(ti) 係，讓沒有工作的人能拿到失業(ye) 保險金。

　　為(wei) 了做這件事，其它很多政府支出項目都被壓縮了，所以這並不是政府支出擴張，而是壓掉了很多無關(guan) 緊要的政府支出，優(you) 先去做這件改善民生的事情。

　　那麽(me) 老百姓得到救濟，有錢吃飯了，有錢消費了，直接帶來的結果是什麽(me) 呢?於(yu) 企業(ye) 而言，是需求增加了，產(chan) 品能賣出去了，自然也就活下來了，可以正常經營了。

　　因此羅斯福新政之所以能一步一步讓企業(ye) 恢複，關(guan) 鍵是在做好了民生改善。當時凱恩斯去見過羅斯福，兩(liang) 個(ge) 人談得並不融洽。凱恩斯走後，羅斯福跟身邊的人說，“這是個(ge) 書(shu) 呆子”，他並不信凱恩斯那一套。

　　而羅斯福新政效果是非常明顯的。從(cong) 他上台實行新政的第二年(1934年)起，經濟就恢複9%的正增長，緊接著就是平均7%到8%的增長率，一直持續到二戰期間。1934—1940年的年均增長率是7.0%，1941—1945年的年均增長率是9.4%。

　　對於(yu) 羅斯福新政，不光國內(nei) 有很多誤解，國外也是。很著名的美國經濟學家薩繆爾森在他的《經濟學》一書(shu) 中認為(wei) ，新政措施延遲了複蘇，真正的複蘇是美國政府為(wei) 準備二戰而擴大軍(jun) 事開支帶來的。

　　但其實他把時間都搞錯了。二戰在1939年才全麵爆發，主要是在40年代，美國是41年末珍珠港事件後才參戰。而羅斯福新政主要發生在30年代，這是兩(liang) 碼事。

　　美國經濟從(cong) 1934年就迅速複蘇，到參戰前已經保持了七、八年高速增長。況且美國一參戰就大量拿錢去支持其它國家，證明當時經濟已經很繁榮了，這個(ge) 繁榮離不開羅斯福新政。

　　回到羅斯福新政對我們(men) 的啟發，那就是預防或者應對衰退，需要找對根源，不能頭疼治頭，腳疼治腳，更不能把貨幣放水和政府投資擴張當成能治百病的靈丹妙藥。

　　所以如果要問經濟怎麽(me) 辦，我的看法也是救助、複蘇和改革。

　　救濟失業(ye) ，健全社會(hui) 保障和公共服務，改善民生，啟動消費，把整個(ge) 國民經濟的分配結構理順，通過推進市場化改革掃除發展障礙，改善營商環境，這才是解決(jue) 根本問題之道，才能恢複經濟健康增長。

　　房地產(chan) ，觸底了嗎?

　　孫允廣：公共醫療、住房、教育、營商環境等這麽(me) 重要，這些年我們(men) 為(wei) 什麽(me) 發展相對欠缺?

　　王小魯：醫療的改變還多一點，現在農(nong) 村合作醫療至少可以報銷大病的一定比例，已經取得的進步要肯定。

　　但是社會(hui) 保障覆蓋麵是一個(ge) 大問題，我們(men) 需要持續推進。現在城鎮4.7億(yi) 人就業(ye) ，還有一億(yi) 人沒有納入職工醫療保險和養(yang) 老保險，2.3億(yi) 人沒有失業(ye) 保險，主要都是外來勞動者。所有外來勞動者都沒有享受住房保障。

　　90年代的時候我們(men) 搞住房改革，當時的基本思路就是雙軌製，商品房是一軌，保障房是另一軌，兩(liang) 軌並行。富人和中等收入居民可以到市場上去買(mai) 商品房，窮人由政府提供保障房，低價(jia) 格，低租金。這兩(liang) 軌覆蓋的人口體(ti) 量要差不多大。

　　但事實上這麽(me) 多年來，隻有商品房這一軌做大了，保障房的覆蓋麵很有限。

　　而且那時候搞經濟適用房，出現過富人開著豪華車到處去買(mai) 經濟適用房的現象，連個(ge) 限製都沒有，那不叫保障房，沒有起到保障房的作用。真正的低收入階層，有多少人能住上保障房?特別是外來務工沒有戶口的人，甚至根本沒被考慮在內(nei) 。

