既然有那麽(me) 多的存量房了，中國還缺房子嗎？

　　半個(ge) 月前，筆者在第一財經（微博)日報《財商》（微信號：caishang02）上發表的《中國到底有多少房子？》一文中計算，2013年底，中國城鎮住宅麵積約175.2億(yi) 平方米～240.24億(yi) 平方米，農(nong) 村為(wei) 233.67億(yi) 平方米，合計起來上限值高達474億(yi) 平方米。

　　474億(yi) 平方米是什麽(me) 概念？相當於(yu) 中國115萬(wan) 平方公裏的平原上4%的麵積是住宅。有讀者會(hui) 說，你這麽(me) 算是都當作平房來算了，確實應該考慮容積率，但如果算上農(nong) 村，這個(ge) 容積率比1也高不了多少。

　　回到開頭那個(ge) 問題，房子是不缺了，但人口遷徙、分配不均、拆遷等因素的存在，住房需求還是大量存在的。這又引出一個(ge) 問題——買(mai) 房還需要搶嗎？

　　前些年經常看到“日光盤”，開盤首日就被搶買(mai) 一空，那種通宵排隊的場麵真是壯觀。有時這是一種假象，尤其是2011年以來，個(ge) 中貓膩媒體(ti) 拆穿了不少，無非就是農(nong) 民工可以很廉價(jia) 地被雇傭(yong) ，或者是地產(chan) 商將新房輸送給腐敗官員等關(guan) 係戶再讓真正的需求者向這些關(guan) 係戶買(mai) 。

　　今天，筆者繼續用數據說話，至少在目前，買(mai) 房真的不需要再搶了！

　　3.24億(yi) 平方米待售

　　第一個(ge) 數據是待售麵積，顧名思義(yi) 即是準備出售的住宅量，此數據從(cong) 2001年9月開始統計，但有意思的是該數據2001年～2004年、2010年的數據又無從(cong) 可查，圖中顯示的缺失部分即是。

　　好在影響不大，截至2013年12月，全國住宅類商品房待售麵積為(wei) 3.24億(yi) 平方米，創曆史新高。從(cong) 圖中可以看出，待售麵積近幾年持續攀高，說明供給很充足。

　　也許有人說，按2013年住宅銷售麵積11.57億(yi) 平方米計算，3.24億(yi) 平方米的待售住宅隻夠賣3個(ge) 多月的，不算啥。這顯然是靜態的眼光看問題了，因為(wei) 還有40多億(yi) 平方米的房子正在施工呢！而且這是全國平均數據，杭州之類的部分城市壓力可不是一般的大。

　　中國在建住宅至少夠賣5年

　　第一財經日報《財商》（微信號：caishang02）再計算了一下中國目前到底還有多少住宅類商品房正在建設。

　　這個(ge) 數據來得比想象中難多了，琢磨良久也難找到合適的數據項。如果直接用住宅類商品房施工麵積計算，考慮到部分已經建好甚至預售，個(ge) 中誤差不好統計。

　　一位地產(chan) 公司研究總監也是望而興(xing) 歎，他稱業(ye) 界一般通過代表性地產(chan) 提供潛在供應量及全國份額來推算。

　　但這顯然也是比較粗略的，因為(wei) 月度的竣工比率都是在變化的，即開發商會(hui) 根據房地產(chan) 市場形勢來加快或推遲開盤。看1995年以來的年竣工率走勢，非常不穩定，何況月度了。

　　筆者最終找到這樣一種計算方法，即用1997年以來的每年新開工麵積，減去每年的竣工麵積，當然這裏也有個(ge) 誤差，即1997年是沒有竣工數據可查的，不過1996年之前新開工麵積都是有限的，所以就此忽略。

　　計算得出，1997年～2013年住宅新開工麵積累計為(wei) 115.63億(yi) 平方米，1998年7月～2013年12月住宅竣工麵積累計為(wei) 69.28億(yi) 平方米，兩(liang) 者差值為(wei) 46.35億(yi) 平方米。

　　即截至2013年底，在建住宅麵積約為(wei) 46.35億(yi) 平方米，當然這個(ge) 數據還應扣去爛尾樓，數據無從(cong) 可查，就此略過。

　　再對比2013年住宅累計施工麵積48.63億(yi) 平方米，兩(liang) 者相差在2億(yi) 平方米多，誤差尚在容忍範圍內(nei) ，而且此誤差很可能是這部分已得到預售許可，進入待售統計項目中。

