十八屆三中全會(hui) 通過的《中共中央關(guan) 於(yu) 全麵深化改革若幹重大問題的決(jue) 定》（簡稱《決(jue) 定》）提出，建立城鄉(xiang) 統一的建設用地市場。“‘小產(chan) 權房’轉正”的風聲也隨之再起。不過專(zhuan) 家表示，《決(jue) 定》中的改革方向對於(yu) 解決(jue) “小產(chan) 權房”問題提供了大的原則，但“小產(chan) 權房”的轉正麵臨(lin) 著諸多需要解決(jue) 的問題，並不會(hui) 立即“跟風轉正”。

　　需相關(guan) 部門研究具體(ti) 解決(jue) 方法

　　《決(jue) 定》提出，在符合規劃和用途管製前提下，允許農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與(yu) 國有土地同等入市、同權同價(jia) 。

　　記者注意到，在《決(jue) 定》關(guan) 於(yu) 集體(ti) 土地的表述中，並沒有提及“小產(chan) 權房”。對此，北京市房協秘書(shu) 長陳誌認為(wei) ，《決(jue) 定》提出的是改革的方向，包括土地製度改革的方向，而“小產(chan) 權房”隻是其中的一個(ge) 具體(ti) 問題，因此《決(jue) 定》不會(hui) 談及如何解決(jue) “小產(chan) 權房”這樣具體(ti) 的問題。

　　“具體(ti) 到‘小產(chan) 權房’的問題，還需要相關(guan) 部門根據《決(jue) 定》的精神，研究具體(ti) 的解決(jue) 辦法。”陳誌說，從(cong) 長遠看，“小產(chan) 權房”問題肯定要解決(jue) 。

　　“小產(chan) 權房轉正”須先修法

　　不過，在陳誌看來，“小產(chan) 權房”的轉正並不會(hui) 立即得以實現，因為(wei) 它還麵臨(lin) 著諸多難題需要解決(jue) 。

　　其中最大的問題就是法律上的障礙，《憲法》中規定的土地所有形式隻有全民所有和集體(ti) 所有。而且按照現行的《土地管理法》，宅基地屬於(yu) 農(nong) 村集體(ti) 經濟組織所有，村民隻能在宅基地上建造房屋，不能出租、買(mai) 賣或變相買(mai) 賣。

　　“那如果‘小產(chan) 權房’轉正，就必須要修改法律，否則轉正的行為(wei) 就是違法的。”陳誌說，從(cong) 《決(jue) 定》體(ti) 現的精神看，依法治國是一個(ge) 很明確的原則。因此即便“小產(chan) 權房”轉正，也必須是在修法之後。

　　在實際操作過程中，“小產(chan) 權房”的轉正也麵臨(lin) 很多具體(ti) 問題。“如果‘轉正’，那之前買(mai) 賣‘小產(chan) 權房’的行為(wei) 如何界定和處罰？這肯定是違法行為(wei) ，如果簡單的‘轉正’，就等於(yu) 承認了之前的違法行為(wei) 。”陳誌說。此外，他認為(wei) ，“小產(chan) 權房”如果轉正，那勢必還要采取補交土地收益等方式補交一定的價(jia) 款，那麽(me) 補交的金額標準多少，時限界定在哪裏？這些都需要明確。

　　縱深

　　屢打不絕的“小產(chan) 權房”

　　“小產(chan) 權房”是指在農(nong) 民集體(ti) 土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chan) 權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉(xiang) 政府或村政府頒發，所以叫做“鄉(xiang) 產(chan) 權房”，又叫“小產(chan) 權房”。

　　小產(chan) 權房出現乃至“繁榮”的曆史，與(yu) 城市房價(jia) 躥升密不可分。小產(chan) 權房成為(wei) 社會(hui) 關(guan) 注的熱點，是從(cong) 2007年開始的，而這一年也正是房價(jia) 上漲邁入快速之年。

　　當年6月，建設部發布了一份“買(mai) 房風險提示”，特別提醒城市居民不要購買(mai) 在集體(ti) 土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產(chan) 權登記，有些項目允諾辦理的“鄉(xiang) 產(chan) 權”“小產(chan) 權”，都不符合法律規定。

　　盡管主管部門明確表態，但全國一些農(nong) 村集體(ti) 組織還是不斷在打“小產(chan) 權房”的主意，各地的“小產(chan) 權房”也成為(wei) 屢打不絕的問題。在北京，通州區張家灣等地成為(wei) 了媒體(ti) 關(guan) 注的“小產(chan) 權房”集中區域。

　　對於(yu) 打擊查處“小產(chan) 權房”，從(cong) 國家到北京也一直采取高壓政策。國土部每季度的掛牌督辦土地違法案件中，基本上都有對“小產(chan) 權房”的查處。而北京也在2007年就完成了對通州張家灣鎮和房山琉璃河鎮非法占地建設“小產(chan) 權房”的處理。

　　據了解，2008年國土部開始研究製定小產(chan) 權房的相關(guan) 處理意見。各地此前也在等待著國土部的大原則來確定各自的處理辦法。

　　2012年上半年，北京開始了集中清理整治“小產(chan) 權房”。當年9月公布了首批79個(ge) “小產(chan) 權房”項目，今年6月又公布了第二批6個(ge) 項目。