　　孫允廣：政策在落實過程中還是會(hui) 遇到很多挑戰。當下我們(men) 的保障房不足，這個(ge) 方麵肯定是要去補齊的。但我們(men) 發展的目的應該是讓更多人住上更好的房子，而不是用保障房去解決(jue) 當下房地產(chan) 的問題。

　　王小魯：保障房政策是解決(jue) 低收入居民基本生存條件的政策，在所有發達國家也都是一項重要政策。

　　住房的事有兩(liang) 方麵問題，一個(ge) 是保障房沒發展起來，各級政府對此不太感興(xing) 趣，因為(wei) 這個(ge) 事不掙錢，而賣地去做商品房能掙錢。另一個(ge) 問題，這些年商品房建設在過度擴張，形成了泡沫。‍‍

　　我們(men) 看近20年，中國的實際GDP漲了三、四倍，大城市房價(jia) 卻漲了二十、三十倍。房地產(chan) 今天麵臨(lin) 的問題，其實就是過去房價(jia) 惡性上漲、房屋建設過度開發投資導致的。

　　首先是土地財政體(ti) 製促使地方政府不斷抬高地價(jia) ，地價(jia) 飛漲導致了房價(jia) 飛漲，炒房的人大量囤房，刺激房地產(chan) 企業(ye) 快速擴張，不斷增加在建房屋的麵積。

　　過去10年，每年商品房竣工麵積最高10億(yi) 平米，但每年新開工房屋麵積大多在20億(yi) 平米以上，施工麵積一直擴大到90億(yi) 平米，房地產(chan) 企業(ye) 手裏的在建存量越來越大，並借了巨額債(zhai) 務。現在賣不出去了，這麽(me) 大的存量釋放不出去，就成了比較大的包袱。

　　孫允廣：前段時間，房地產(chan) 密集出台了很多政策。也存在一些結構性矛盾，從(cong) 市場的角度上看，供大於(yu) 求，再疊加人口結構與(yu) 出生率下降，長期來看房價(jia) 下跌幾乎是必然趨勢。但從(cong) 政府的角度看，中國人的資產(chan) 主要在房地產(chan) ，房價(jia) 下跌會(hui) 影響消費，進而對經濟造成巨大壓力，國家層麵希望房價(jia) 能穩住。您怎麽(me) 看這兩(liang) 種趨勢的博弈?

　　王小魯：我的看法是，經濟規律不以任何人的意願為(wei) 轉移。

　　大規模過度開發一定導致泡沫，泡沫越來越大，不可能永遠不破。一旦破滅，對房地產(chan) 行業(ye) 就是一場大危機。危機過後，房地產(chan) 業(ye) 必然要收縮到合理水平，這是躲不開的挑戰。

　　我大致算了一筆賬。按2020年人口普查的數據，中國城鎮人口人均住房建築麵積是37.6平米。這不包括空置房，也不包括房地產(chan) 企業(ye) 的在建住房。

　　如果按15%的空置率這一保守估算，我國城鎮既有住房麵積是399億(yi) 平米，2023年加上新增住房麵積後是433億(yi) 平米，此外，房地產(chan) 企業(ye) 正在施工和待售的商品住房最終還是要進入市場銷售，這部分是62億(yi) 平米，也就是說我國全部城鎮住房存量達到495億(yi) 平米。分攤至全國城鎮居民，人均達53平米，如果按75%折合成居住麵積，平均為(wei) 40平米。

　　這是什麽(me) 水平?我們(men) 來和發達國家做個(ge) 對比。

　　世界範圍內(nei) ，發達國家間人均住房情況也存在較大差異。美國人均住房(居住麵積)超過60平米，日本為(wei) 30多平米，此差異源於(yu) 日本人口密度高、美國地廣人稀。

　　相較而言，英法德等國情況與(yu) 我國較為(wei) 接近，因此用歐洲發達國家為(wei) 參照係比較合適，他們(men) 的人均居住麵積大致在40到45平米之間。

