各區人民政府、北京經濟技術開發區管委會(hui) ，市有關(guan) 部門：經市政府同意，現將《關(guan) 於(yu) 引入社會(hui) 資本參與(yu) 老舊小區改造的意見》印發給你們(men) ，請結合工作實際貫徹執行。

　　北京市住房和城鄉(xiang) 建設委員會(hui) 北京市發展和改革委員會(hui)

　　北京市規劃和自然資源委員會(hui) 北京市財政局

　　北京市人民政府國有資產(chan) 監督管理委員會(hui) 北京市民政局

　　北京市地方金融監督管理局 北京市城市管理委員會(hui)

　　2021年4月22日

　關於引入社會資本參與老舊小區改造的意見
 

　　根據國務院辦公廳《關(guan) 於(yu) 全麵推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》和市委市政府工作部署，為(wei) 構建政府與(yu) 居民、社會(hui) 力量合理共擔改造資金的工作機製，逐步形成居民出一點、企業(ye) 投一點、產(chan) 權單位籌一點、補建設施收益一點、政府支持一點等“多個(ge) 一點”資金分擔方式，建立共同參與(yu) 改造、共同治理社區、共同享受成果的老舊小區改造良性循環新機製，本市將引入社會(hui) 資本參與(yu) 老舊小區改造，現提出如下意見：

　　一、多種方式引入社會(hui) 資本參與(yu)

　　(一)社會(hui) 資本可通過提供專(zhuan) 業(ye) 化物業(ye) 服務方式參與(yu) 。按照《北京市物業(ye) 管理條例》的規定，經業(ye) 主大會(hui) 決(jue) 定或物管會(hui) 組織業(ye) 主共同決(jue) 定，業(ye) 委會(hui) 或物管會(hui) 等業(ye) 主組織通過招標等方式選定物業(ye) 服務企業(ye) ，物業(ye) 服務企業(ye) 參與(yu) 老舊小區改造。小區已有物業(ye) 服務企業(ye) 的，經業(ye) 主大會(hui) 決(jue) 定或物管會(hui) 組織業(ye) 主共同決(jue) 定，依據居民提升物業(ye) 服務水平和老舊小區改造的需求，業(ye) 主組織重新與(yu) 物業(ye) 服務企業(ye) 簽訂物業(ye) 服務合同。

　　(二)社會(hui) 資本可通過“改造+運營+物業(ye) ”方式參與(yu) 。在街道(鄉(xiang) 鎮)指導下，經業(ye) 主大會(hui) 決(jue) 定或物管會(hui) 組織業(ye) 主共同決(jue) 定，可以將小區共用部位的廣告、停車等公共空間利用經營與(yu) 物業(ye) 服務打包，采用招標等方式選定社會(hui) 資本，社會(hui) 資本通過投資改造，獲得小區公共空間和設施的經營權，提供物業(ye) 服務和增值服務。

　　(三)社會(hui) 資本可通過提供專(zhuan) 業(ye) 服務方式參與(yu) 。業(ye) 主組織或實施主體(ti) 可通過招標或競爭(zheng) 性談判選擇養(yang) 老、托育、家政、便民等專(zhuan) 業(ye) 服務企業(ye) 投資改造或經營配套設施，提供專(zhuan) 業(ye) 服務。

　　(四)鼓勵社會(hui) 資本作為(wei) 實施主體(ti) 參與(yu) 老舊小區改造。區政府可通過“投資+設計+施工+運營”一體(ti) 化招標確定老舊小區改造實施主體(ti) ，既可作為(wei) 單個(ge) 小區的實施主體(ti) ，也可通過區政府組織的大片區統籌、跨片區組合，作為(wei) 多個(ge) 小區及周邊資源改造的統一實施主體(ti) 。實施主體(ti) 可與(yu) 專(zhuan) 業(ye) 企業(ye) 聯合投標。

　　二、加大財稅和金融支持

　　(一)社會(hui) 資本參與(yu) 老舊小區改造的，市級財政仍按照《關(guan) 於(yu) 老舊小區綜合整治市區財政補助政策的函》(京財經二﹝2019﹞204號)等政策予以支持;同時，對符合條件的項目給予不超過5年、最高不超過2%的貸款貼息。區政府對符合要求的項目，可以申請發行老舊小區改造專(zhuan) 項債(zhai) 。

