國內(nei) 樓市的調整，為(wei) 火熱的海外購房添了一把柴。7月8日美國全國房地產(chan) 經紀人協會(hui) 發布報告顯示，在截至3月的一年內(nei) ，中國人豪擲220億(yi) 美元在美國買(mai) 房，同比增長72%，占外國人購房總額24%。也就是說，海外買(mai) 家在美國買(mai) 房的每1美元中，就有24美分出自中國人。

　　值得關(guan) 注的是，國人海外購房浪潮正在由原先的“富人階級”向“中產(chan) 階級”蔓延，小額海外置業(ye) 投資逐步升溫。分析人士認為(wei) ，國內(nei) 房產(chan) 價(jia) 值透支、經濟放緩成為(wei) 近期國人海外買(mai) 房數量猛增的一大誘因。與(yu) 此同時，不確定的政策變數、變幻的海外房地產(chan) 市場行情、出海投資交易陷阱等帶來的諸多風險也浮出水麵。

　　中國買(mai) 房客海外撈金“中產(chan) 階級”也來分一杯羹

　　去年，土生土長的北京人李女士賣掉了她唯一的一套房子，這套位於(yu) 朝陽區雙井的兩(liang) 居室老樓民宅為(wei) 她籌得了300多萬(wan) 人民幣。利用這筆錢，她在休斯頓成功入手了六套房。李女士的算盤是：每個(ge) 月一套休斯頓的房子出租可收益400多美金，用租金可以把原先北京的房子再租回來，除去這部分開支，每月還能賺將近1萬(wan) 元，每年可得收益10多萬(wan) 元。

　　“在美國買(mai) 房投資，除去房產(chan) 稅等各項費用，收益率可以達到8%，加之租售比比較高，六七年就可能收回成本；相比之下，在北京投資一套房產(chan) 收回成本或許要花上100年，因而海外小額投資也是比較多的。”作為(wei) 一家專(zhuan) 業(ye) 從(cong) 事海外房產(chan) 投資的機構，國信美投總裁陸鶴壬在接受中新網房產(chan) 頻道采訪時表示，當前除了傳(chuan) 統意義(yi) 上的富豪熱衷投資海外買(mai) 房，中產(chan) 階級出海置業(ye) 比例正在逐年提升。

　　陸鶴壬分析指出，“中國人海外買(mai) 房子，基本分為(wei) 自住和投資。海外投資型房子單價(jia) 較低，在美國，大部分買(mai) 家購買(mai) 的房子總價(jia) 在10萬(wan) 美金以下，其中有較多是金融危機時的法拍房，成本甚至低於(yu) 建築成本，因此投資價(jia) 值較高。”

　　“很多人問我，這麽(me) 便宜的房子為(wei) 什麽(me) 美國人自己不買(mai) ？”陸鶴壬說，那是因為(wei) 美國人與(yu) 中國人的消費觀念不同，他們(men) 沒有那麽(me) 熱衷於(yu) 買(mai) 房，很多人也沒有這麽(me) 多錢來買(mai) 。

　　在陸鶴壬看來，美國的房地產(chan) 市場發展較為(wei) 成熟，雖然此前因為(wei) 金融危機的影響一度跌入低穀，但是現在已經開始平穩回暖，因此投資價(jia) 值也較為(wei) 明顯。

　　事實上，像李女士一樣“精明”的中國海外買(mai) 房客並不在少數，今年以來，數目更是增長迅速。美國全國房地產(chan) 經紀人協會(hui) 7月8日發布的報告顯示，2013年4月至2014年3月的一年間，中國人在美購房總額達220億(yi) 美元，同比飆升近80%，占外國人在美購房總額的24%左右。

　　報告還顯示，全美現房成交價(jia) 中值為(wei) 19.9萬(wan) 美元，而中國人在美國買(mai) 房的成交價(jia) 中值為(wei) 每套52.3萬(wan) 美元，為(wei) 美國均價(jia) 2.6倍。而且，中國人更喜歡現金購房，超過四分之三的中國購房客選擇現金支付房款。

　　對於(yu) 中國買(mai) 房客海外撈金升溫背後的原因，中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 向中新網房產(chan) 頻道分析稱，“國內(nei) 房產(chan) 價(jia) 值透支且經濟放緩，而國外整體(ti) 經濟在複蘇，房產(chan) 投資價(jia) 值較高。所以有很多人賣了國內(nei) 房產(chan) ，去國外投資。”

　　張大偉(wei) 認為(wei) ，與(yu) 相比發達國家有一定差距的環境質量、教育水平等方麵，也是國人選擇置業(ye) 或移民海外的考量因素。同時，他指出，不排除有部分灰色收入通過此途徑外流。