　　由此可見，我國現有城鎮住房存量(含空置房和正在施工的房屋)所反映出的人均水平已經非常接近發達國家水平，顯著超前於(yu) 我們(men) 當下的發展水平。

　　那麽(me) ，中國房地產(chan) 未來還有多大的市場空間?這個(ge) 問題取決(jue) 於(yu) 中國未來的城市化發展，也就是說還有多少人要進城。

　　目前我國城鎮化率按常住人口算已經66%了，如果未來十年中國經濟正常發展，到2035年城鎮化差不多完成，可以達到75%，比現在再提高9個(ge) 百分點。

　　屆時，如果我們(men) 達到歐洲發達國家住房的中等水平，人均居住麵積按42平米計算，全部住房麵積需要達到588億(yi) 平米。剩餘(yu) 的需求空間隻有93億(yi) 平米。考慮到拆舊換新的因素和部分人口就地城鎮化的因素，互相抵消後，充其量還有100億(yi) 平米空間，未來12年年均可銷售8.3億(yi) 平米。

　　‍中國前兩(liang) 年商品住房售出麵積最高的時候達到過17億(yi) 平米，現在已經跌到9億(yi) 多平米了，還沒有跌到位。

　　未來如果還幻想讓房地產(chan) 回到以前的“支柱產(chan) 業(ye) ”地位，是不可能做到的。

　　孫允廣：這對地方政府也會(hui) 是一個(ge) 極大的挑戰，因為(wei) 短時間內(nei) 找不到新的財政增長點。

　　王小魯：土地收入大減，房價(jia) 也會(hui) 大減。房價(jia) 下跌總體(ti) 上對老百姓是好事，未來買(mai) 房的人負擔會(hui) 減輕。但這個(ge) 事情涉及多方利益，已經買(mai) 了房子並且空置的人肯定會(hui) 覺得虧(kui) 了。房地產(chan) 企業(ye) 的房子難賣，也麵臨(lin) 嚴(yan) 重困難。但過去寅吃卯糧的過度發展現在走到頭了，事情要回歸正軌，房價(jia) 自然也會(hui) 掉下來。

　　未來的房地產(chan) 主要麵臨(lin) 兩(liang) 個(ge) 問題：

　　一方麵保障性住房必須要有，因為(wei) 總有不少低收入人群買(mai) 不起房。特別是像北京這種大城市，房價(jia) 哪怕跌一半，對很多人來說依舊是太高了。廉租房等保障房是必需的。要為(wei) 更多外來打工的人做好住房保障。

　　另一方麵，房價(jia) 和房地產(chan) 供求如果恢複到一個(ge) 更合理的水平，住房也就不那麽(me) 貴了，會(hui) 有更多人能買(mai) 得起房。

　　這兩(liang) 條對一般老百姓都是有利的。當然也會(hui) 傷(shang) 及一些人的既得利益。但已經沒有其他選擇空間。

　　孫允廣：麵對結構性的困境，改革往往是很難的，您怎麽(me) 看這個(ge) 問題?

　　王小魯：改革從(cong) 來沒有輕鬆過。回頭去看我們(men) 1978年的改革開放，也難，但是我們(men) 走出來了。

　　從(cong) 原來所有的事情都是政府說了算，到絕大多數領域都有了民營企業(ye) ，有了市場競爭(zheng) ，市場調節的民營企業(ye) 占了經濟的主要部分，從(cong) 過去大一統的計劃經濟到部分實現了市場化，才有了我們(men) 過去30多年的經濟高速增長。

　　在改革過程中，最難的事情就是給自己動刀子做手術，打破既得利益。改革開放時期做到了，所以成功了。當年說，誰不改革就下台，不是說著玩兒(er) 的，也給了全中國人民很大的信心，推動了巨大的改革浪潮。

　　我覺得無論大環境如何，一個(ge) 很重要的因素叫事在人為(wei) ，我還是期待看到咱們(men) 國家繼續保持在1978年以來的改革軌道，國民收入分配結構回到正常狀態。全民的社會(hui) 保障要有更大的發展，與(yu) 此同時加大市場活力的釋放，堅持市場化改革方向，並且落實到位。

　　新中國的曆史上，我們(men) 跑過偏、吃過虧(kui) ，但我們(men) 也有很強的調整能力，隻要頭腦清醒，及時糾正不合理做法，進一步改革開放、保護民營企業(ye) ，保護市場競爭(zheng) ，經濟的陣痛期是可以度過的。