2016年開年樓市便進入了火爆狀態，尤其是在各項政策利好的帶動下，買(mai) 房似乎成了件很劃算的事：首付降低至20%，意味著剛需首次購房的門檻又低了。不僅(jin) 如此，繼2015年4次降息之後，2月底央行再次宣布降準，下調房地產(chan) 交易環節的契稅和營業(ye) 稅，為(wei) 剛需買(mai) 房又加大了可能性。

　　但問題也隨之來了，在地王頻出的北京城，六環以內(nei) 正在“全城豪宅化”的市場情況下，3月開始許多樓盤價(jia) 格卻都“漲”了！尤其是在北京，豪宅越來越多，剛需盤越來越少，難免引起部分購房者的恐慌和跟風潮。南四環外某項目在上周末開盤，共推出140套房源，均價(jia) 跳漲至48000元/平方米，仍舊受到熱捧，僅(jin) 用了70分鍾便宣告售罄。

　　由此不難看出不管漲不漲價(jia) ，想買(mai) 房的人還是不少的。尤其是剛需群體(ti) ，雖然麵臨(lin) 著“漲價(jia) ”的購房煩惱，但一旦購房人具備了購房條件，對於(yu) 一些合適的，性價(jia) 比高的剛需項目，仍會(hui) 果斷出手。

　　剛需新標準提高到300萬(wan)

　　2016年，京城將是豪宅的天下。類似的判斷和解讀早在2015年便層出不窮，讓許多剛需購房人望房興(xing) 歎。

　　“來北京闖了10多年，每次買(mai) 房都是剛需，從(cong) 最早海澱買(mai) 套房子混到了去大興(xing) 換套房子，越走越遠，價(jia) 格也越來越高。”一位在大學畢業(ye) 後就留京發展的北漂對北青報記者總結自己的剛需購房路，相信這也是很多人購房的親(qin) 身體(ti) 驗。數據顯示，北京去年不僅(jin) 總價(jia) 1000萬(wan) +、單價(jia) 10萬(wan) +的物業(ye) 簽約均創造了曆史紀錄，即使從(cong) 整體(ti) 商品房住宅簽約看，單套平均價(jia) 格也已經達到了370萬(wan) 。

　　在地王頻出的北京城，六環以內(nei) 正在“全城豪宅化”。數據顯示，2015年北京共出讓109宗土地，相比去年減少了32宗，特別是住宅用地，僅(jin) 成交50宗，創近3年新低。這50宗宅地當中，剔除配建之後,純商品住宅的實際樓麵單價(jia) 低於(yu) 10000元的僅(jin) 9宗，樓麵單價(jia) 10000至30000元之間的也隻有15宗，而實際樓麵單價(jia) 超過30000元的則多達26宗，占比高達52%，而在2014年這一區間段占比僅(jin) 在20%左右。中原地產(chan) 分析師張大偉(wei) 表示，地價(jia) 超過房價(jia) 已經成為(wei) 新常態，北京的豪宅已經開始五環化，在這種市場情況下，剛需的界定標準明顯提升。

　　張大偉(wei) 就認為(wei) ，北京市場按照總價(jia) 其實基本可以分為(wei) 總價(jia) 300萬(wan) 的剛需群體(ti) 、總價(jia) 300萬(wan) -600萬(wan) 的首改群體(ti) 、總價(jia) 600萬(wan) -1000萬(wan) 的二次改善群體(ti) 和總價(jia) 1000萬(wan) 以上的豪宅群體(ti) 。

　　不僅(jin) 如此，2月份的成交數據對於(yu) 剛需的界定甚至更高，數據顯示，2月份平均單套商品房住宅簽約均價(jia) 高達486萬(wan) 。麵對越來越漲的房價(jia) ，去哪裏買(mai) 房就成了許多剛需購房人的最迫切問題。

　　剛需盤紮堆入市 緩解樓市饑渴

　　慶幸的是，經曆了1月、2月以來的供應低潮，樓市從(cong) 3月開始明顯複蘇。從(cong) 上周的供應來看，有多個(ge) 新盤項目入市，其中包括北京的首開保利熙悅誠郡、中弘由山由穀2個(ge) 住宅項目，金融街·漫香林第6區(樓盤資料) 、T3空間(樓盤資料)2個(ge) 商業(ye) 項目，以及國瑞生態城(樓盤資料) 雅仕苑、新城林灣(樓盤資料) 、永清花語城等3個(ge) 北京周邊的項目。

