北京“學區房”瘋了

　　北京最貴的房子，既不是玉淵潭公園附近價(jia) 格曾超過20萬(wan) 元/平方米的釣魚台七號院，也不是緊挨天安門、開盤即超過10萬(wan) 元/平方米的霞公府，更不是鳥巢旁的豪宅盤古大觀，而是分布在重點小學附近、被稱作“學區房”的普通住宅。

　　學區房，一般指的是重點小學片內(nei) 的房產(chan) 。根據北京市相關(guan) 教育政策，北京的小學生入學實行就近劃片入學，每所小學隻招收周邊特定區域的學生。對於(yu) 許多重點小學而言，隻有戶口在其劃定的特定區域的學生才能就讀。

　　由於(yu) 北京市的優(you) 質重點小學資源十分稀缺，就學需求量又十分巨大，重點小學“門票”一票難求。擁有一間指定區域內(nei) 的住房(有的學校還需要學生的戶口與(yu) 住房一致)，孩子便可以有資格進入重點學校讀書(shu) 。

　　“學區房”有多貴？舉(ju) 個(ge) 例子，在北京西單附近的文昌胡同，一間麵積僅(jin) 有10平方米的民宅，售價(jia) 卻高達340萬(wan) 元。因為(wei) ，附近有一所被認為(wei) 是“北京最好的小學”之一的實驗二小。

　　6月以來，記者走訪北京一些重點小學附近的二手房市場，發現盡管中國樓市整體(ti) 趨冷，但被稱作“學區房”的“特種房”價(jia) 格，卻逆市瘋漲。

　　文昌胡同：

　　10平方米房子標價(jia) 340萬(wan) 元

　　“在我老家，這種房子養(yang) 豬都嫌小。”7月5日，在文昌胡同附近一家房屋中介看房的王致勝(化名)，麵對10平方米的袖珍宅子和令人瞠目結舌的340萬(wan) 元的房價(jia) ，一臉困惑。

　　王致勝的老家在河南新鄉(xiang) ，10年前來北京闖蕩，如今經營一家傳(chuan) 媒公司。“兒(er) 子今年上小學，我覺得以自己的實力，在學校附近買(mai) 個(ge) 小點兒(er) 的房子應該不是問題，可是今天一看，徹底傻眼了。”王致勝坦言，之所以想買(mai) 學區房，就是想讓孩子進入好學校，沒想到價(jia) 格這麽(me) 貴。

　　王致勝告訴記者，中介帶他看的那間房子，就在文昌胡同裏，“這間麵積隻有10平方米的房子破舊、低矮，采光也不好，有些地方連牆皮都脫落了，簡直慘不忍睹。這麽(me) 又小又破的房子，一個(ge) 人住都夠嗆，如果住一家人，人均居住麵積恐怕還比不上我們(men) 老家一頭豬住的麵積大。”

　　如此質劣價(jia) 高的房子，讓王致勝大呼意外。但他不知道，在北京，這樣的學區房十分緊俏。

　　采訪中記者發現，由於(yu) 離實驗二小很近，文昌胡同一帶的房源價(jia) 格普遍都在15萬(wan) 元/平方米以上，這一房價(jia) 無疑將擠入北京最貴的房源行列。一位中介顧問告訴記者，來這邊看房的人特別多，如果房源價(jia) 格標低了，很快就會(hui) 被客戶搶走。

　　而王致勝所說的這套僅(jin) 有10平方米的房子，價(jia) 格標到了340萬(wan) 元，其單價(jia) 高達34萬(wan) 元/平方米，這一價(jia) 格幾乎超出了北京所有最高端的一手樓盤的售價(jia) ，釣魚台七號院、霞公府、盤古大觀等知名豪宅，與(yu) 這間小房子比，簡直“弱爆了”。

　　西單附近某單位一位職員曾告訴記者，他和同事都想將自己的孩子送進實驗二小讀書(shu) ，但除非戶口在這裏，不然，就得買(mai) 房落戶，除此別無他法。

　　當家長們(men) 齊刷刷把目光投向學區房，“天價(jia) 胡同房”的出現就不奇怪了。

　　近年來，北京各重點小學附近的學區房價(jia) 格一路水漲船高。根據北京市教育部門的規定，文昌胡同屬於(yu) 實驗二小的劃片區域。在一房難求的局麵之下，文昌胡同一帶的房源近年來也是步步高漲。

　　采訪中記者了解到，除了這套10平方米340萬(wan) 元的房子外，文昌胡同另一套14.6平方米的房子，賣到了460萬(wan) 元，單價(jia) 同樣超出了30萬(wan) 元/平方米。

　　部分區域：學區房價(jia) 格是其他房源的2～3倍

　　地產(chan) 業(ye) 內(nei) 常常說，房地產(chan) 第一是地段，第二還是地段。如果用地段屬性來衡量的話，文昌胡同位於(yu) 北京長安街沿線，又是北京西二環以內(nei) ，毫無疑問屬於(yu) 城市核心區，地段優(you) 勢非常明顯，房價(jia) 高還可以理解；但是在北京北四環以外，也有一批特殊的房源，價(jia) 格超過5萬(wan) 元/平方米，部分房源一度接近10萬(wan) 元/平方米，實在是匪夷所思。

