與(yu) 去年中央經濟工作會(hui) 議中“房地產(chan) ”“保障房”的集體(ti) 缺席相比，今年經濟工作會(hui) 議使用大量篇幅詳解“去庫存”“降房價(jia) ”，再次讓各方感到“有點意外”。

　　“本屆政府就任以來，在重大會(hui) 議上提及有關(guan) 房地產(chan) 內(nei) 容一般都隻言片語。像今年這樣明確、具體(ti) 、有層次地分解去庫存任務還是第一次，足見中央層麵對去庫存的重視。”國務院發展研究中心一位負責人指出。

　　在本年度中央經濟工作會(hui) 議上，中央為(wei) 房地產(chan) 去庫存開出了一張包括加快農(nong) 民工市民化等在內(nei) 的詳細“藥方”。“今年中央給出的去庫存辦法非常詳細，雖然重點是去庫存，但實際指向的問題是經濟回落，今年購房市場總體(ti) 活躍，但房地產(chan) 開發投資仍然沒有起色，明年加速去庫存則有望拉動國內(nei) 投資。”獨立經濟學家陳劍波指出。

　　地方政策窗口期

　　對於(yu) 地方政府而言，中央給出的解藥十分對症。

　　“從(cong) 地方政府的角度來說，庫存積壓直接影響土地收入，因此中央給出的相關(guan) 要求，地方政府會(hui) 在明年年初全力落實。”上述國務院發展研究中心負責人指出。

　　“實際上，關(guan) 於(yu) 農(nong) 民工購房的政策省內(nei) 有城市已經出台過，而租房市場方麵預計明年地方政府會(hui) 更多介入。”東(dong) 部某省住建廳的一位官員對記者表示，“我們(men) 之前已經擬定了關(guan) 於(yu) 收購存量房作為(wei) 保障性租、住房的方案，預計年後開始實施。”

　　目前根據中央釋放的信號，2016年棚戶區的改造工作也已經確定了以貨幣化補償(chang) 為(wei) 主，從(cong) 資金量來看，加上財政支持與(yu) 信貸資產(chan) 證券化試點所置換的額度，全部資金將超過萬(wan) 億(yi) 元。

　　“明年要求庫存量大的城市打通保障性住房和商品房市場，保障性住房通過市場收購存量住房實現的力度將大大加強，預計各地都會(hui) 申請大量資金額度來做這件事。”上述東(dong) 部某省住建廳官員表示。

　　按照住建部的要求，未來一年內(nei) ，要求地方政府在有資金支持的情況下，打通商品房市場和棚改安置房；打通商品房與(yu) 公租房；打通商品房和租賃市場。

　　“尤其是公租房，目前部分城市對公租房的需求量大，且政府機關(guan) 、企事業(ye) 單位以單位名義(yi) 租賃住房，職工還可享受補貼，因此這也成為(wei) 消化存量房的一個(ge) 重要出口。”北京市住建局的一位官員表示。而據記者了解，目前北京的部分央企為(wei) 職工提供公租房有30%的貨幣補貼。

　　此外與(yu) 農(nong) 民工相關(guan) 的戶籍製度改革也成為(wei) 未來地方政府的政策著力點。事實上，早在上半年和11月份，安徽、四川和河南等省及下屬市縣已出台了鼓勵農(nong) 民購房的相關(guan) 優(you) 惠政策。

　　不過，業(ye) 內(nei) 分析人士也指出，以戶籍製度改革為(wei) 契機增加樓市購買(mai) 需求，這樣的政策邏輯很難在短時間內(nei) 見到效果，因此短期內(nei) 的去庫存政策還將以市場刺激為(wei) 主。

　　除此之外，多位業(ye) 內(nei) 人士也對記者指出，其他與(yu) 穩定住房消費相關(guan) 的常規手段未來也將加大力度，如地方政府常用的提高公積金貸款額度、減免房地產(chan) 交易稅費等方法，為(wei) 保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能在地方層麵出台。

　　開發商難降房價(jia)

　　在今年的中央經濟工作會(hui) 議公報中，“鼓勵開發商適當降低商品住房價(jia) 格”的要求成為(wei) 不同以往的政策亮點。

　　“這一政策以前從(cong) 來沒有過，而且經濟會(hui) 議上的提法也隻是鼓勵，並非強製，因此這一政策還有待落地的細則。”上述東(dong) 部某省住建廳官員表示，既然是鼓勵肯定應該有獎勵措施或減免措施，這是需要地方政府部門具體(ti) 研究的。

　　根據國家統計局最新發布的數據顯示，一二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jia) 格環比漲幅均有所擴大。與(yu) 房價(jia) 漲幅擴大相對應，易居房地產(chan) 研究院發布報告指出，一線城市新建商品住宅存銷比為(wei) 9.8個(ge) 月，創下新低。

　　“從(cong) 目前來看全國樓市分化仍然明顯，此前庫存量大的部分二線城市和三四線城市，本月庫存仍處於(yu) 上升階段，而銷售較好的南京、杭州等地則逐漸擺脫了高庫存困境。”中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 表示。

　　“房企銷售是市場化操作，如果庫存無法出清，那開發商肯定早就讓步了，現在一些三四線城市甚至已經是虧(kui) 本銷售，基本沒有降價(jia) 空間。”一位全國性大型房企營銷負責人指出。

　　實際上，從(cong) 今年年初樓市3·30政策出台後，多數二三四線城市的開發商就一直按照“以價(jia) 換量”的策略在出清庫存。據記者了解，今年部分標杆房企的樓盤也加入了降價(jia) 行列，原有的降價(jia) 樓盤降價(jia) 幅度也一再增加，部分樓盤全年降價(jia) 幅度甚至累計超過25%。

　　“早在今年5、6月份，我們(men) 在濟南等幾個(ge) 二線城市的項目就已經開始調價(jia) ，明調、暗調都有，價(jia) 格下調幅度在10%左右。此後，今年8月和10月，部分項目又做了一次調價(jia) ，下調幅度也在20%左右，到目前來看已降價(jia) 的項目確實沒有什麽(me) 降價(jia) 空間了。”一家全國房企華北區域負責人指出。

　　此外，此次會(hui) 議還提出要求房企順應市場促進房地產(chan) 業(ye) 兼並重組，提高產(chan) 業(ye) 集中度。業(ye) 內(nei) 人士分析，通過兼並重組提升產(chan) 業(ye) 集中度，能夠以最小的成本盤活存量。“在引導房地產(chan) 企業(ye) 兼並重組方麵，政府仍有相當大的政策空間可以操作，特別是在上市房企間的資本運作上可以優(you) 先考慮。”陳劍波分析。■