　　從(cong) 產(chan) 品方麵來說，本周開盤項目以住宅為(wei) 主，其中除了首開保利熙悅誠郡價(jia) 格在每平方米4萬(wan) 以上，其他都在3萬(wan) 以內(nei) ，主打剛需純住宅產(chan) 品。戶型麵積都主打80-100平方米的小戶型產(chan) 品。進入3月，恰逢傳(chuan) 統樓市“小陽春”，外加各種樓市政策利好刺激，北京樓市迅速升溫，房企加速推盤，購房者積極性高漲，也帶動周邊樓市進一步升溫，周邊多個(ge) 區域推出新房源，也都以小戶型的純住宅產(chan) 品為(wei) 主。

　　同策谘詢研究部總監張宏偉(wei) 表示，在六次降息六次全麵降準等政策刺激之下，對於(yu) 樓市來講，尤其是北京的搶房潮將會(hui) 持續，市場回暖的速度將超出預期。

　　從(cong) 價(jia) 格方麵來說，雖然是剛需盤主打，但價(jia) 格仍普遍上調。如中弘由山由穀，本期折後均價(jia) 12000元/平方米，相比上期的售價(jia) 11000元/平方米，屬於(yu) 微漲。而首開保利熙悅誠郡，上期售價(jia) 43000元/平方米，本期開盤價(jia) 格達48000元/平方米，每平方米上調5000元，但仍被一搶而光，開發商方麵甚至也放出這個(ge) 價(jia) 格是抄底價(jia) 的口號。據悉，同樣位於(yu) 南四環的天恒金融街公園懿府(樓盤資料)報價(jia) 已經達51000元/平方米。

　　針對當前樓市的漲價(jia) 現象，亞(ya) 豪機構市場總監郭毅分析認為(wei) ，目前市場上的漲價(jia) 主要集中在一手樓盤中一些老項目在提升自己產(chan) 品品質的基礎上的一個(ge) 調價(jia) ，另外就是區域價(jia) 值提升，一些利好得到兌(dui) 現的基礎上進行的調價(jia) 。隻有在品質有了改善之後，價(jia) 格的大幅度調整才能夠被市場所接受，才能夠最終實現成交。

　　商住樓撐起部分剛需

　　雖然剛需盤在近期的入市量明顯增加，但由於(yu) 地價(jia) 因素，剛需項目的供應與(yu) 高峰期也不可同日而語。因此，不少剛需購房人在無法購買(mai) 自住房，又夠不上剛需盤的情況下，選擇了總價(jia) 較低的商住產(chan) 品。

　　旗下開發了多個(ge) 商住項目的和裕地產(chan) 一位負責人介紹到，在商住樓客群中，投資比例和自住比例的客群能各自占到一半。而投資客群中，有很大比例的客群也有作為(wei) 自住需求的兩(liang) 手準備。

　　不僅(jin) 如此，從(cong) 去年開始商住項目就表現活躍，尤其是去年底開始出現供應高峰，這類產(chan) 品的不限購以及價(jia) 格優(you) 勢使得其對年底前的成交形成有力支撐。像位於(yu) 大興(xing) 亦莊的國銳金嵿、京投銀泰·琨禦府(樓盤資料) 的商住部分以及主打小戶型的魯能釣魚台美高梅公館(樓盤資料) 等。

　　亞(ya) 豪市場總監郭毅也注意到這個(ge) 現象。郭毅表示，去年商住樓整體(ti) 成交量將近19000套，扣除保障房後，與(yu) 北京純商品房住宅相比，占比達26%。這個(ge) 占比創了近十年新高。而總價(jia) 在150萬(wan) 以下的商品房中，商住樓占比達70%。

　　“由於(yu) 新建商品住宅價(jia) 格不斷上漲，位置邊緣化。對於(yu) 剛需客群來說，他們(men) 能買(mai) 的大部分是商住樓，包括不限購屬性。”郭毅表示。

　　郭毅稱，開發商不斷把麵積控製到最低，但一套住宅至少要七八百萬(wan) 元起價(jia) ，對剛需人群而言，不得不把需求壓縮到商住、保障房這類產(chan) 品。隨著房價(jia) 提高，有購房意願者的支付能力沒有跟上房價(jia) 上漲速度，選擇麵趨窄。

　　自住房減少剛需盤最受益

　　2013年11月至今，自住型商品房誕生已經兩(liang) 年多了。在這段時間裏，自住房與(yu) “泛豪宅化”的高端住宅聯合擠壓下，曾經最受歡迎的剛需盤一步步變得尷尬。直到當前，自住房的供應高峰告一段落，入市的自住房開始減少，曾被其“打壓”許久的剛需盤也有了重整旗鼓入市的跡象。