　　這就是被戲稱為(wei) “宇宙中心”的北京北四環外五道口華清嘉園，這裏的一套學區房曾掛牌價(jia) 高達10萬(wan) 元/平方米。

　　7月9日，一家中介置業(ye) 公司的顧問告訴記者，華清嘉園學區房帶有重點小學—中關(guan) 村二小學區的名額，以小戶型為(wei) 主，麵積多在37~60平方米，由於(yu) 戶型小，容易出手，單價(jia) 較高，價(jia) 格多在6萬(wan) 元~8萬(wan) 元/平方米，部分房源的價(jia) 格甚至超過9萬(wan) 元/平方米。

　　據了解，北京西四環、南四環等區域的多數房源均價(jia) 為(wei) 3萬(wan) 多元/平方米，很顯然，華清嘉園的學區房的價(jia) 格超過同類區域房源價(jia) 格一到兩(liang) 倍。

　　此外，記者了解到，目前在北京重點小學資源集中的區域，已經形成了幾個(ge) 頗具規模的熱點學區房板塊，如中關(guan) 村地區，包括中關(guan) 村、學院路以及萬(wan) 柳附近；東(dong) 城區東(dong) 四板塊；西城區平安裏板塊；朝陽區朝陽門板塊等。

　　學區房逆勢上漲，

　　6萬(wan) ～7萬(wan) /平方米的占1/3

　　近日，《中國經濟周刊》、中國經濟研究院與(yu) 鏈家地產(chan) 聯合推出了“北京學區房價(jia) 格地圖”。該地圖編製方法為(wei) ：共選擇了北京內(nei) 城6區的30個(ge) 重點小學，並挑選了這30個(ge) 小學附近的代表性二手樓盤，以其5月份的銷售價(jia) 格為(wei) 樣本。

　　從(cong) 這30個(ge) 代表性樓盤來看，售價(jia) 最高的是位於(yu) 海澱區的東(dong) 南小區，這個(ge) 小區是海澱區中關(guan) 村一小的學區房，目前銷售價(jia) 格為(wei) 8.95萬(wan) 元/平方米。價(jia) 格最低的是位於(yu) 豐(feng) 台區的永善裏小區，它是豐(feng) 台第五小學的學區房，目前售價(jia) 隻有3.32萬(wan) 元/平方米。

　　據鏈家地產(chan) 測算，這30個(ge) 樓盤目前銷售均價(jia) 為(wei) 6.07萬(wan) 元/平方米。

　　具體(ti) 來看，在這30個(ge) 樓盤中，銷售價(jia) 格在8萬(wan) 元/平方米以上的有3個(ge) ，價(jia) 格在7萬(wan) 元~8萬(wan) 元/平方米之間的有6個(ge) ，價(jia) 格在6萬(wan) 元~7萬(wan) 元/平方米之間的有10個(ge) ，價(jia) 格在5萬(wan) 元~6萬(wan) 元/平方米之間的有3個(ge) ，價(jia) 格在4萬(wan) 元~5萬(wan) 元/平方米之間的有3個(ge) ，價(jia) 格在3萬(wan) 元~4萬(wan) 元/平方米之間的有5個(ge) 。

　　今年以來，受到限購政策的持續作用以及信貸環境趨緊的影響，北京樓市出現了一定的結構調整。表現在二手房市場，據鏈家地產(chan) 監測，今年春節後，市場逐漸走低，5月北京市二手住宅成交均價(jia) 為(wei) 2.86萬(wan) 元/平方米，環比降幅達到4.75%。

　　盡管大勢趨冷，但重點優(you) 質小學附近的學區房價(jia) 格卻比較堅挺。據鏈家地產(chan) 監測，今年5月學區房均價(jia) 為(wei) 5.07萬(wan) 元/平方米，環比上漲0.7%。以位於(yu) 北京東(dong) 城區光明小學附近的龍潭北裏項目為(wei) 例，2012年該項目成交均價(jia) 隻有3萬(wan) 多元/平方米，2013年大幅上漲50%左右，售價(jia) 高至5.17萬(wan) 元/平方米，目前，該項目的售價(jia) 已達到5.19萬(wan) 元/平方米，一直延續著上漲的勢頭。

　　而日前一條北京教育新政的出台，更令學區房價(jia) 格走勢看漲。

　　4月18日，北京市教委發布《2014年義(yi) 務教育階段入學工作意見》(下稱《意見》)，提出今年北京市小學免試就近入學，小升初實行單校劃片或多校劃片入學，取消延續多年的共建招生。所謂共建招生，是指一些機關(guan) 單位、企業(ye) 等和重點學校存在共建合作關(guan) 係，學校為(wei) 共建單位提供一定的招生名額，而共建單位則在其他方麵回報學校。

　　21世紀不動產(chan) 集團市場發展中心總監桑豫峰認為(wei) ，北京市新出台的入學政策，旨在平衡各義(yi) 務教育學校的資源，給愈來愈嚴(yan) 重的擇校潮降溫。作為(wei) 特權而長期存在的共建生被一舉(ju) 取消，值得高度稱讚。但這一新政也意味著，在“就近入學”要求下，“居住地”這一因素在獲得優(you) 質學校的硬性條件中的權重更大，這對高燒不退的學區房價(jia) 格無疑是一種強化。

　　對此，鏈家地產(chan) 分析師張旭表示，2013年北京房地產(chan) 調控“國五條”細則出台後，“滿五年+唯一”的免所得稅房源成為(wei) 二手房市場的“香餑餑”。這些房源價(jia) 格在今年的二手房市場帶頭上漲，其中帶重點小學名額的二手房更是漲幅巨大，最終形成了部分學區房衝(chong) 擊10萬(wan) 元/平方米的局麵。█