　　(二)涉及基礎設施改造的，市區發展改革部門按照《加快推進自備井置換和老舊小區內(nei) 部供水管網改造工作方案》(京政辦發〔2017〕31號)、《北京市老舊居民小區配網改造工作方案(2018-2022)》(京發改〔2018〕2952號)等有關(guan) 規定予以支持。

　　(三)支持通過“先嚐後買(mai) ”方式引入專(zhuan) 業(ye) 化物業(ye) 服務，各區政府可對引入的業(ye) 主大會(hui) 或會(hui) 議認可的物業(ye) 服務企業(ye) 給予獎勵補助。

　　(四)市區稅務部門應按照《關(guan) 於(yu) 全麵推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)等有關(guan) 規定，落實專(zhuan) 業(ye) 經營單位和養(yang) 老、托育、家政等服務機構的稅費減免政策。

　　(五)鼓勵金融機構參與(yu) 投資市區政府設立的老舊小區改造等城市更新基金。支持社會(hui) 資本開展類REITs、ABS等企業(ye) 資產(chan) 證券化業(ye) 務。

　　(六)支持社會(hui) 資本通過項目融資、公司融資等方式向開發性金融機構、商業(ye) 銀行等金融機構申請中長期貸款。支持社會(hui) 資本利用財政補貼、政府實物注資、產(chan) 權單位和居民出資等作為(wei) 項目融資的資本金。

　　三、存量資源統籌利用

　　(一)業(ye) 主共有的自行車棚、門衛室、普通地下室、物業(ye) 管理用房、騰退空間，在街道(鄉(xiang) 鎮)指導下，經業(ye) 主大會(hui) 決(jue) 定或物管會(hui) 組織業(ye) 主共同決(jue) 定使用用途，統籌使用。

　　(二)區屬行政事業(ye) 單位所屬配套設施，以及區屬國有企業(ye) 通過劃撥方式取得的小區配套用房或區域性服務設施，經專(zhuan) 業(ye) 機構評估，可將所有權或一定期限的經營收益作為(wei) 區政府老舊小區改造投入的回報。

　　(三)市、區屬國有企業(ye) 通過出讓方式取得的配套用房，以及產(chan) 權屬於(yu) 個(ge) 人、民營企業(ye) 和其他單位的配套用房，規劃自然資源部門要加強用途管控，恢複原規劃用途或按居民實際需要使用。區政府搭建平台，鼓勵產(chan) 權人授權實施主體(ti) 統籌使用。

　　(四)上述存量資源授權社會(hui) 資本改造運營的，授權雙方應當簽訂書(shu) 麵協議，明確授權使用期限、使用用途、退出約束條件和違約責任等。國有資產(chan) 的產(chan) 權劃轉由區政府根據實際情況確定。

　　四、簡化審批

　　(一)納入老舊小區改造計劃或完成相應投資決(jue) 策審批的項目，即可在建設工程承發包招標平台或勘察設計招標平台進行一體(ti) 化招標。

　　(二)社會(hui) 資本經委托或授權取得的設施用房，在辦理經營所需證照時，持區老舊小區綜合整治聯席會(hui) 認定意見即可辦理工商等相關(guan) 證照，不需提供產(chan) 權證明。

　　(三)供(排)水、供電、供氣、供熱等專(zhuan) 業(ye) 公司對社會(hui) 資本運營的配套服務設施，給予縮短接入時間等支持措施，屬於(yu) 簡易低風險工程附屬水、電、氣接入“三零服務”範圍的，免於(yu) 行政審批。

　　(四)土地規劃有關(guan) 支持政策，按照本市城市更新有關(guan) 規定執行。

　　五、監督管理

　　各區要健全引入社會(hui) 資本的監管製度，街道(鄉(xiang) 鎮)要對社會(hui) 資本投資、改造和運營進行全過程監管。各區要建立評估機製，由街道(鄉(xiang) 鎮)聘請第三方定期對社會(hui) 資本的服務情況進行評估，總結經驗，持續改進和提升社會(hui) 資本的服務質量。

　　社會(hui) 資本違反合同約定，存在擅自改變使用用途、服務收費明顯高於(yu) 周邊水平、服務質量差居民反映強烈等觸及退出約束條件的，授權主體(ti) 依據合同約定終止授權。

　　六、本意見自下發之日起實施。意見執行過程中遇到的問題，請及時反饋。