劉軒認為(wei) ，從(cong) 長期整體(ti) 趨勢上看，中國城市房地產(chan) 市場仍然存在上升空間，但這並不排除個(ge) 別地區房地產(chan) 泡沫破滅和個(ge) 別房地產(chan) 項目崩盤。

　　中國社會(hui) 科學院日本經濟藍皮書(shu) 課題組20日預測稱，參照日本房地產(chan) 發展經驗，北上廣或仍將出現大大超過人們(men) 心理預期的房價(jia) 瘋漲。

　　5月20日，中國社會(hui) 科學院日本研究所、全國日本經濟學會(hui) 及社會(hui) 科學文獻出版社共同在京發布《日本經濟藍皮書(shu) ：日本經濟與(yu) 中日經貿關(guan) 係研究報告（2014）》。

　　藍皮書(shu) 稱，高房價(jia) 、高地價(jia) 甚至房地產(chan) 泡沫，如果離開了經濟高速增長的底層支撐，則必然成為(wei) 無本之木、無源之水，並最終導致泡沫破裂。

　　南開大學日本研究院副教授、全國日本經濟學會(hui) 理事劉軒說，日本第三次房地產(chan) 泡沫之所以破裂，正是由於(yu) 房地產(chan) 市場缺乏強勁的經濟增長、收入增加和剛性住房需求等要素支撐，才最終導致房地產(chan) 崩潰，並演繹了長達20多年的“跌跌不休”。

　　藍皮書(shu) 認為(wei) ，戰後日本房地產(chan) 市場的發展路徑和演進邏輯，為(wei) 思考今天中國的房地產(chan) 泡沫問題提供了重要的參照材料和研究視角。

　　“對於(yu) 正處於(yu) 社會(hui) 經濟轉型期的中國來說，我們(men) 很難用一個(ge) 簡單尺度來直接判斷：中國是否存在著房地產(chan) 泡沫？中國的房地產(chan) 泡沫是否必然破裂？中國的房地產(chan) 什麽(me) 時候可能出現崩盤？”劉軒說，因為(wei) 房地產(chan) 價(jia) 格不僅(jin) 受經濟增長速度、通貨膨脹率、投資水平、城市化水平、產(chan) 業(ye) 結構、收入差距、人口移動、國家宏觀調控政策等多重因素影響，而且還往往滲透著中國特殊國情下的製度和文化因素的影響。

　　劉軒說，今天中國的房地產(chan) 泡沫、房價(jia) 高漲等現象與(yu) 高速增長時期的日本房地產(chan) 市場具有驚人的相似性。然而考慮到中國人口多，地區差異較大，加之體(ti) 製轉軌過程中出現的貪汙腐敗、貧富不均、收入差距懸殊等因素影響，中國房地產(chan) 市場麵臨(lin) 的問題比日本更為(wei) 複雜和深刻。

　　劉軒認為(wei) ，從(cong) 長期整體(ti) 趨勢上看，中國城市房地產(chan) 市場仍然存在上升空間，但這並不排除個(ge) 別地區房地產(chan) 泡沫破滅和個(ge) 別房地產(chan) 項目崩盤。

　　藍皮書(shu) 分析，戰後日本房地產(chan) 市場的演進路徑以及三次房地產(chan) 泡沫的不同結局說明，經濟高速增長往往伴隨著產(chan) 生高房價(jia) 、高地價(jia) 甚至房地產(chan) 泡沫的產(chan) 生。所謂高房價(jia) 、高地價(jia) 甚至房地產(chan) 泡沫，是對人們(men) 的收入水平和現實購買(mai) 能力而言，即房地產(chan) 價(jia) 格超過了人們(men) 的現實相對購買(mai) 能力。一般意義(yi) 上說，房價(jia) 過高就意味著存在房地產(chan) 泡沫。

　　“房地產(chan) 泡沫未必意味著一定會(hui) 破裂和崩潰，更不意味著一定會(hui) 衍生為(wei) 泡沫經濟。房地產(chan) 泡沫可以通過各種經濟要素之間的不斷調整而最終得以合理釋放或消融。”劉軒說。

　　藍皮書(shu) 稱，借鑒日本房地產(chan) 市場的發展經驗，可以判斷：在中國目前的經濟高速增長階段，伴隨著城市化、產(chan) 業(ye) 結構升級、人口增長和人口移動等因素的共同刺激，中國城市房地產(chan) 市場還將麵臨(lin) 一個(ge) 長時期的價(jia) 格上漲過程，特別是北京、上海、廣州等特大城市，還可能會(hui) 出現大大超過人們(men) 心理預期的房價(jia) 瘋漲。反之，隻有隨著未來經濟增長速度的下降，城市化進程結束和居民收入上升，各地收入差距縮小，加之住房供應增大，住房難、住房貴等問題得到一定程度解決(jue) 後，我國的房地產(chan) 價(jia) 格才有可能真正實現理性回歸。

　　劉軒表示，房地產(chan) 價(jia) 格長期總體(ti) 上升，既不是說中國房地產(chan) 市場不存在問題，也不是說中國不存在房地產(chan) 泡沫。某些地區房價(jia) 的無限飆升，無數“鬼城”的出現，房屋空置率的上升，北漂族的“蝸居”等，清晰反映了中國房地產(chan) 市場存在的嚴(yan) 重問題。但不能由此而否定房地產(chan) 市場的一切，不能否定10年來中國房地產(chan) 市場的高速發展和充分競爭(zheng) 。■