麵對房地產(chan) 投資增速持續下跌，中國政府終於(yu) 又一次打開了政策“救市”的魔法盒子。政策魔法短期內(nei) 可能將對買(mai) 房者產(chan) 生心理影響，這相當於(yu) 給賣房者創造最佳良機。

　　高房價(jia) 實質淪為(wei) 投資遊戲

　　麵對房地產(chan) 投資增速持續下跌，中國政府終於(yu) 又一次打開了政策“救市”的魔法盒子。3月30日，五部委先後下發通知，在購房首付、二手房首付以及營業(ye) 稅上作出調整。此舉(ju) 被市場普遍認為(wei) 政策力度超出預期，且為(wei) 史上最寬鬆的政策。

　　此前，包括各地限購、限貸的放鬆以及貨幣政策降息降準，這些救市之舉(ju) ，不僅(jin) 沒有讓樓市回光返照，反而，最終均以慘淡收場。尤甚的是，今年1-2月份，全國住宅銷售麵積和銷售額雙雙呈現“兩(liang) 位數”負增長。其中，住宅銷售麵積下降17.8％，比去年全年跌幅擴大8.7個(ge) 百分點；住宅銷售額下降16.7％，跌幅擴大8.9個(ge) 百分點。與(yu) 此同時，高頻數據顯示3月份銷售並未有所改善。

　　其實，之所以諸多政策仍難阻樓市的下滑，就是中國樓市已被過度透支需求，特別是購買(mai) 力。於(yu) 是，要麽(me) 降低門檻，要麽(me) 鎖定真正有購買(mai) 能力的人群。

　　雖然公貸首套房首付降為(wei) 2成，但是實際上首付款並非購買(mai) 力的唯一衡量指標，後續月供才是關(guan) 鍵購買(mai) 力。月供與(yu) 工資的匹配性才是銀行放貸的門檻。因此看似買(mai) 房門檻降低了，杠杆比例放大了，其實不然，畢竟首付款和後續還貸是此消彼長的關(guan) 係。

　　於(yu) 是，當前的高房價(jia) 實質上淪為(wei) 精英層次的擊鼓傳(chuan) 花遊戲。然而，猶如股票投資價(jia) 值所在，投資的核心在於(yu) 具有壟斷且稀缺性標的物。顯然，目前的房地產(chan) 已毫無稀缺性可言。金融危機後的救市，就是因為(wei) 樓市稀缺性（供應不足）存在，稍微改變預期，樓市就立竿見影。可見，如今所謂的房價(jia) 投資屬性已大為(wei) 降低。

　　乘勢賣樓是最佳時機

　　新增居民中長期貸款與(yu) 個(ge) 人按揭貸款來源：光大證券政策魔法可能將對買(mai) 房者產(chan) 生心理影響，這相當於(yu) 給賣房者創造最佳良機。首先，即便樓市房價(jia) 有望迎來反彈，但是幾乎沒有分析師認為(wei) 樓市下行的大格局據此發生變化。比較容易理解的是，今年GDP增速下調至7%，無疑默認了房地產(chan) 投資增速的放緩趨勢。在房地產(chan) 投資增速淪為(wei) 個(ge) 位數時代，房價(jia) 又能漲多少呢？

　　其次，極端假設今年房價(jia) 漲幅將達到10%。但是10%的收益率甚至還不如目前的互聯網金融投資收益。盡管互聯網金融存在一定的風險，但是部分互聯網金融以第三方資產(chan) 托管、保險為(wei) 模式大大降低了風險。對於(yu) 已通過資金杠杆比例買(mai) 完房的投資者，與(yu) 其承受房價(jia) 下跌誘發的杠杆風險，還不如脫手追求更具有穩定其它渠道的投資收益。

　　另外，股市的資金虹吸效應，帶動居民和企業(ye) 資產(chan) 配置發生顯著變化，無論居民和企業(ye) 的自有資金，還是通過融資得到資金，配置房產(chan) 意願均有所下降，而通過各種渠道進入股市意願顯著上升。房地產(chan) 開發資金來源中自有資金部分已經在今年1-2月同比下跌3.4%。

　　再次，政策救市的彈藥打的差不多了。如上述分析，資金杠杆比例放大並不意味著剛需族買(mai) 房門檻就降低了。在購買(mai) 力透支背景下，未來政策進一步救市的重點依舊將落在真正具有購買(mai) 能力上。假如二套房的首付再次降低，實質無異於(yu) 宣告樓市再次進入投機時代。投機時代將有引發兩(liang) 方麵的問題：一是，房價(jia) 過高，淪為(wei) 精英層次的遊戲。二是杠杆比例被放大的風險。

　　其實，政策托市隻是為(wei) 體(ti) 製機製改革贏得時間和空間必然結果。通過緩跌來釋放房地產(chan) 泡沫風險，更符合政策的邏輯，而非啟動新一輪房地產(chan) 泡沫。■