　　不過，這次北京對於(yu) “小產(chan) 權房”的風暴，刮向的主要是在建和在售的“小產(chan) 權房”項目，而已售的“小產(chan) 權房”由於(yu) 情況複雜，在處理方麵，政府還是較為(wei) 謹慎。

　　交鋒

　　黨(dang) 國英

　　“從(cong) 不合法到合法是大勢所趨”

　　社科院農(nong) 村發展研究所研究員黨(dang) 國英認為(wei) ，如果按照字麵的範圍，農(nong) 村經營性建設用地實際上規模很小，就算全部入市，也不會(hui) 對目前的土地市場造成衝(chong) 擊。但是，黨(dang) 國英認為(wei) ，現在的規劃和用途管製有很多問題。我國現在雖然出台城鄉(xiang) 規劃法，但鄉(xiang) 村規劃仍非常隨意，如果不修改規劃法，那麽(me) 農(nong) 村可能就按照自己的利益，隨意修改規劃，使得幾十萬(wan) 行政村都可以入市。

　　另外，黨(dang) 國英認為(wei) ，《決(jue) 定》出台後，有可能導致大量農(nong) 村“小產(chan) 權房”成為(wei) 合法的建築。黨(dang) 國英認為(wei) ，這是改革大勢所趨，雖然原來不合法，但是改革的大勢所趨之下，讓原來一些不合法的事情變得合法，也是一種和解，“無非是一部分農(nong) 民得到一些利益。改革不應隻計較這個(ge) 。”

　　華生

　　“小產(chan) 權房入市破壞社會(hui) 公正”

　　經濟學家華生認為(wei) ，小產(chan) 權房不符合法治國家的精神，他並不看好小產(chan) 權房轉正，如果小產(chan) 權房轉正那就是在鼓勵違法，讓人產(chan) 生法不責眾(zhong) 的錯覺。

　　華生在其博客中寫(xie) 道，能蓋小產(chan) 權房的農(nong) 民不是廣大農(nong) 村的絕大多數農(nong) 民，而是城中村和城郊的原住民。在用途和規劃管製下，規劃就是錢，原住民的土地無權自由流轉入市獲益，否則，既破壞了社會(hui) 公正，也是對占人口絕大多數的外來進城農(nong) 民利益的擠壓和傷(shang) 害。

　　河北大學中國鄉(xiang) 村建設研究中心研究員李昌平認為(wei) ，在沒有修改法律的情況下，就應該嚴(yan) 格執行法律，該查處就查處，該處罰得處罰。如果現在不處理“小產(chan) 權房”，而是一下子全部“轉正”，這就意味著違反現有法律，把一切違法合法化，“會(hui) 帶來嚴(yan) 重的後果。”

　　探訪

　　太玉園小區原住村民不願“轉正”

　　位於(yu) 通州區土橋城鐵站附近的太玉園小區，以北京乃至全國最大的小產(chan) 權房住宅區而聞名。國芙蓉是太玉園西區的一名居民，2009年，她以4000元每平米的價(jia) 格在這裏購得一套二手房，房產(chan) 證是村裏發的一個(ge) “紅本”。

　　她回憶，當年準備在這裏買(mai) 房時心裏有所顧慮，因為(wei) 畢竟是小產(chan) 權，沒有正規的產(chan) 權證。經過多方打聽，她得知這裏也住有張灣村的本地居民，還聽人說雖然是小產(chan) 權，但也得到建委的“承認”，考慮到低廉的價(jia) 格，就買(mai) 了下來。

　　住在太玉園西區的張先生買(mai) 得更早。2006年時，這裏的房價(jia) 才2000多元，張先生稱，“關(guan) 注了這次三中全會(hui) ，一說建立農(nong) 村產(chan) 權流轉，我心裏就踏實多了。”他表示，如果能“轉正”，當然更好不過。

　　國芙蓉也表達類似看法，雖然目前沒有要賣掉房子的打算，但仍希望新政策能使小產(chan) 權房轉成大產(chan) 權，據她估計，“轉正”可能會(hui) 讓業(ye) 主補繳大產(chan) 權房應當繳納的土地出讓金，“10萬(wan) 左右可以接受，再多就不行了。”

　　而幾位2003年前後搬進太玉園的張灣村村民並不這樣認為(wei) ，“轉正”後房子雖然可以上市交易，但這對他們(men) 來說並無多大意義(yi) ，“我們(men) 就是本地人，房子自己住，現在不用交物業(ye) 采暖費，住著挺好，如果轉大產(chan) 權要交錢，還不如不轉。”

　　另一位住在太玉園的張灣村村民稱，當時搬上樓是因為(wei) 舊村改造，等於(yu) 用宅基地置換而成，他認為(wei) ，如果房子轉為(wei) 大產(chan) 權推向市場，村委會(hui) 應該對他們(men) 進行相關(guan) 補償(chang) 。“我才不願意轉，給我100萬(wan) 我都不幹。”這位村民說。■