　　在上海易居房地產(chan) 研究院研究員嚴(yan) 躍進看來，海外投資熱也是目前國內(nei) 限購限貸政策下的區域分散化策略的體(ti) 現。

　　海外置業(ye) 暗藏風險或受困於(yu) “中國思維”

　　“在美國，買(mai) 家和賣家並沒有直接的金錢交易，交易時會(hui) 通過以律師團隊為(wei) 主要成員的房屋管理中心。這個(ge) 機構會(hui) 對房屋有無債(zhai) 務、能否買(mai) 賣、房屋質量等背景進行調查。”陸鶴壬對中新網房產(chan) 頻道表示。

　　但這並不意味著海外投資可以高枕無憂，也並不是所有人都能實現“抄底”、“升值”、“海外撈金”的美夢。

　　陸鶴壬舉(ju) 例稱，此前就有購房者貪便宜買(mai) 了底特律的一些房子，可能售價(jia) 很低，也可能有很高的收益率，但周邊治安較亂(luan) ，尋找合適的租戶很難，收租金也會(hui) 麵臨(lin) 麻煩。“這種房子聽起來很美，但是操作起來卻很難，最後可能變成燙手山芋。”在她看來，這類購房者投資失敗的根源就在於(yu) 對所投資的房產(chan) 缺乏具體(ti) 、全麵的了解。

　　上海易居房地產(chan) 研究院研究員嚴(yan) 躍進也指出，部分中介機構為(wei) 了促進業(ye) 績上漲，很可能誇大此類海外投資的回報，卻刻意隱瞞風險。

　　中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 則對中新網房產(chan) 頻道坦言：“中國人用這十年中國房地產(chan) 的思維出國投資，很可能會(hui) 出問題。”

　　在張大偉(wei) 看來，很多國內(nei) 購房者在過去十年的投資投機中積累了不少財富，但大部分都借助了很高的信貸杠杆。這種模式在房價(jia) 暴漲的過程中，會(hui) 獲利豐(feng) 厚，但在經濟比較均衡、買(mai) 房投資屬性並不高的國外，則很可能會(hui) 出現回報率較低、房產(chan) 出售變現難度大等問題。

　　除此之外，張大偉(wei) 分析認為(wei) ，諸如年初馬航事件衝(chong) 擊、加拿大宣布終結投資移民項目、近期韓國濟州島提高投資移民門檻等政策變數，也會(hui) 為(wei) 海外房地產(chan) 投資帶來潛在風險。

　　如何規避風險？業(ye) 內(nei) ：選擇中介需謹慎

　　經濟水平、市場起伏、匯率變化、文化差異、地理環境、政治因素等均可能成為(wei) 影響中國買(mai) 房客海外投資成敗的重要砝碼。麵對並不了解的異國行情，如何在海外置業(ye) 中最大程度規避風險？

　　在不少業(ye) 內(nei) 人士看來，海外投資買(mai) 房，不管是移民自住還是投資出租，都要特別關(guan) 注當地對房屋好壞、價(jia) 格高低、產(chan) 權等方麵的評判標準，甚至對諸如房產(chan) 稅等稅收製度也需有所了解，不能按照自己在國內(nei) 的投資慣性進行選擇。

　　陸鶴壬則建議，海外房地產(chan) 投資交易中的環境、政策等各種可能存在的風險，可以通過選擇可靠的投資中介機構來加以防範。

　　據陸鶴壬介紹，一般情況下，中介機構會(hui) 按照自住或投資需求，為(wei) 買(mai) 家提供合理建議。以美國為(wei) 例，若是投資型房屋，在確定交易後，買(mai) 家需先支付百分之十定金給房屋管理公司，並鎖定房屋。隨後房屋管理中心對房子背景進行調查，調查完畢後結算剩餘(yu) 百分之九十房款。這一過程，大約在一個(ge) 月左右可以完成。有貸款需求的自住型住房則需三到四個(ge) 月。

　　同時，陸鶴壬也在接受采訪時提醒有意在海外購置房產(chan) 的消費者，中介機構公司有好有壞，對於(yu) 其背景的考察不容忽視。“在國外，中介人員都必須持有從(cong) 業(ye) 牌照，才能為(wei) 客戶提供專(zhuan) 業(ye) 服務。”

　　“中介肯定是有幫助，但也良莠不齊。選擇對中介，可以省事兒(er) ；選擇錯，麻煩就更大了。”張大偉(wei) 如此表示。█