　　自住型商品房供應明顯減少

　　自住型商品房誕生至今的兩(liang) 年多時間裏，北京已經陸續推出了超過60個(ge) 含有自住型商品房的地塊。而這些地塊中位置最好的，最受歡迎的項目紛紛在2014年和2015年陸續入市，也確實解決(jue) 了相當多的剛需住房難題。百子灣、北五環、東(dong) 壩等一係列熱點地區的自住房一度出現數十萬(wan) 購房人排號的盛況。這些位置好，價(jia) 格低的自住房一度打壓得部分遠郊剛需盤抬不起頭來。

　　但隨著近期自住型商品房地塊的減少，目前尚未網申的自住房項目也變得越來越少。雖然多數自住房仍然搶手，但也有位置差些的自住房項目因為(wei) 申購未滿，已經轉為(wei) 商品房對外銷售。例如門頭溝的保利首開·四季怡園，在一月份就將剩餘(yu) 的500餘(yu) 套自住房統一對外銷售。

　　據數據機構統計，北京已有五十多個(ge) 自住房項目入市接受網絡申購，其中2014年入市了31個(ge) 項目，2015年也有20多個(ge) 項目入市，而在今年，入市的自住房數量可能進一步縮減。

　　統計顯示，目前北京市的自住房還未開始網絡申購的項目僅(jin) 剩下不足10個(ge) ，分別是：萬(wan) 科昌平沙河鎮地塊、綠地密雲(yun) 地塊、遠洋昌平北七家地塊、湖南富興(xing) 東(dong) 壩南區地塊、首創海澱永豐(feng) 地塊、旭輝大興(xing) 瀛海地塊、金融街昌平北七家地塊以及恒大房山拱辰地塊。初步統計約有房源6000套，與(yu) 數量眾(zhong) 多的申購家庭相比數量懸殊。

　　自住房入市量減少的原因還是來自於(yu) 土地市場的供應。去年的北京土地市場上，曾在7月份到10月份之間沒有一宗配建自住房的地塊成交。雖然去年土地成交再次創出新紀錄，但許多住宅用地並沒有配建自住房，而是要求異地建醫院等基礎設施。土地的減少直接導致了自住房供應相比2014年的高峰期，告一段落。但同時，麵向剛需的商品房開始抬頭。

　　業(ye) 內(nei) 稱批地減少 剛需項目趁勢“抬頭”

　　盡管入市土地在減少，但對於(yu) 自住房，尤其是剛需購房人來說，“斷頓”的風險卻並不存在。由於(yu) 一些位置差一點的自住房出現了一定比例的棄購，許多自住房項目都將剩餘(yu) 房源推向市場，開始轉成普通住宅入市。此外，市住建委有關(guan) 人士也公開表示，本市將繼續加大自住型商品房供應，自住房項目的搖號也將很快啟動。

　　另外，對於(yu) 剛需購房人來說，在自住房入市量減少的背景下，作為(wei) 其主要“競品”的剛需樓盤開始活躍起來。包括通州、昌平、房山在內(nei) 的不少剛需盤有了大舉(ju) 入市的想法。

　　像亞(ya) 豪機構統計的3月份可能入市的27個(ge) 項目中，剛需和首次改善占了很大比重，像保利熙悅誠郡、中弘由山由穀、金融街·漫香林第6區、T3空間等項目都屬於(yu) 這一範疇。

　　原本這些項目因為(wei) 自住房的競爭(zheng) ，被搶走的購房人，也開始尋求機會(hui) 重新進入剛需盤。以大興(xing) 區為(wei) 例，區域內(nei) 中小戶型的剛需樓盤集中，自住房的供應量也同樣很大。價(jia) 格的關(guan) 係導致剛需盤在與(yu) 自住房的競爭(zheng) 中處於(yu) 劣勢。據亞(ya) 豪機構監測數據顯示，大興(xing) 自住房的均價(jia) 基本上在10000-22000元/平方米，普通商品住宅的均價(jia) 則在23000-35000元/平方米，可見，在自住房的直接競爭(zheng) 中，價(jia) 格優(you) 勢讓自住房吸引了大量本屬於(yu) 剛需盤的購房人。

　　尤其是對於(yu) 剛需盤相對集中的區域，在推出自住房之後，剛需商品房的成交都出現明顯下滑。比如房山，在售項目價(jia) 格水平從(cong) 2.5萬(wan) 元/平方米一度回落至1.8萬(wan) —2萬(wan) 元/平方米，直到去年年末才開始出現緩慢回升的跡象。

　　而從(cong) 當前樓市供應看，剛需甚至首次改善項目的入市積極性明顯更大，在自住房供應減少的時候，對於(yu) 剛需盤來說，卻迎來了入市旺季。■