　　這尚未完工的46.35億(yi) 平方米意味著什麽(me) 呢？夠賣多久呢？

　　若以2013年全國一般住宅類商品房銷售麵積11.57億(yi) 平方米計算，如此龐大的在建麵積需要賣4年左右。但2013年商品房銷售麵積又是創曆史最高的。

　　若以2009年～2012年之間約9億(yi) 平方米的銷售麵積，這部分房子要5年多才能賣掉。

　　而上述預計是基於(yu) 2014年起新開工麵積為(wei) 0，而這顯然不太可能。需要說明的是，在建的不代表沒有完成售賣，因為(wei) 商品住宅銷售中60%多為(wei) 期房，所以小部分在建住宅可能已經售出。

　　在建的房子需要好幾年才能消化，供給還不過剩嗎？而且還不算大規模興(xing) 建的保障房。

　　35城市新建商品住宅庫存創曆史新高

　　不過，各個(ge) 城市又是有差異的。哪些城市供給不足呢？哪些城市又過剩呢？

　　供給情況可以用存貨去化月數來衡量，等於(yu) 某一區域有效可售存貨總量除以之前一段時間平均月度銷售量。通俗點講，就是庫存的房子要賣多少個(ge) 月。

　　存貨去化月數指標的合理範圍，萬(wan) 科給的是5~10個(ge) 月。低於(yu) 5個(ge) 月說明存貨嚴(yan) 重不足，如果該指標高於(yu) 10個(ge) 月，則說明市場存貨相對比較充分。

　　萬(wan) 科副總裁毛大慶在4月末被曝光的一個(ge) 內(nei) 部發言中提到，現在庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬(wan) 科做了統計，與(yu) 往年的3月去化加快不同，2014年3月27個(ge) 主要的城市中，多數的存銷比在上漲，21個(ge) 城市超過12個(ge) 月，9個(ge) 城市超過24個(ge) 月。

　　具體(ti) 到城市，深圳存銷比29個(ge) 月，長沙24個(ge) 月，無錫在上海區域中，57個(ge) 月，很嚴(yan) 重，寧波36個(ge) 月，杭州33個(ge) 月，上海33個(ge) 月，天津39個(ge) 月，唐山28個(ge) 月（唐山整個(ge) 城市加起來計算，已超過100個(ge) 月，28個(ge) 月是城區裏），沈陽23個(ge) 月，西安30個(ge) 月，鄭州23個(ge) 月。

　　據毛大慶講，在萬(wan) 科內(nei) 部，按照公司資金來源的成本和對股東(dong) 收益率進行倒算，以平均21個(ge) 月為(wei) 一個(ge) 風險警戒線。

　　另外，6月10日，上海易居房地產(chan) 研究院發布《5月份新建商品住宅庫存報告》。監測數據顯示，截至5月底，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在內(nei) 的35個(ge) 城市新建商品住宅庫存總量為(wei) 25570萬(wan) 平方米，環比增長2.7%，同比增長20.1%，庫存再創曆史新高。

　　具體(ti) 來看，35個(ge) 城市中，有29個(ge) 城市庫存同比增長。其中南昌、寧波和九江3個(ge) 城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.4%、60.9%和56.9%。

　　鑒於(yu) 5月份市場成交並沒有預料中的大幅反彈，上述這些城市的房企可謂“壓力山大”了。

　　此外，申銀萬(wan) 國證券2014年初統計出一個(ge) 供需比，全國房地產(chan) 市場目前供需比在119%，供給過剩的城市比例為(wei) 37.14%。

　　具體(ti) 來看，申萬(wan) 的結論是一線城市明顯供給不足，整體(ti) 供需比為(wei) 64.5%；22個(ge) 二線城市，平均供需比155%，其中44%的城市屬於(yu) 供給過剩，尤其是太原、西寧、武漢、濟南；34個(ge) 三四線城市平均供需比125%，屬於(yu) 輕度供給過剩，但其中分化相當嚴(yan) 重，以營口、鄂爾多斯、張家界最為(wei) 嚴(yan) 重。

　　好了，不多說了，借用申萬(wan) 的一張圖看看房子是如何點綴祖國的大好河山的。▉