房地產(chan) 稅改革路徑日漸明晰。《經濟參考報(微博)》記者獲悉，房地產(chan) 稅立法初稿已基本成形，正在內(nei) 部征求意見並不斷完善中。據悉，房地產(chan) 稅主體(ti) 稅種或由房產(chan) 稅、城鎮土地使用稅合並，具體(ti) 稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內(nei) 自行決(jue) 定。

　　財政部部長樓繼偉(wei) 日前在向十二屆全國人大常委會(hui) 第十五次會(hui) 議作2014年中央決(jue) 算報告時表示，今年將配合做好房地產(chan) 稅立法工作，加快房地產(chan) 稅立法並適時推進改革。

　　據悉，房地產(chan) 建設環節涉及耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅、建築安裝營業(ye) 稅及附征城建稅、教育費附加、企業(ye) 所得稅和印花稅；交易環節，賣方銷售需繳納銷售不動產(chan) 營業(ye) 稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業(ye) 所得稅或個(ge) 人所得稅。目前，個(ge) 人買(mai) 賣房屋暫時免征土地增值稅和印花稅。

　　有業(ye) 內(nei) 人士指出，現行房地產(chan) 稅費內(nei) 容繁複。對於(yu) 調控而言，以交易環節調整稅收為(wei) 重，短期內(nei) 能產(chan) 生一定效果。但從(cong) 建立長效機製來看，稅收政策調整頻繁，出台較為(wei) 倉(cang) 促，應急色彩濃厚，缺乏頂層設計。此外，還存在製度建設滯後、保有環節改革進展緩慢等問題。

　　“現階段保有環節幾乎沒有稅收，曆次調控均以交易環節稅收為(wei) 主，促進住房資源合理配置效果不夠明顯。”上述業(ye) 內(nei) 人士表示，除保有環節稅收外，現階段交易環節稅收重在調節賣方。在供求關(guan) 係緊張的市場環境下，賣方承擔的稅負基本轉嫁至買(mai) 方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的購房負擔，偏離了調控方向。

　　以2013年房地產(chan) 相關(guan) 稅收為(wei) 例，直接來源於(yu) 房地產(chan) 的稅收收入約為(wei) 2.56萬(wan) 億(yi) 元，占全國稅收收入比重約為(wei) 23.1%，占全國財政收入比重約為(wei) 19.8%。其中，建設環節收入在房地產(chan) 稅收收入中占35.6%，交易環節收入占54.9%，保有環節稅收僅(jin) 占9.5%。

　　上述業(ye) 內(nei) 人士表示，根據房地產(chan) 稅立法改革總體(ti) 思路，擬在房地產(chan) 相關(guan) 稅費負擔總體(ti) 不變的前提下，適當提高保有環節稅負，降低建設、交易環節稅費負擔。

　　中國政法大學財稅法研究中心主任施正文在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，房地產(chan) 稅立法初稿已基本成形，現階段應在全國人大、財政部內(nei) 部征求意見，進行完善，還沒有到向專(zhuan) 家等社會(hui) 各界征求意見的階段。

　　“但房地產(chan) 稅改革路徑的大框架已基本成形。”施正文說，主要是把現有的房產(chan) 稅和城鎮土地使用稅合並成為(wei) 新的房地產(chan) 稅，增加房地產(chan) 保有環節的稅負，以房地產(chan) 的評估值為(wei) 征稅基礎。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chan) 稅，隨著房地產(chan) 稅征收步入正軌，未來會(hui) 再進行改革。

　　國務院發展研究中心研究員倪紅日也表示，房地產(chan) 稅改革要把現有的房產(chan) 稅和城鎮土地使用稅合並起來，已確定無疑。

　　值得注意的是，上述業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，稅改應注意合理製定對家庭基本需求的免稅政策，同時對房地產(chan) 企業(ye) 持有的土地和正在開發項目征收房地產(chan) 稅，抑製囤地、閑置土地等行為(wei) 。

　　倪紅日表示，現階段房地產(chan) 開發商要繳納城鎮土地使用稅，未來房產(chan) 稅和城鎮土地使用稅合並後，房企也應作為(wei) 有地無房新的房地產(chan) 稅納稅人。她認為(wei) ，稅收覆蓋麵和強度或比現在更為(wei) 嚴(yan) 厲，“新的房地產(chan) 稅計稅依據發生很大變化。是根據房地產(chan) 的評估值作為(wei) 征稅基礎，而評估值是以市場價(jia) 值為(wei) 基礎，進行專(zhuan) 業(ye) 計稅評估。將按照土地麵積和地理位置，實行差別稅率”。

　　有房地產(chan) 商認為(wei) ，未來房地產(chan) 稅若以評估價(jia) 為(wei) 繳稅基礎，將增加房企的囤地囤房成本。在房地產(chan) 市場下滑的背景下，將對目前大量囤地囤房等行為(wei) 產(chan) 生抑製作用。

　　此外，倪紅日指出，立法框架建立起來之後，具體(ti) 征收時，地方應有一定的自主權。“房地產(chan) 稅將作為(wei) 地方稅種，給地方一定的征稅自主權。比較可能的方式是類似於(yu) 煤炭資源稅的征稅方式，全國規定一個(ge) 稅率區間，各個(ge) 地方在這個(ge) 區間範圍內(nei) 根據當地的具體(ti) 情況自主確定具體(ti) 稅率。各地的開征時間、具體(ti) 征稅依據、操作細節也會(hui) 有細微不同。”施正文說，即便房地產(chan) 稅立法完成，可以開征房地產(chan) 稅，也不會(hui) 全國範圍內(nei) 統一開征，各地會(hui) 各自出台征收細則。

　　針對將在什麽(me) 時間、以何種形式開征，以及征收對象、免征範圍的劃定等涉及具體(ti) 執行層麵的問題，有業(ye) 內(nei) 人士稱暫時還沒有定論。■